พันธบัตรยังไม่ดีขึ้น อสังหาฯ ยังกระหายทุนสินเชื่อ...

ตั้งแต่เดือนเมษายน พ.ศ. 2568 การออกพันธบัตรด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว แต่ส่วนใหญ่มาจากบริษัทเดียวเท่านั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลัก

พันธบัตรอสังหาฯ เริ่มเฟื่องฟูอีกครั้งในกลุ่ม "ผู้ยิ่งใหญ่" บางราย

ตามสถิติของสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม ในช่วงครึ่งแรกของเดือนพฤษภาคม 2568 (ณ วันที่ 16 พฤษภาคม) ตลาดมีการบันทึกการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ จำนวน 10 รายการ มูลค่ารวม 10,450 พันล้านดอง

ภาคธนาคารยังคงมีบทบาทนำด้วยการออกพันธบัตร 6/10 ฉบับ อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องที่ควรสังเกตถึงการกลับมาของพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่หยุดชะงักมาเป็นเวลานาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีการออกหุ้นกู้จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 3 บริษัท ได้แก่ Vingroup Corporation และ Van Phu Real Estate Joint Stock Company โดยมีมูลค่ารวมสูงสุดถึง 4,150 พันล้านดอง คิดเป็นเกือบ 40% ของยอดรวมหุ้นกู้ของบริษัทที่ออกในช่วงครึ่งแรกของเดือน โดย Vingroup เพียงรายเดียวได้ออกเงินมากถึง 4,000 พันล้านดอง

ก่อนหน้านี้ ในไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์แทบจะหยุดชะงัก อย่างไรก็ตามในเดือนเมษายน ช่องทางการระดมทุนดังกล่าวเริ่มกลับมาดำเนินการอีกครั้งโดยมีการออกหุ้นกู้จำนวน 4 ฉบับ ซึ่ง Vingroup คิดเป็น 3 ฉบับ มูลค่ารวม 9,000 พันล้านดอง คิดเป็น 80% ของปริมาณการออกหุ้นกู้ทั้งอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ความเป็นจริงนี้ชี้ให้เห็นว่าตลาดพันธบัตรยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่ยังคงมุ่งเน้นไปที่บริษัทขนาดใหญ่จำนวนหนึ่งเป็นหลัก

ด้วยบริบทของแหล่งออกใหม่ที่มีจำกัด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาลในการต่ออายุหนี้และพันธบัตรที่ครบกำหนด จากการจัดอันดับเครดิตของ VIS พบว่า 73% จากพันธบัตรที่ไม่ใช่สถาบันการเงินมูลค่ารวม 13,200 พันล้านดองที่ออกในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ ถูกนำไปใช้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ โดยส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรด้านอสังหาริมทรัพย์

นับตั้งแต่ต้นปี ธุรกิจในภาคส่วนนี้ได้ซื้อคืนพันธบัตรมูลค่าประมาณ 27,416 พันล้านดอง ก่อนครบกำหนด อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี 2568 พวกเขาจะต้องเผชิญกับหนี้ครบกำหนดชำระเกือบ 82,000 พันล้านดอง

จากแรงกดดันทางการเงินที่เพิ่มมากขึ้น สถานการณ์การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้าในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงแพร่กระจายอย่างต่อเนื่อง นายเหงียน บา เคออง นักวิเคราะห์จากบริษัท VNDirect Securities Joint Stock Company กล่าวว่า บริษัทมากกว่า 90 แห่งที่ชำระหนี้พันธบัตรในตลาดล่าช้าส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลัก ภาพประกอบ

สินเชื่อนำหน้า พันธบัตรสัญญาว่าจะมีความก้าวหน้า

ตามข้อมูลล่าสุดของธนาคารแห่งรัฐ ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2568 สินเชื่อคงค้างของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิน 1,560 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567

ตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยของสินเชื่อทั้งระบบถึง 5-6 เท่า แสดงให้เห็นถึงการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารในปริมาณสูง

รายงานทางการเงินไตรมาสแรกของปี 2568 ของธนาคารจดทะเบียน 12 แห่งแสดงให้เห็นว่าแนวโน้มการปล่อยสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ตัวอย่างเช่น ที่ Techcombank สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างคิดเป็นเกือบ 34% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด และเพิ่มขึ้นเกือบ 15% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว ที่ PGBank เพิ่มขึ้นถึง 34.4% ในขณะที่ VIB บันทึกเพิ่มขึ้น 25%, KienlongBank อยู่ที่ 20.5% และ HDBank เพิ่มขึ้น 17%...

แม้ว่าธนาคารจะอ้างว่าสินเชื่อเน้นไปที่กลุ่มที่มี "ความต้องการที่แท้จริง" และมีโครงการที่โปร่งใสทางกฎหมาย แต่ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าเงินส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่โครงการระดับไฮเอนด์ ตลาดกำลังขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูง

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ความจริงที่ว่ากระแสสินเชื่อยังคงเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ ส่งผลให้ดุลยภาพระหว่างอุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุลกันมากขึ้น ขณะเดียวกันก็เพิ่มความเสี่ยงต่อระบบธนาคารด้วย ในบริบทนี้ การกระจายช่องทางการระดมเงินทุน โดยเฉพาะการออกพันธบัตร ถือเป็นเรื่องเร่งด่วนเพื่อลดแรงกดดันต่อระบบสินเชื่อ

คำเตือนที่สำคัญคืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561 ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดอันดับ S&I ให้ความเห็นว่าแรงกดดันทางการเงินจะยังคงส่งผลกระทบต่อธุรกิจต่างๆ ต่อไปในอนาคต โดยคาดการณ์ว่ากิจกรรมการออกพันธบัตรขององค์กรต่างๆ จะเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงสามไตรมาสที่เหลือของปี

VIS Rating มีมุมมองเดียวกัน โดยระบุว่าตลาดพันธบัตรที่ไม่ใช่สถาบันการเงินในปี 2568 จะนำโดยการออกของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในบริบทของสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ค่อยๆ ปรับปรุงดีขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับประโยชน์จากการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคาร แต่มีแนวโน้มที่จะเพิ่มการออกพันธบัตรเพื่อกระจายแหล่งเงินทุนและเพิ่มประสิทธิภาพกลยุทธ์ทางการเงิน

เพิ่มความเข้มงวดเงื่อนไขการออกหุ้นกู้รายบุคคล

ร่าง พ.ร.บ. วิสาหกิจ (แก้ไข) ที่กำลังเสนอให้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ พิจารณา มีข้อเสนอบทบัญญัติเพิ่มเติม คือ กรณีบริษัทที่ไม่ใช่บริษัทมหาชน เงื่อนไขในการออกหุ้นกู้รายบุคคลคือ หนี้ที่ต้องชำระรวม (รวมมูลค่าของหุ้นกู้ที่คาดว่าจะออก) จะต้องไม่เกิน 5 เท่าของส่วนผู้ถือหุ้นของบริษัทที่ออกหุ้น

ตามที่กระทรวงการคลังได้กล่าวไว้ กฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อธุรกิจในการระดมทุนเพื่อการผลิต การดำเนินธุรกิจ หรือการบรรลุเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจแต่อย่างใด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจที่มีอัตราหนี้สินสูงยังสามารถเข้าถึงเงินทุนผ่านการออกพันธบัตรของรัฐหรือการกู้ยืมจากธนาคาร นอกเหนือจากการออกพันธบัตรรายบุคคล

ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ฮานอยระบุว่าในปี 2567 มีเพียง 13 บริษัท (ไม่รวมธนาคารพาณิชย์) ที่ออกพันธบัตรขององค์กรที่มีอัตราส่วนหนี้สินเกิน 5 เท่าของทุน ณ เวลาเสนอขาย สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่ากฎระเบียบใหม่จะไม่มีผลกระทบมากเกินไปต่อจำนวนธุรกิจหรือตลาดพันธบัตรขององค์กรรายบุคคลโดยทั่วไป

ที่มา: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html