กระแส ‘หนีเมืองเข้าป่า’ เริ่มคลายเครียด ราคาที่ดินลด 30% แต่ไม่มีใครซื้อ

ราคาที่ดินตกฮวบแต่ไม่มีใครซื้อ

“ในปี 2564 ผมซื้อที่ดิน 3 เฮกตาร์ในอำเภอดั๊กซอง จังหวัด ดั๊กนง ในราคา 4.5 พันล้านดอง แต่ตอนนี้ผมขายไปในราคา 3 พันล้านดองแล้ว แต่ไม่มีใครซื้อเลย” นายทราน วัน กวง นักลงทุนในเขต 3 นครโฮจิมินห์ กล่าว

คุณกวางเล่าว่า ในเวลานั้นเพื่อนๆ ของเขามักชวนกันซื้อ ที่ดิน เพื่อการลงทุน เพราะหลายคนอยาก "ออกจากเมืองไปอยู่ในป่า" ด้วยเหตุนี้ เขาจึงซื้อที่ดินในดั๊กนงเพื่อรอจังหวะที่เหมาะสม

เมื่อถึงปี 2566 เมื่อเห็นสัญญาณ เศรษฐกิจ ถดถอย เขาจึงตัดสินใจขายที่ดินเพื่อฟื้นทุน แต่ผ่านไปกว่าหนึ่งปีแล้ว เขาก็ยังขายไม่ได้

“ผมลดราคาลง 30% แต่ก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ ครอบครัวผมยังเผชิญแรงกดดันอย่างมากจากอัตราดอกเบี้ยและรายได้ที่ลดลง หากขายที่ดินไม่ได้ ปัญหาก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น” คุณกวางเล่า

นายกวาง นักลงทุนในนครโฮจิมินห์ ยอมรับการขาดทุน 30% แต่ยังคงไม่สามารถขายที่ดินเกษตรกรรมที่ซื้อมาในปี 2564 ได้ (ภาพ: ดี.วี.)

คุณกวางก็เป็นหนึ่งในนักลงทุนจำนวนมากที่ไม่สามารถ “ขาย” หุ้นของตนได้ในช่วงเวลานี้ ผู้ที่ไม่อาจก้าวข้าม “คลื่น” ได้ทันเวลาจะต้องรอคลื่นลูกต่อไป และในระหว่างนี้ พวกเขาต้องฝ่าฟันแรงกดดันทางการเงินให้ได้

สำนักข่าว VTC รายงานว่า นักลงทุนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์กำลังขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในอำเภอเลิมด่ง บิ่ญเฟื้อก ดั๊กนง และดั๊กลัก ในราคาลด 10-30% ที่ดินที่ขายมีราคาตั้งแต่ 4,000-15,000 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมีน้อยมากในช่วงเวลานี้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการลดราคาและไม่รีบร้อนที่จะจ่ายเงิน

กระแส “ออกจากเมืองเข้าป่า” มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในช่วงการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ราคาที่ดินทำกินและที่ดินป่าเพื่อการผลิตในพื้นที่ต่างๆ เช่น เลิมด่ง บิ่ญเฟื้อก ดั๊กนง และดั๊กลัก เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในช่วงปี 2563-2564 ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในจังหวัดเหล่านี้เพิ่มขึ้น 4-5 เท่าจากปกติ ทำให้นักลงทุนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์แห่เข้าสู่ "เกม" นี้

ในเวลานั้น ที่ดิน 1 เฮกตาร์ในจังหวัดดั๊กนงและดั๊กลัก ซึ่งมีราคาประมาณ 300-400 ล้านดอง เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันเป็น 1.2-1.5 พันล้านดองต่อเฮกตาร์ภายในเวลาเพียง 5-6 เดือน ที่ดินในจังหวัดบิ่ญเฟื้อกและเลิมด่งก็พุ่งสูงขึ้น 2-3 เท่าเช่นกัน เนื่องจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในนครโฮจิมินห์เข้ามาในตลาด

นักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินต่างแข่งขันกัน “ขึ้นราคา” เพราะความต้องการที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อคลื่นลมสงบลง นักลงทุนบางส่วนก็กลายเป็นเศรษฐี แต่ก็มีบางคนที่ “ล้มละลาย” เพราะพวกเขาเชื่องช้าและกลายเป็นผู้ซื้อรายสุดท้าย ไม่สามารถขายที่ดินออกไปได้

ที่ดินหลายแปลงในดั๊กลักกำลังถูกเสนอขายในราคาถูก (ภาพ: ดี.วี)

บทเรียนราคาแพงสำหรับนักลงทุน

คุณเล วัน ลอง ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในเมืองทูดึ๊ก กล่าวว่า แนวโน้ม "การออกจากเมืองไปสู่ป่า" เริ่มคลี่คลายลงแล้ว นักลงทุนจำนวนมากกำลังขายที่ดินที่ซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2561 ถึง 2564 อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมักต้องยอมรับการขาดทุนอย่างหนักเพื่อขายที่ดินดังกล่าว

คุณลองเล่าว่า เมื่อ “การออกจากเมืองสู่ป่า” ถูกเรียกว่าเป็นกระแส มันจะเกิดขึ้นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น นักลงทุนและประชาชนต้องจำไว้ว่าชุมชนธุรกิจที่ดินเพื่อการเกษตรส่วนใหญ่มักเป็นนายหน้าที่ดินหรือนักเก็งกำไรรายย่อยในท้องถิ่น ซึ่งเป็นกลุ่มที่ดำเนินงานชั่วคราวและอยู่ในท้องถิ่น พวกเขายินดีที่จะขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างกระแสคลั่งที่ดินเสมือนจริง เมื่อกระแสคลั่งที่ดินผ่านพ้นไป เหยื่อหลักก็ยังคงเป็นนักลงทุน

คุณเหงียน ฮวง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า แนวโน้มการย้ายออกจากเมืองเพื่อไปอยู่ในป่ากำลังลดลงนับตั้งแต่ปลายปี 2564 ปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากเริ่ม "ผิดหวัง" กับแนวโน้มนี้ มีคนไม่มากนักที่ประสบความสำเร็จกับรูปแบบโฮมสเตย์และฟาร์มสเตย์ สิ่งนี้เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกันเมื่อผู้คนไม่ได้พิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการที่กำลังดำเนินการอย่างรอบคอบ

“ในพื้นที่สูงตอนกลาง พื้นที่เกษตรกรรมจำนวนมากถูกแบ่งออกเป็นแปลงเล็กๆ ขนาด 100-200 ตารางเมตร นักลงทุนที่ยังไม่ตื่นตัวจะแห่เข้ามาลงทุนได้ง่ายเพราะราคาที่เข้าถึงได้ แต่พวกเขาไม่ทันสังเกตว่าลูกค้าจะไม่จ่ายเงินหลายพันล้านเพื่อซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ เช่นนี้ในพื้นที่สูงตอนกลาง และสภาพคล่องก็จะต่ำ นอกจากนี้ ที่ดินแปลงใหญ่จำนวนมากที่มีราคาเข้าถึงได้กลับตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกลและห่างไกล การคมนาคมไม่สะดวกและสิ่งอำนวยความสะดวกมีจำกัด ทำให้ขาดแคลนผู้ซื้อ” คุณฮวงกล่าว

คุณฮวงกล่าวว่าถึงแม้พื้นที่จะกว้างใหญ่และราคาซื้อขายก็ง่าย แต่หากไม่มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน นักลงทุนอาจสูญเสียเงินได้ง่ายหากไม่สามารถ "ขายสินค้า" ได้ตั้งแต่เนิ่นๆ หรือไม่มีแผนทางการเงินที่ชัดเจน นี่ก็เป็นจุดจบของนักลงทุนหลายคนในปัจจุบันเช่นกัน

คุณฮวงกล่าวว่า เมื่อนักลงทุนไม่สามารถ "ตามทัน" ได้ พวกเขาจะถูกบังคับให้ "ถือครองที่ดิน" เป็นเวลานาน ซึ่งก่อให้เกิดต้นทุนทางการเงินและดอกเบี้ย โดยทั่วไปแล้ว นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อที่ดินในเลิมด่งไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนได้เป็นเวลานาน

นายฮวง กล่าวว่า ในปัจจุบัน หากนักลงทุนลดการขาดทุนลงได้ 30-40% และสามารถขายที่ดินได้ ก็ถือว่าโชคดีเช่นกัน

นายฮวงเชื่อว่านักลงทุนและผู้ที่ต้องการ "ออกจากเมืองไปหาป่า" ควรมีแผนที่ชัดเจนสำหรับที่ดินของตน ซึ่งจะต้องเป็นโครงการที่มีรายละเอียด ชัดเจน และมีความเสี่ยงที่ชัดเจน

เมื่อผู้คนต้องการสร้างโฮมสเตย์หรือฟาร์มสเตย์ พวกเขาจำเป็นต้องมีแผนที่ชัดเจน โดยทั่วไปแล้ว จะปลูกอะไร เพาะปลูกอะไร ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและดูแลที่ดิน ฯลฯ นอกจากนี้ ที่ดินยังต้องมีเส้นทางคมนาคมที่สะดวก และสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน เช่น ตลาด โรงพยาบาล และโรงเรียนที่อยู่ไม่ไกล

ไดเวียด

แหล่งที่มา