เพราะเหตุใดธุรกิจจึงไม่ลดราคาอสังหาริมทรัพย์ลง?

คุณ Giang Anh Tuan กรรมการผู้จัดการบริษัท Tuan Anh Real Estate อธิบายถึงข้อเท็จจริงดังกล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ความถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น หากปัจจัยเหล่านี้ส่งผลพร้อมกัน ธุรกิจต่างๆ ย่อมประสบความยากลำบากในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนที่ดินถือเป็นต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สำคัญอย่างหนึ่งที่ส่งผลต่อราคาผลผลิต โดยเฉลี่ยแล้ว ในเขตเมือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็นประมาณ 10% ของราคาอพาร์ตเมนต์ 20-30% ของราคาบ้านทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ และประมาณ 50% ของราคาวิลล่า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15 - 30% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น 2 - 8%

ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มไม่ลดลงแม้สภาพคล่องในตลาดจะซบเซา (ภาพประกอบ)

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก เหล็กกล้า ทราย... ก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่น ราคาเหล็กและเหล็กกล้าพุ่งสูงขึ้นประมาณ 15-20% ในขณะที่ต้นทุนวัตถุดิบคิดเป็น 65-70% ของมูลค่าประมาณการของโครงการก่อสร้าง

นอกจากนี้ ต้นทุนการดำเนินการโครงการยังเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายหลายประการที่ทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างล่าช้า นายตวน กล่าวว่า มีโครงการบางโครงการที่ต้องใช้เวลาดำเนินการทางกฎหมายนานถึง 4-5 ปี การดำเนินการทางกฎหมายสำหรับโครงการจึงไม่ใช่แค่เรื่องของการไปที่กรมแล้วรับรายงานอย่างเป็นทางการ แต่ต้องรอให้กรม สาขา และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องให้ความเห็น ซึ่งระยะเวลาในการรอดำเนินการต้องเป็นไปตามกฎหมาย แต่ก็มักจะล่าช้า

“ กระบวนการทางกฎหมายใช้เวลานานมาก และส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางธุรกิจอย่างมาก ” นายตวน กล่าว

นายตวนยังยกตัวอย่างด้วยว่า หากธุรกิจซื้อที่ดินมูลค่า 500,000 ล้านดอง ในแต่ละปีจะสูญเสียดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ 10 ซึ่งก็คือ 50,000 ล้านดอง ธุรกิจจะต้องเพิ่มต้นทุนนี้เข้าไปในราคา

“ ตอนนี้ธุรกิจหลายแห่งประสบปัญหาเพราะถ้าลดราคาจะขาดทุนหนัก และถ้าไม่ลดราคาก็จะขายผลิตภัณฑ์ไม่ได้ ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่อยากลงทุนแต่กำลังมองหาพันธมิตรในการโอนกิจการ ” คุณตวนกล่าว

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จในนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยอมรับด้วยว่าความยุ่งยากทางกฎหมายที่กินเวลาหลายปีทำให้การจัดหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วหายาก

ธุรกิจต่างๆ กำลังดิ้นรนกับโครงการเก่าๆ โดยแทบไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ให้ขาย ในขณะที่ความต้องการยังคงสูงมาก ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น นอกจากนี้ เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงยังเป็นสาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยากอีกด้วย

“ หากจะต้องลดราคาลงแน่นอนว่าจะขาดทุนมหาศาลมาก เพราะธุรกิจไม่อาจแบกรับต้นทุนโครงการที่เพิ่มขึ้นได้ ” เขากล่าว

ธุรกิจหวั่นขาดทุนหนักหากราคาอสังหาฯตก (ภาพประกอบ)

ตามที่ผู้นำคนนี้กล่าวว่าบริษัทของเขาต้องการขายโครงการเพื่อชำระหนี้จริงๆ แต่ก็ไม่ง่ายนัก โดยเฉพาะเนื่องจากโครงการนี้ติดขัดกับปัญหาทางกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับในการโอน... หากโครงการยังคงดำเนินการต่อไป เมื่อผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด ราคาจะไม่สามารถถูกได้เนื่องจากต้องแบกรับต้นทุนจำนวนมาก

ตามที่ดร. Nguyen Duy Phuong ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DGCapital กล่าว มีหลายสาเหตุที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่เลือกที่จะลดราคาบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะเห็นได้ว่าเมื่อดำเนินโครงการ ผู้ลงทุนจะจำนองทั้งที่ดินและทรัพย์สินในอนาคตเพื่อกู้ยืมเงินทุนจากธนาคาร การปรับลดราคาขายจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของหลักประกันที่ธนาคาร ในขณะที่ผู้ลงทุนไม่มีทรัพย์สินอื่น ๆ ที่จะเสริมเงินกู้

นอกจากนี้ โครงการหลายแห่งยังประสบปัญหาทางกฎหมายมานานหลายปีก่อนที่จะสามารถขายได้ ในช่วงเวลาดังกล่าว นักลงทุนยังคงต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยและค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น

เนื่องจากคุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate เป็นผู้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจต่างๆ อย่างใกล้ชิด จึงได้กล่าวว่า การลดราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากในตลาดไม่เพียงแต่มีธุรกิจในประเทศเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติอีกจำนวนมากอีกด้วย

ดังนั้นบริษัทต่างชาติที่ลงทุนในโครงการต่างๆ จึงมักเลือกกลุ่มโครงการที่สูง ทำเลที่ตั้งดี เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และคุณภาพของผลิตภัณฑ์ที่สูงกว่าโครงการของนักลงทุนในประเทศ ดังนั้นราคาจึงไม่สามารถต่ำได้

เมื่อขายสินค้าออกสู่ตลาด พวกเขาจะคำนวณผลผลิตย้อนหลัง 2-3 ปีเสมอ ดังนั้นราคาจึงมักจะสูงมาก บริษัทต่างชาติมีข้อได้เปรียบด้านเงินทุนและต้นทุนทางการเงิน จึงไม่ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันในการลดราคาขาย

นายกวาง กล่าวว่า อุปสรรคสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยากคือต้นทุนการลงทุนที่สูงเกินไป

“ ในโครงสร้างต้นทุนโครงการปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับ 4-5 ปีที่แล้ว จาก 7-7.5 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร ” นายกวางกล่าว

ในทำนองเดียวกัน นาย Dao Phuc Tuong กรรมการบริหาร Vietnam Alpha Fund กล่าวว่า มี “เหตุผลอันละเอียดอ่อน” 3 ประการที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มรายได้และชำระหนี้ที่ครบกำหนด

ประการแรก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเวียดนามมี “นักลงทุนประจำ” ซึ่งเป็นนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงจากนักลงทุน เรียกชั่วคราวว่านักลงทุน F0 เมื่อราคาลดลง นักลงทุนประจำเหล่านี้จะกลายเป็นลูกค้ากลุ่มแรกที่ได้รับผลกระทบจากผลกำไร ทำให้นักลงทุนต้องพิจารณา

“ประเด็นอ่อนไหว” ประการที่ 2 เกี่ยวข้องกับหลักประกัน 70% ของมูลค่าหลักประกันของธนาคารคืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการลดราคาขายจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของหลักประกันของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในธนาคาร เมื่อมูลค่าของหลักประกันลดลง ธนาคารจะเรียกร้องให้ธุรกิจเสริมมูลค่า แต่ในเวลานี้ ข้อกำหนดนี้ยากมากที่จะปฏิบัติตาม

ประการที่สามคือความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีปัญหาทางกฎหมาย ดังนั้นแม้ว่าราคาจะลดลง แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ยังไม่สามารถขายได้ในสภาพแวดล้อมทางธุรกิจในปัจจุบัน

“ ทั้งสามกลุ่มนี้ล้วนเป็นเหตุผลหลักที่เกี่ยวข้องกันที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลดราคาขายในตลาดหลัก นอกจากนี้ยังมีเหตุผลอื่นๆ เช่น ต้นทุนของเงินทุนที่เพิ่มขึ้น ตามหลักตรรกะแล้ว เมื่อเราต้องการกระแสเงินสด เราต้องลดราคาเพื่อความอยู่รอด แต่ปัจจัยที่ละเอียดอ่อนระหว่างนั้นทำให้บริษัทต่างๆ ต้องพิจารณาอย่างจริงจังก่อนตัดสินใจลดราคา ” นายเติงกล่าว

เมื่อเร็ว ๆ นี้ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุม "แนวทางแก้ปัญหาเพื่อขจัดปัญหาการเติบโตของสินเชื่อสำหรับการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโต และทำให้ เศรษฐกิจ มหภาคมีเสถียรภาพ" นายกรัฐมนตรีได้กำหนดให้มีแนวทางแก้ปัญหาเพื่อขจัดปัญหาการเติบโตของสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรีได้เรียกร้องให้มีการปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และราคา " นายกรัฐมนตรี ได้เสนอแนวทางนี้ผ่านการประชุมด้านอสังหาริมทรัพย์สองครั้ง แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการดำเนินการอย่างจริงจัง " นายกรัฐมนตรีเน้นย้ำ

เจา อันห์

แหล่งที่มา