เขตชานเมืองกำหนดระดับราคาใหม่ เสนอภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสอง ยกเลิกเงินมัดจำประมูลที่ดินถั่นโอย

เสนอเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสอง บ้านพักตากอากาศและทาวน์เฮาส์ชานเมือง ฮานอย กำลังได้รับความนิยม ราคาจะเพิ่มขึ้น หลายคนทิ้งเงินมัดจำเพื่อประมูลที่ดินในถั่นโอย กรณีการแปลงสภาพบ้านพักอาศัย... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาริมทรัพย์: ที่ดินประมูลในเขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย (ที่มา: Vietnamnet)

อสังหาฯ 'ตก' อยู่ในมือคนรวย ราคาพุ่งต่อเนื่อง

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า สถานการณ์บ้านร้าง วิลล่าร้าง และพื้นที่เมืองร้างกำลังปรากฏให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ แม้แต่ในเมืองใหญ่ที่ที่ดินหายากและประชากรหนาแน่น สถานการณ์เช่นนี้ก็ยังคงแพร่หลาย แสดงให้เห็นถึงความขัดแย้งระหว่างที่ดินร้างกับบ้านเรือนฝั่งหนึ่ง กับสภาพผู้คนที่ต้องดิ้นรนทำงานมาตลอดชีวิต แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อที่ดินหรือบ้านดี

จากข้อมูลของ VARS การเก็งกำไรของนักลงทุน เช่น การกักตุนสินค้าเมื่อหายาก ไม่สามารถขายได้ แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยรอให้ราคาเพิ่มขึ้น หรือการสร้างภาวะขาดแคลนเทียมเพื่อดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไรสูง ถือเป็นเรื่องปกติมาก เกิดขึ้นตั้งแต่ในเขตเมืองไปจนถึงชนบท ส่งผลกระทบต่อกระบวนการพัฒนากองทุนที่ดิน ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทาน และส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจ ในระยะยาว

VARS เชื่อว่าภาษีนี้ควรนำไปใช้กับบ้านหลังที่สองขึ้นไป เป็นเรื่องธรรมดาที่คนที่มีทรัพย์สินจำนวนมากและทรัพย์สินที่สร้างกำไรอย่างต่อเนื่องจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้น อันที่จริง ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในช่วงหลังๆ นี้มักจะเป็นผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม

ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีทีท่าว่าจะลดลง

จากข้อมูลของหน่วยงานนี้ ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 กลุ่มตลาดระดับกลางมีน้อยลงเรื่อยๆ และอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่กว่า 80% ในปีนี้มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.

ไม่เพียงแต่โครงการใหม่เท่านั้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าก็พุ่งสูงขึ้นเช่นกัน อพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ใช้งานมานานหลายทศวรรษยังคงถูกประกาศขายในราคาที่สูงกว่าราคาขายครั้งแรกถึง 2-3 เท่า ส่วนที่ดินประเภทวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และชานเมืองก็มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนบางกลุ่มสร้างอุปสงค์และอุปทานปลอมเพื่อแสวงหากำไร

ดังนั้นการกำกับดูแลตลาดให้พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน เพื่อให้ราคาที่ดินขึ้นลงตามภาวะตลาด ตามที่ VARS ระบุ การออกนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นภารกิจเร่งด่วนที่ไม่อาจละเลยได้

VARS เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่บังคับใช้กับบุคคลสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นสำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้น

เช่นเดียวกับในสิงคโปร์ ผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 20% ของมูลค่าทรัพย์สินสำหรับบ้านหลังที่สอง และ 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม เจ้าของบ้านที่ขายบ้านในปีแรกจะต้องเสียภาษี 6% ของมูลค่าทรัพย์สิน 8% ในปีที่สอง 4% ในปีที่สาม และจะไม่มีการเรียกเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมใดๆ หลังจากปีที่สี่

VARS ยังเสนอว่าหากเจ้าของที่ดินไม่สร้างโครงการหลังจากได้รับที่ดินแล้ว จะต้องเสียภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างด้วย วิธีนี้ใช้ในเกาหลี ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรืออยู่ระหว่างการปรับปรุงที่ดินนานกว่า 2 ปี จะถูกเก็บภาษี 5% และอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามจำนวนปีที่ทิ้งร้าง โดย 5 ปีจะถูกเก็บภาษี 8%, 7 ปีจะถูกเก็บภาษี 9% และถูกทิ้งร้างนานกว่า 10 ปีจะถูกเก็บภาษี 10% ในสหรัฐอเมริกา ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างจะถูกเก็บภาษี 3%...

อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ ยังตระหนักดีว่าการใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อควบคุมตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย หนึ่งในนั้นคือ การลงทุนด้านเทคโนโลยีและทรัพยากรบุคคลจำนวนมาก เนื่องจากเพื่อให้มั่นใจว่าบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามคือบ้านหลังที่สอง... การใช้เครื่องมือทางภาษีอย่างมีประสิทธิภาพและโปร่งใส หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องส่งเสริมการสร้างและการพัฒนาระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสมบูรณ์

VARS ยังแนะนำให้พิจารณาผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น เช่น การเก็บภาษีซึ่งอาจทำให้ผู้คน "หมด" กำลังซื้อ ส่งผลให้เกิดผลกระทบระยะยาวอื่นๆ ต่อเศรษฐกิจ หรือสร้างช่องว่างทางกฎหมายเมื่อคนรวยยังสามารถหลีกเลี่ยงภาษีได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ลำดับที่สองหรือสาม... ให้กับญาติ ค่าเช่าบ้านก็เพิ่มขึ้นเพื่อชดเชยต้นทุนการจ่ายภาษี...

วิลล่าชานเมืองที่อยู่ติดกันเป็นที่ต้องการ

เวียดนามเน็ตรายงานว่าการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยกำลัง "ร้อนแรง" ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา พัฒนาการของตลาดทำให้นักลงทุนและผู้ซื้อจำนวนมากแห่กันหาที่ดินสำหรับสร้างวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองที่ตั้งอยู่ติดกัน ผลสำรวจในเขตชานเมืองฮานอยแสดงให้เห็นว่าอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ค่อนข้างหายาก จำนวนโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองที่เปิดขายมีจำนวนน้อยและขายหมดอย่างรวดเร็ว

ในภาคตะวันตก โครงการวิลล่าใหม่บางโครงการมีราคาตั้งแต่ 180 ล้านไปจนถึงเกือบ 200 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในภาคใต้ มีอาคารพาณิชย์ 159 หลังในย่านฮิมลัมเทืองติน ซึ่งเป็นอาคารหายากที่กำลังเปิดขายอยู่ ปัจจุบัน อาคารพาณิชย์ 5 ชั้น มีด้านหน้าและด้านหลัง 2 ด้าน ซึ่งสร้างเสร็จแล้วและผ่านการตรวจสอบจากกรมที่ดินแล้ว กำลังเปิดตัวสู่ตลาด โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

นอกจากอุปทานที่มีอยู่แล้ว ตลาดยังดึงดูดความสนใจด้วยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการในดงอันห์ที่เตรียมเปิดตัวในไตรมาสที่สี่ด้วยราคาประมาณ 300 ล้านดองต่อตารางเมตร

อุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดปีที่ผ่านมา ราคาวิลล่าในบางพื้นที่ของฮว่ายดึ๊กและห่าดงยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 30-50% เมื่อเทียบกับช่วงกว่าหนึ่งปีที่ผ่านมา ในบางพื้นที่ที่มีศักยภาพ จำนวนลูกค้าที่สนใจก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้เกิดกระแสราคาพุ่งสูงขึ้นในท้องถิ่น

คุณเล ถิ บิช หง็อก รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เจือง เซิน แลนด์ กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและราคาประมูลที่สูง ทำให้นักลงทุนจำนวนมากหันไปลงทุนในเขตชานเมือง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง ในอนาคตอันใกล้ ราคาสินค้าใหม่ในเขตชานเมืองอาจสร้างระดับราคาใหม่เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ส่งผลให้ราคาบ้านและทาวน์เฮาส์พุ่งสูงขึ้น

ผู้สังเกตการณ์ระบุว่า ในระยะสั้น สภาพคล่องของตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะเพิ่มขึ้น และราคาขายรองก็น่าจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง “ตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยจะยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานมีจำกัดและอุปสงค์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตชานเมือง และเขตใจกลางเมืองได้ใช้งบประมาณสำหรับโครงการใหม่จนหมดแล้ว” คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการ CBRE ฮานอย กล่าว

คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงค่อนข้างเงียบเหงา ที่ดินในต่างจังหวัดกำลังรอจังหวะ และอพาร์ตเมนต์ในตัวเมืองกำลังได้รับความนิยมมากเกินไป วิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองยังคงเป็นตัวเลือกของนักลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากทั้งสองอย่างนี้ช่วยสร้างความมั่นคงและมีศักยภาพในการปรับราคาสูง “ปัจจุบัน ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยขาดแคลนสินค้าในตัวเมือง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบต้องย้ายไปยังชานเมือง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต” คุณดิงห์ยืนยัน

ที่ดินประมูล Thanh Oai : 55/68 แปลง พร้อมเงินมัดจำ

พ้นกำหนดเวลาชำระเงินแล้ว แต่มีเพียง 13/68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านแถน ตำบลแถ่งเคา อำเภอแถ่งโอย (ฮานอย) เท่านั้นที่ชำระหนี้ครบถ้วน แปลงที่ดิน 55 แปลงที่ถูกริบเงินมัดจำ มีราคาประมูลตั้งแต่ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ไปจนถึงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตามระเบียบข้อบังคับ ผู้ชนะการประมูลที่ดินจะต้องชำระเงินเป็นสองงวดภายใน 30 วัน การชำระเงินงวดสุดท้ายของการประมูลครั้งนี้คือวันที่ 14 กันยายน

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่ศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอถั่นโอยเปิดเผยกับสื่อมวลชน แสดงให้เห็นว่า ณ วันนี้ (16 กันยายน) แม้จะหมดเขตชำระเงินแล้ว แต่มีเพียง 13 จาก 68 แปลงเท่านั้นที่ชำระหนี้ครบถ้วน ในบรรดาแปลงที่ดินที่ชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว แปลงที่มีราคาสูงที่สุดมีราคาสูงกว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตร

ที่ดินที่ราคาประมูลสูงตั้งแต่ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร รวมถึงที่ดินที่ราคาประมูลสูงสุด 100.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ยังไม่ได้ชำระเงินตรงเวลา ดังนั้นจึงถือว่ามีที่ดิน 55 แปลงที่ถูกตัดเงินมัดจำ

ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นถั่น และตำบลถั่นเกา สร้างความฮือฮาให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และประชาชนทั่วไป เนื่องจากมีผู้สมัครที่มีคุณสมบัติครบถ้วนกว่า 4,000 ราย และมีลูกค้ามากกว่า 1,500 ราย ราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 7-8 เท่า จากราคาเริ่มต้นที่ 8.6-12.5 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาที่ชนะการประมูลสูงสุดสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม.

โดยเฉพาะแปลง LK03-10 พื้นที่เกือบ 65 ตรม. มีราคาขายสูงสุดอยู่ที่ 100.5 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า

เป็นที่ทราบกันว่าการประมูลที่ดิน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นถั่น ตำบลถั่นเกา จัดขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคมที่ผ่านมา คาดว่าจะระดมทุนได้มากกว่า 400,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อมีที่ดิน 13 แปลงที่ชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว ยอดรวมที่ระดมทุนได้จึงเหลือเพียงกว่า 80,000 ล้านดอง หรือคิดเป็น 20% ของยอดที่คาดการณ์ไว้

กรณีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

มาตรา 124 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดกรณีที่สามารถปรับเปลี่ยนสภาพเป็นที่อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน

ดังนั้นกรณีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นที่อยู่อาศัยมีดังนี้:

เปลี่ยนจากบ้านพักคนชราเป็นบ้านพักสังคม

เปลี่ยนจากบ้านพักสาธารณะหรือบ้านพักสังคมเมื่อไม่จำเป็นอีกต่อไปเป็นบ้านพักสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่

การแปลงที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 1 มาตรา 13 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ให้เป็นที่อยู่อาศัยของทางราชการหรือที่อยู่อาศัยสังคมให้เช่า

กรณีอื่นๆ ตามมตินายกรัฐมนตรี ตามข้อเสนอของ กระทรวงก่อสร้าง

หมายเหตุ: การแปลงฟังก์ชันที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ของบทความนี้จะต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้:

จะต้องสอดคล้องกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ และไม่ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ

หลังจากการแปลงแล้ว บ้านจะต้องถูกใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง และสอดคล้องกับมาตรฐานและข้อบังคับทางเทคนิคของบ้านที่แปลงมา

จะต้องได้รับอนุมัติจากกระทรวงก่อสร้าง หรือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html