เขตชานเมืองกำหนดระดับราคาใหม่ เสนอภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสอง ยกเลิกเงินมัดจำประมูลที่ดินThanh Oai

ข้อเสนอสำหรับภาษีทรัพย์สินที่สอง; วิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมือง ฮานอย เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ราคาจะเพิ่มขึ้นด้วย หลายคนละทิ้งเงินมัดจำการประมูลที่ดินThanh Oai กรณีการแปลงสภาพฟังก์ชั่นบ้านพักอาศัย... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาริมทรัพย์ : ที่ดินประมูล ในเขต ฮหว่าย ดึ๊ก ฮานอย (ที่มา: Vietnamnet)

อสังหาฯ 'ตก' ไปอยู่ในมือคนรวย ราคาพุ่งต่อเนื่อง

สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า สถานการณ์ของบ้านร้าง วิลล่าร้าง และพื้นที่เมืองร้างกำลังปรากฏขึ้นเพิ่มมากขึ้น แม้แต่ในเมืองใหญ่ๆ ที่ดินมีน้อยและประชากรหนาแน่น สถานการณ์เช่นนี้ยังคงเกิดขึ้นทั่วไป แสดงให้เห็นถึงความขัดแย้งระหว่างที่ดินและบ้านร้างด้านหนึ่ง กับภาพของผู้คนที่ต้องดิ้นรนทำงานตลอดชีวิตแต่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อที่ดินหรือบ้านได้หรือไม่

นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ VARS การเก็งกำไรของนักลงทุน เช่น การกักตุนสินค้าเมื่อหายาก ไม่สามารถขายได้ จากนั้นปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ขายและรอให้ราคาเพิ่มขึ้น หรือสร้างความขาดแคลนเทียมขึ้นเพื่อดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไรสูง ถือเป็นเรื่องปกติมาก โดยเกิดขึ้นในเขตเมืองไปจนถึงชนบท ส่งผลกระทบต่อกระบวนการพัฒนากองทุนที่ดิน ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ส่งผลต่อ เศรษฐกิจ ในระยะยาว

VARS เชื่อว่าภาษีนี้ควรใช้กับบ้านหลังที่สองขึ้นไป เป็นธรรมดาที่คนที่มีทรัพย์สินมากและมีกำไรต่อเนื่องจะเสียภาษีมากขึ้น ในความเป็นจริง ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเป็นผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม

ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นภายใต้บริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีทีท่าว่าจะลดลง

จากข้อมูลของหน่วยนี้ ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 กลุ่มราคาปานกลางมีน้อยลงเรื่อยๆ และมากกว่า 80% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.

ไม่เพียงแต่โครงการใหม่เท่านั้น ราคาอพาร์ทเม้นท์เก่าก็พุ่งสูงขึ้นเช่นกัน อพาร์ทเมนต์หลายแห่งที่ถูกใช้งานมานานหลายสิบปียังคงขายในราคาสูงกว่าตอนที่ขายครั้งแรกถึง 2-3 เท่า กลุ่มวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และที่ดินชานเมืองก็แสดงสัญญาณราคาเพิ่มขึ้นเช่นกัน เพราะกลุ่มนักลงทุนบางกลุ่มสร้างอุปทานและอุปสงค์ปลอมๆ เพื่อทำกำไร

ดังนั้นการกำกับดูแลตลาดให้พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน เพื่อให้ราคาที่ดินขึ้นและลงตามตลาด ตามที่ VARS กล่าวไว้ การออกนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นภารกิจเร่งด่วนที่ไม่อาจละเลยได้

VARS เสนอให้มีนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้บังคับกับกลุ่มคนสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของระยะสั้น

เช่นเดียวกับในสิงคโปร์ ผู้ซื้อบ้านจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 20% ของมูลค่าทรัพย์สินสำหรับบ้านหลังที่สอง และ 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม เจ้าของบ้านที่ขายบ้านในปีแรกจะต้องเสียภาษี 6% ของมูลค่าทรัพย์สิน 8% ในปีที่สอง 4% ในปีที่สาม และจะไม่มีการเรียกเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมใดๆ หลังจากปีที่สี่

VARS ยังเสนอด้วยว่าในกรณีที่เจ้าของไม่สร้างโครงการหลังจากได้รับที่ดินแล้ว เขา/เธอจะต้องจ่ายภาษีการละทิ้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย วิธีการนี้ใช้ในเกาหลี ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรืออยู่ในระหว่างปรับปรุงที่ดินนานกว่า 2 ปี จะถูกเก็บภาษี 5% และอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามจำนวนปีที่ทิ้งร้างที่ดิน 5 ปีจะถูกเก็บภาษี 8% 7 ปีจะถูกเก็บภาษี 9% ละทิ้งนานกว่า 10 ปีจะถูกเก็บภาษี 10% ในอเมริกา ที่ดินรกร้างจะถูกเก็บภาษี 3%

อย่างไรก็ตาม สมาคมยังตระหนักดีว่าการใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อควบคุมตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีการลงทุนครั้งใหญ่ในด้านเทคโนโลยีและทรัพยากรบุคคล เนื่องจากเพื่อที่จะพิจารณาว่าอะไรคือบ้านหลังที่สองหรือที่สาม... และเพื่อใช้เครื่องมือทางภาษีอย่างมีประสิทธิภาพและโปร่งใส หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องส่งเสริมการสร้างและการสร้างระบบข้อมูลและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสมบูรณ์

VARS ยังแนะนำให้พิจารณาถึงผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น การเก็บภาษีซึ่งอาจทำให้ผู้คน "หมด" กำลังซื้อ ส่งผลให้เกิดผลกระทบระยะยาวอื่นๆ ต่อเศรษฐกิจ หรือการสร้างช่องว่างทางกฎหมายเมื่อคนรวยยังสามารถหลีกเลี่ยงภาษีได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ที่สองหรือสาม... ให้กับญาติพี่น้อง ค่าเช่าบ้านก็เพิ่มขึ้นเพื่อชดเชยต้นทุนการจ่ายภาษี...

วิลล่าชานเมืองที่อยู่ติดกันเป็นที่ต้องการ

ตามรายงานของ Vietnamnet การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยสร้าง "กระแส" ร้อนแรงในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา การพัฒนาตลาดทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อจริงจำนวนมากมองหาที่ดินเพื่อสร้างวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองที่สร้างขึ้นในเขตเมืองที่ตั้งอยู่ติดกัน จากการสำรวจเขตชานเมืองของฮานอย พบว่าอุปทานในส่วนนี้ค่อนข้างหายาก จำนวนโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองที่เปิดให้ขายนั้นมีน้อยและขายหมดอย่างรวดเร็ว

ในทางตะวันตก โครงการวิลล่าใหม่บางโครงการมีราคาตั้งแต่ 180 ล้านไปจนถึงเกือบ 200 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในภาคใต้มีร้านสะดวกซื้อฮิมลัมเทิงติ้นส์จำนวน 159 ร้าน ซึ่งเป็นร้านหายากที่กำลังนำมาเปิดขาย ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ 5 ชั้น 2 หน้า-หลัง ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีหนังสือรับรองคุณภาพ กำลังออกสู่ตลาดราคาเริ่มต้น 100 ล้านดอง/ตรว.

นอกจากอุปทานที่มีอยู่แล้ว ตลาดยังดึงดูดความสนใจด้วยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการในด่งอันห์ที่เตรียมเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 ด้วยราคาประมาณ 300 ล้านดองต่อตรม.

อุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ถือว่าอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปีที่ผ่านมา ราคาวิลล่าในบางพื้นที่ของฮ่วยดึ๊กและห่าดงยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 30-50% เมื่อเทียบกับเมื่อกว่าปีที่แล้ว แม้แต่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพบางแห่ง จำนวนลูกค้าที่สนใจก็เพิ่มสูงขึ้นจนทำให้เกิดกระแสราคาสินค้าในท้องถิ่น

นางสาวเล ทิ บิก ง็อก รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ทรูอง เซิน แลนด์ กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงอย่างรวดเร็วและราคาประมูลที่สูง ทำให้บรรดานักลงทุนจำนวนมากย้ายไปยังเขตชานเมือง ดังนั้นกลุ่มแนวราบจะยังคงร้อนแรงต่อไป ในอนาคตอันใกล้นี้ ราคาผลิตภัณฑ์ใหม่ในเขตชานเมืองอาจสร้างระดับราคาใหม่เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ส่งผลให้ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์สูงขึ้น

จากการสังเกตการณ์พบว่าในระยะสั้น สภาพคล่องของกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะเพิ่มขึ้น และราคารองก็น่าจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป “ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี ราคาบ้านและทาวน์เฮาส์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานมีไม่เพียงพอและความต้องการยังคงเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตชานเมือง และใจกลางเมืองได้ใช้เงินกองทุนที่ดินสำหรับโครงการใหม่จนหมดแล้ว” นางเหงียน ฮ่วย อัน กรรมการบริหารของ CBRE ฮานอย กล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังค่อนข้างเงียบสงบ ที่ดินในต่างจังหวัดกำลังรอเวลาที่เหมาะสม และอพาร์ทเมนต์ในใจกลางเมืองก็ได้รับความนิยมมากเกินไป ดังนั้น วิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองจึงยังคงเป็นตัวเลือกของนักลงทุนจำนวนมาก เพราะทั้งมีเสถียรภาพและมีศักยภาพที่จะเพิ่มราคาได้สูง “ปัจจุบัน ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยขาดสินค้าในตัวเมือง ทำให้ความต้องการบ้านชั้นต่ำต้องย้ายไปยังชานเมือง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันให้ราคาบ้านประเภทนี้ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต” นายดิงห์ยืนยัน

ที่ดินประมูลถันโอย 55/68 แปลง พร้อมมัดจำ

แม้ว่าจะผ่านกำหนดเวลาการชำระเงินแล้ว แต่มีเพียงแปลงที่ดิน 13/68 แปลงในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้าน Thanh ตำบล Thanh Cao อำเภอ Thanh Oai (ฮานอย) เท่านั้นที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว ที่ดินจำนวน 55 แปลงที่มีเงินฝากที่ถูกทิ้งร้างมีราคาที่ชนะตั้งแต่ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ไปจนถึงมากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตามหลักเกณฑ์ผู้ชนะการประมูลที่ดินจะต้องชำระเงินงวดที่ 2 ภายใน 30 วัน การชำระเงินรอบสุดท้ายสำหรับการประมูลนี้คือวันที่ 14 กันยายน

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอถั่นโอยแบ่งปันกับสื่อมวลชนระบุว่า ณ วันนี้ (16 กันยายน) แม้จะหมดเขตการชำระเงินแล้วก็ตาม แต่มีที่ดินเพียง 13/68 แปลงเท่านั้นที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว ในบรรดาแปลงที่ชำระเงินเต็มจำนวนแล้ว แปลงที่มีราคาสูงที่สุดมีราคาสูงกว่า 55 ล้านดอง/ตรม.

ที่ดินที่มีราคาประมูลสูงตั้งแต่ 80 ล้านดอง/ตรม. รวมถึงผู้ที่ชนะการประมูลที่ราคาสูงที่สุด 100.5 ล้านดอง/ตรม. ไม่ได้ชำระเงินตรงเวลา โดยเข้าใจว่าที่ดินจำนวน 55 แปลงถูกริบไป

ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถันทาน ตำบลถันเคา สร้างความฮือฮาให้กับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และความคิดเห็นของประชาชน เมื่อมีผู้สมัครที่มีคุณสมบัติเหมาะสมมากกว่า 4,000 ราย และมีลูกค้ามากกว่า 1,500 ราย ราคาที่ชนะจะสูงกว่าราคาเริ่มต้น 7-8 เท่า จากราคาเริ่มต้น 8.6-12.5 ล้าน VND/m2 ราคาที่ชนะสูงที่สุดก็ทะลุ 100 ล้าน VND/m2 แล้ว

โดยเฉพาะแปลง LK03-10 พื้นที่เกือบ 65 ตรม. มีราคาขายสูงสุดอยู่ที่ 100.5 ล้านบาท/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า

ทราบกันดีว่าการประมูลที่ดิน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นทาน ตำบลถั่นเคา จัดขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม คาดว่าจะระดมทุนได้กว่า 400,000 ล้านดอง โดยที่ดิน 13 แปลงที่ชำระภาระผูกพันทางการเงินแล้ว มีรายได้รวมกว่า 80,000 ล้านดอง หรือคิดเป็น 20% ของยอดที่คาดไว้

กรณีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการอยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

มาตรา 124 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุกรณีที่สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันที่อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน

ดังนั้นกรณีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการอยู่อาศัยมีดังนี้:

เปลี่ยนจากบ้านพักคนไร้บ้านเป็นบ้านพักสังคม

เปลี่ยนจากบ้านพักสาธารณะหรือบ้านพักสังคมเมื่อไม่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยเพื่อการจัดตั้งใหม่อีกต่อไป

การปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติในข้อ d. วรรค 1 มาตรา 13 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ให้เป็นที่อยู่อาศัยของทางราชการหรือที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อให้เช่า

กรณีอื่นๆ ตามที่นายกรัฐมนตรีวินิจฉัยตามข้อเสนอของ กระทรวงก่อสร้าง

หมายเหตุ: การแปลงฟังก์ชันที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ของข้อนี้ต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้:

จะต้องสอดคล้องกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ และไม่ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ

หลังจากการแปลงโฉมแล้ว บ้านจะต้องถูกใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง และสอดคล้องกับมาตรฐานและข้อบังคับทางเทคนิคของบ้านที่ถูกแปลงโฉม

จะต้องได้รับอนุมัติจากกระทรวงก่อสร้าง หรือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html