2025'te gayrimenkul tahvillerinin vadesi üzerindeki baskı

Gayrimenkul piyasası olumlu değişimler gösterse de bazı uzmanlar, gayrimenkul şirketlerinin gelecek yıl tahvil geri ödemelerini geciktirme riskinden endişe duyuyor.

Gayrimenkul piyasası olumlu değişimler gösterse de bazı uzmanlar, gayrimenkul şirketlerinin gelecek yıl tahvil geri ödemelerini geciktirme riskinden endişe duyuyor.

BIDV Başekonomisti Dr. Can Van Luc'a göre, gayrimenkul piyasasının en zorlu döneminde (Haziran-Ağustos 2023), Hükümet tarafından 08/2023/ND-CP sayılı Kararname çıkarılarak, işletmelere ve yatırımcılara tahvil borçlarını müzakere etme ve erteleme olanağı sağlandı. Bu "can simidi" sayesinde, işletmelerin %60'ına 2 yıllık bir uzatma verildi ve böylece borç ödeme tarihi Haziran 2025'e çekildi.

Bir kredi derecelendirme kuruluşunun istatistiklerine göre, 2025 yılında vadesi dolacak şirket tahvillerinin (hem anapara hem de faiz) bakiyesi 334.000 milyar VND olarak tahmin ediliyor. Sadece gayrimenkul sektörü için ise vadesi dolacak bakiyenin yaklaşık 135.000 milyar VND olması bekleniyor.

BIDV uzmanı, yukarıdaki rakamları yorumlayarak, 2025 yılında tahviller üzerindeki baskının endişe verici olmadığını söyledi. Gayrimenkul piyasası giderek daha olumlu bir hal aldığı için temerrüt olasılığı daha düşük. Birçok işletmenin, önceki dönemdeki %40-50 yerine, ürünlerini satmak için yalnızca yaklaşık %10'luk bir ürün indirimi belirlemesi yeterli.

Bay Luc, emlak piyasasının makroekonomik faktörlerden faydalandığını güvenle dile getirdi. Buna göre, enflasyon kontrol altında artıyor; Vietnam'daki faiz oranları düşük seyrediyor; döviz kurları giderek düşüyor; bütçe açığı, kamu borcu, dış borç, Hükümetin borç ödeme yükümlülükleri... Ulusal Meclis tarafından izin verilen eşik dahilinde. Ayrıca, üç yeni emlak yasası sayesinde kurumlar ve hukuk sistemleri kademeli olarak iyileştiriliyor.

Piyasadaki toparlanma , İnşaat Bakanlığı'nın 2024 üçüncü çeyrek raporuna açıkça yansıdı. Özellikle, daire ve bireysel konut segmentindeki toplam başarılı işlem sayısı 38.398'e ulaştı. Bu rakam, 2024'ün ikinci çeyreğine göre %48,3, 2023'ün aynı dönemine göre ise %29 arttı. Piyasalardaki olumlu havayla birlikte, gayrimenkul sektörünün toparlanma beklentisi daha da belirginleşiyor.

Aynı görüşü paylaşan FiinRatings Genel Müdürü Sayın Nguyen Quang Thuan, gayrimenkul işletmeleri için en büyük sermaye kaynağının banka kredileri veya tahvillerden değil, müşteri ödemelerinden geldiğini söyledi. Hükümet projelerdeki hukuki sorunları çözdüğü ve yatırımcıların ürünlerini yakında piyasaya sürmeleri için gerekli koşulları sağladığı sürece, tahvil borçlarını yönetmek artık zor bir "sorun" olmayacak.

Aslında, hukuki çözüm süreci hız kazanıyor. 2024'ün üçüncü çeyreğinden bu yana, uzun yıllardır "rafta" duran birçok proje yeniden satışa açıldı. Hanoi'de bunlar Hanoi Melody Residences (Hoang Mai Bölgesi) ve QMS Top Tower (Nam Tu Liem Bölgesi). Ho Chi Minh şehrinde ise "yeniden canlandırılan" projeler arasında Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc Şehri), Metro Star (Thu Duc Şehri), D-Homme (6. Bölge), Lavida Plus (7. Bölge) yer alıyor.

Ancak ekonomi uzmanı Dr. Vu Dinh Anh'ın bakış açısına göre, 2025'te vadesi dolacak tahvil sayısı işletmeler üzerinde hâlâ büyük bir baskı oluşturuyor. Özellikle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin tahvilleri, piyasadaki ortalama seviyeye göre daha yüksek vadesi geçmiş ve potansiyel olarak batık alacak riski taşıyor.

Uzmanın vardığı sonuç, özellikle yakın tarihli bir raporla karşılaştırıldığında, oldukça yerinde. Buna göre, son 10 ayda, konut gayrimenkul işletmeleri grubu, vadesi geçmiş tahvillerin toplam tutarının %60'ını oluşturdu. Kredi notu düşük olan ihraççıların %56'sı bile konut gayrimenkul ve inşaat sektöründeydi.

Raporda, "Önümüzdeki 12 ayda, konut gayrimenkul sektöründe yaklaşık 109 trilyon VND tutarında tahvil vadesi dolacak ve bu, vadesi dolacak tahvillerin toplam değerinin neredeyse yarısını oluşturuyor. Bu tahvillerin yaklaşık 30 trilyon VND'sinin anapara geri ödemesinde gecikme riski altında olduğunu tahmin ediyoruz" denildi.

VIS Rating Finansal Olmayan Girişim Sektörü Kredi Analizi ve Derecelendirme Direktörü Sayın Duong Duc Hieu'ya göre, gayrimenkul işletmelerinin borç ödeme kapasitesi zayıf kalmaya devam ediyor ve borç ödeme kapasitesindeki farklılaşma seviyesi giderek artıyor.

VIS Rating uzmanı, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde yoğunlaşan gayrimenkul sektörüne odaklanan projelere sahip işletmeler için satış faaliyetlerinin oldukça iyi olduğunu ve 2024 yılında toparlanacağını değerlendirdi. Bu işletmelerin daha iyi kaynaklara ve yüksek borç ödeme kapasitesine sahip olacağını belirtti.

"Aksine, bazı işletmeler daha önce oldukça spekülatif projelere odaklandıkları için zor durumda kalmaya devam edecekler. Bu segmente olan talep düşük, bu nedenle borçlarını geri ödeme kabiliyetleri zayıf," diye yorumladı Bay Hieu.

VIS Rating, borsada işlem gören yatırımcıların 2/3'ünün, özellikle toplam borcun %5'inin altında kalan işletme nakit akışlarıyla, borçlarını ödeyebilecek nakit akışına sahip olduğunu vurguladı. Bu durum, özellikle proje hukuki sorunlarından etkilenen yatırımcılar için ciddi bir sorun teşkil ediyor.

Yukarıdaki durum göz önüne alındığında, 2024 sonu ve 2025'te vadesi dolacak tahvillerin %50'sinin anapara ve faiz ödemelerinde gecikme riskiyle karşı karşıya kalabileceği, bunların çoğunun da düzenli olarak ödemelerini geciktiren işletmeler olduğu öngörülmektedir.

Kaynak: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html