Yeni arsa fiyat listesi: Piyasada 'şok' yaratmamak için kontrol altına alınması gerekiyor

Ancak önümüzdeki dönemde yerel yönetimlerin yeni arsa fiyat listeleri oluşturmasıyla birlikte arsa fiyatları bölgeye göre büyük dalgalanmalar gösterecek ve bu durum konut fiyatlarını ve genel olarak gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileyecektir.

Fotoğraf yazısı — Arazi fiyatlarının belirlenmesinde ademi merkeziyetçilik politikası giderek etkililiğini gösteriyor. Görsel: Tuan Anh/VNA

Güçlü dalgalanmalara karşı uyarı

2024 Tapu Kanunu kapsamında eş zamanlı olarak ilan edilecek arsa fiyat listelerinin, birçok yerleşim yerinde arsa fiyatlarında büyük dalgalanmalara yol açması, gayrimenkul piyasası, yatırım maliyetleri ve vatandaşların konuta erişimi üzerinde önemli etkilere neden olması bekleniyor.

Hanoi Doğal Kaynaklar ve Çevre Üniversitesi Arazi Yönetimi Bölüm Başkanı Dr. Pham Anh Tuan, düzeltilmiş arazi fiyat listesinin mevcut fiyat listesine kıyasla muhtemelen artacağını belirtti. Bu durum, arazisi geri kazanılan kişilere fayda sağlayabilir ve yerel bütçe gelirini artırabilir, ancak aynı zamanda yatırım maliyetlerini, özellikle de geliştirme projelerinde arazi temizleme maliyetlerini artırarak emlak piyasası ve insanlar üzerinde çok boyutlu etkilere yol açabilir.

Arsa fiyatlarındaki artış, arazi kullanım ücretleri, vergiler ve harçlar gibi arazi gelirlerini büyük ölçüde etkileyecek, ancak aynı zamanda yatırım maliyetlerini de artırarak piyasadaki gayrimenkul fiyatlarını etkileyecektir. Bay Pham Anh Tuan, aşırı ayarlama durumunda gayrimenkul projelerinin yatırım maliyetlerinin artacağı ve bunun hem yerli yatırımcılar hem de yabancı işletmeler için zorluklara yol açacağı konusunda uyardı.

İnsanlar için artan arazi fiyatları, arazi kullanım amacını değiştirme ve arazi kullanım hakkı belgesi verme gibi işlemlerin daha pahalı hale gelmesi anlamına geliyor. Özellikle tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinde, arazi kullanım ücretlerindeki keskin artış, araziyi yasallaştırması gereken haneler için zorluklara yol açabiliyor.

Uzman bakış açısıyla, eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, arazi fiyat listelerinin oluşturulmasında tutarlılık ve rasyonelliği sağlamak için merkezi bir kontrol mekanizmasına ihtiyaç duyulduğunu vurguladı. Bay Dang Hung Vo'ya göre, mevcut arazi fiyat listesi il düzeyinde yayınlandığı için her yerel yönetim listeye farklı bir şekilde yaklaşıp oluşturabiliyor ve bu da özellikle sınır bölgelerinde kolayca mantıksız farklılıklara yol açabiliyor.

Profesör Dang Hung Vo, fiyat farklılıklarının kişisel çıkar için kullanılmasını önlemek amacıyla, Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın arazi fiyat listesini onaylamadan önce değerlendirme ve kontrol etme rolüne sahip olması gerektiğini öne sürdü. En önemli ilke, arazi fiyat listesinin piyasa fiyatıyla tutarlı olmasıdır. Ancak bu uzman, Vietnam'ın hala net bir "piyasa fiyatı" tanımına sahip olmadığını ve bu fiyatı bilimsel olarak belirlemek için belirli bir yasal çerçeveye sahip olmadığını belirtti.

Bay Vo, belediye düzeyindeki yetkililerin arazi fiyat listelerinin oluşturulmasına katılımının, bölgedeki gerçek arazi değerini bildikleri için gerekli olduğunu söyledi. Ancak, önerilen fiyatın piyasa fiyatını gerçekten yansıtıp yansıtmadığını belirlemek için net argümanlar ortaya koymak gerektiğini belirtti.

İyi kontrol edilmezse "fiyat ateşi" riski

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Tran Quoc Dung, mevcut arazi fiyat listesinin genellikle piyasa fiyatından %30-60 daha düşük olduğunu, bunun da devletin gelir kaybına ve insanların hak ettiği tazminatı alamamasına yol açtığını belirtti. Bu nedenle, 2024 Arazi Kanunu, yerel yönetimlerin fiyat listesini gerçeğe daha yakın olacak şekilde ayarlamalarını zorunlu kılıyor. Ancak bu, sıkı bir şekilde kontrol edilmezse bazı sonuçlara yol açabilir.

Dikkat edilmesi gereken ilk husus, arsa fiyat listesinin çok yüksek olmasının, arazi temizleme maliyetlerindeki keskin artış nedeniyle kamu yatırım projeleri için zorluklara yol açabileceğidir. Aynı zamanda, özellikle sosyal konut veya orta sınıf konut gibi segmentlerde, insanlar konuta erişimde engellerle karşılaşacaktır. Bu etkiler, yatırım sermayesi akışlarını "engelleyebilir" ve yerel bir gayrimenkul balonu riski yaratabilir. Bu gerçeklik, uyumlu ve sürdürülebilir bir arsa fiyat listesi oluşturmak için bir çözüm gerektirir.

Bay Tran Quoc Dung, doğruluğu ve şeffaflığı artırmak için noter tasdikli sözleşmelerden ve ticaret katlarından güncellenen arazi fiyat verilerinin dijitalleştirilmesini önerdi. Ayrıca, özellikle yeni arazi fiyat listeleri oluşturma sürecinde yerel yönetimlerde denetimin güçlendirilmesi ve fiyat enflasyonu, spekülasyon ve sanal dalgalanmaların önlenmesi gerekiyor.

Üzerinde durulması gereken bir diğer çözüm ise, arsa bedeli tespit komisyonunun, bilirkişi, işletme, daire ve şube temsilcileri gibi bağımsız tarafları da içermesi sağlanarak, objektif geri bildirimlerin oluşturulması ve "içeride fiyat tespiti" durumunun önlenmesidir.

Arsa fiyatlarında dalgalanmaların yoğun olduğu bölgelerde, yerel yönetimler, piyasayı istikrara kavuşturmak amacıyla imar düzenlemesi, tapu devir işlemlerinin geçici olarak durdurulması veya eski bedelli bedelde değişiklik yapılmaması gibi kısa vadeli tedbirler uygulayarak yeni bir fiyat listesi oluşturabilirler.

Uzmanlar ayrıca, Tarım ve Çevre Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı arasında koordineli olarak merkezi düzeyde ortak bir rehberlik çerçevesi oluşturulması gerektiğini, bu çerçevede piyasayı şoke etmeyecek makul artışları sağlayarak gerçeğe uygun bir arazi fiyat listesi oluşturulması için kriterlerin belirlenmesi gerektiğini belirtti.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594