 |
| Önümüzdeki 2-3 yıl içinde, gayrimenkul piyasası daha net bir hal alacak ve fiyat dalgalanmaları ile hem yatırımcıların hem de ev alıcılarının talebindeki ayarlamalar da dahil olmak üzere önemli değişiklikler yaşanacak. (Fotoğraf: Anh Phuong) |
Artan arza rağmen, gayrimenkul fiyatlarının düşmesi beklenmiyor.
2024 yılında yeni konut arzının yaklaşık 35.000 adede ulaşması bekleniyor; bu rakam, önceki 22.000-24.000 adetlik tahminden daha yüksek. 2025 yılında ise bu sayının hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City gibi büyük pazarlar için 40.000 daireye çıkması öngörülüyor. Ancak uzmanlar, arzda önemli bir artış olsa bile gayrimenkul fiyatlarını düşürmenin zor olacağı konusunda genel olarak hemfikir.
CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, 2025 yılı için gayrimenkul piyasasını tahmin ederken, konut fiyatlarının düşmeyeceğini ancak son dönemdeki kadar hızlı artmayacağını düşünüyor. Artışın 2024 yılına kıyasla %5-8 arasında olabileceğini belirtiyor. Ortalama bir kişinin karşılayabileceği fiyatlara nasıl ulaşılacağı ise zor bir soru ve piyasa için büyük bir zorluk olmaya devam ediyor; cevabı şu anda bilinmiyor.
Bayan Dung'un analizine göre, Hanoi'deki daire fiyat endeksi 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla %64 artış gösterdi; bu artış Ho Chi Minh Şehrindeki artışın iki katı. Ortalama birincil satış fiyatı metrekare başına 60 milyon VND'ye yaklaşıyor.
Bu görüşe katılan ekonomi uzmanı Doçent Dr. Dinh Trong Thinh, 2024 yılının Hanoi'deki apartman piyasasında fiyatlarda hızlı ve dikkat çekici bir artış yaşandığı bir dönem olduğunu belirtti. 2022'de ortalama 40 milyon VND/m2 olan apartman fiyatları, 2024 yılının üçüncü çeyreğinin sonunda 70 milyon VND/m2'nin üzerine çıktı. Özellikle, piyasada artık 60 milyon VND/m2'nin altında fiyatlandırılmış proje bulunmuyor ve birçok orta segment projenin fiyatı 100 milyon VND/m2'nin üzerinde.
Yoğun talep dönemlerinde satış fiyatları günlük veya haftalık olarak artma eğilimindedir, ancak likidite yüksek kalır. Hem yaşam hem de yatırım amaçlı konutlara yönelik birikmiş talep, çeşitli faktörlerin müşteriler ve yatırımcılar arasında piyasaya olan güveni yeniden sağlamasıyla nihayet patlak verdi. Bu talep artışı, devam eden arz kıtlığıyla birleşince fiyatları daha da yükseltti.
| İlgili haberler |
 2024'ün çarpıcı fotoğrafları: Tüm dünya, benzeri görülmemiş ve tarihi olaylarla şokta. |
Uzmanlar, Hanoi'deki apartman fiyatlarındaki yükseliş trendinin yavaşlamasına rağmen, artan arsa maliyetleri nedeniyle 2025 yılında satış fiyatlarını düşürmenin zor olacağına inanıyor. Aslında, Hanoi piyasası Ho Chi Minh Şehri ile aynı büyüme senaryosunu izliyor. Önümüzdeki 2-3 yıl içinde, gayrimenkul piyasası, hem yatırımcıların hem de ev alıcılarının talebindeki fiyat dalgalanmaları ve ayarlamalar da dahil olmak üzere önemli değişikliklerle daha net hale gelecek. 2025 yılında Hanoi'deki tüm birincil arzın üst düzey ve lüks segmentlere ait olacağı tahmin ediliyor; lüks segmentin payı %36 olacak.
Hung Thinh Grubu Genel Müdür Yardımcısı Bay Ngo Huu Truong, iş açısından bakıldığında, önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarının düşmesinin çok zor olacağına inanıyor. Bunun nedenlerinden biri, proje onay sürecinin genellikle önemli miktarda zaman alması ve yatırım maliyetlerini artırmasıdır.
Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Nguyen Van Dinh, gayrimenkul fiyatlarına ilişkin olarak, yeni yasanın düzenlemelerinin 2025 yılı sonuna kadar tam olarak uygulanmadığını ve mevcut düzenlemelerin hala kullanıldığını belirtti. Bu nedenle, arsa fiyatlarının makul bir seviyede kalacağı tahmin ediliyor. Ancak, 2026-2027 döneminde, eğer o zamana kadar uygun düzenlemeler yapılmazsa, fiyatlar üzerinde daha fazla baskı oluşacaktır.
Sayın Dinh'e göre, gayrimenkul piyasası için iki senaryo mevcut. Eğer piyasa düzgün bir şekilde düzenlenirse, 2026-2027 yıllarında istikrarlı kalacaktır. Ancak, uygun teknik düzenlemeler yapılmazsa, gayrimenkul fiyatları daha yüksek, daha mantıksız seviyelere çıkabilir. Bu durumda, piyasa tekrar zorluklarla karşılaşacaktır.
Piyasa en zorlu dönemini geride bıraktı.
İnşaat Bakanlığı, 2024 yılı için inşaat sektörünün 10 önemli noktasını açıkladı. Bunlar arasında, 2024 yılı yaklaşık %7,8-8,2'lik önemli bir büyüme oranıyla 2020'den bu yana en yüksek seviyeyi işaret ediyor ve Hükümetin 01 No'lu Kararı ile belirlediği hedefi (%6,4-7,3) aşıyor.
Bu aynı zamanda inşaat sektörünün 2020'den bu yana elde ettiği en yüksek büyüme oranı olup, ekonominin genel GSYİH büyümesini de desteklemiştir. Kentleşme oranı %44,3'e ulaşarak Ulusal Meclis tarafından belirlenen %43,7'lik hedefi aşmıştır. İnşaat sektörü ayrıca Hükümet tarafından belirlenen diğer iki hedefi de gerçekleştirmiştir: %18'lik atık su toplama ve arıtma oranı ve ülke genelinde kişi başına ortalama 26,5 m2 konut alanı.
İnşaat Bakanlığı, geçtiğimiz yıl gayrimenkul piyasasını değerlendirirken, piyasa zorluklarını gidermek için birçok kapsamlı çözümün hayata geçirildiğini belirtti. Başbakanlık tarafından gayrimenkul projelerinin uygulanmasındaki zorlukları ve engelleri çözmek amacıyla oluşturulan görev gücü, yerel yönetimler ve gayrimenkul şirketleriyle bilgi toplamak ve durumu değerlendirmek için çalışmış, her bir projeyi özel olarak inceleyerek rehberlik, çözüm önerileri sunmuş ve uygulama aşamasındaki zorlukları ve engelleri ele almıştır.
İnşaat Bakanlığı, "Gayrimenkul piyasası olumlu değişiklikler yaşadı ve toparlanma ve gelişme için ivme kazanmak üzere en zorlu dönemi geride bıraktı" diye vurguladı.
Geçtiğimiz yılın bir diğer önemli noktası da sosyal konut geliştirme çalışmalarına verilen özel önemdi. Parti Merkez Komitesi, 24 Mayıs'ta yeni durumda sosyal konut geliştirme konusunda Partinin liderliğini güçlendirmeye ilişkin 34 numaralı Direktifi yayınladı.
İnşaat Bakanlığı, sosyal konut geliştirme için tercihli sermaye kaynaklarına ilişkin bir karar taslağını Hükümete sunmaktadır. Buna göre, 5 yıl süreyle geçerli olmak üzere, tahvil sermayesinden sosyal konut için 100.000 milyar VND tutarında tercihli kredi paketinin uygulanması önerilmektedir. Bu çalışmalar, önümüzdeki dönemde ülke genelinde sosyal konut gelişimini hızlandırmanın temelini oluşturacaktır.
Hanoi'nin yeni arsa fiyat listesinin etkisi.
Hanoi için yakın zamanda yayınlanan ve 20 Aralık 2024 tarihinden itibaren geçerli olan arsa fiyat listesine göre, Hanoi'nin bazı bölgelerindeki arsa fiyatları, 2019'da yayınlanan arsa fiyat listesine göre 2-6 kat daha yüksek. En yüksek arsa fiyatları, Hoan Kiem bölgesindeki bazı sokaklarda metrekare başına yaklaşık 700 milyon VND'ye ulaşıyor.
Bazıları, Hanoi'nin yeni arsa fiyat listesini uygulamaya koymasının konut fiyatlarında daha fazla artışa yol açabileceğine inanıyor.
İnşaat Bakanlığı'nın bir raporuna göre, 2024 arazi fiyat listesi uygulanırsa, gayrimenkul projeleri için arazi kullanım maliyetleri önceki dönemlere kıyasla önemli ölçüde artacaktır. Bunun nedeni, konut ve gayrimenkul fiyatlarını etkileyen ana bileşenlerin arazi tazminatı ve imar masrafları, arazi kullanım ücretleri, proje inşaat maliyetleri (konut ve gayrimenkul gibi), vergiler ve ilgili ücretler olmasıdır.
Özellikle, arsa kullanım ücretleri, bir konut projesinin toplam maliyetinin büyük bir bölümünü oluşturur; bu oran, yüksek katlı apartman projelerinde %7-20, villa ve sıra ev projelerinde ise %25-50 arasında değişir.
İnşaat Bakanlığı'na göre, yeni arsa fiyat listesinin uygulanması, önceki döneme kıyasla gayrimenkul ve konut fiyatlarında %15-20'lik bir artışa yol açacak bir domino etkisi yaratacaktır.
Dat Xanh Kuzey Vietnam Genel Müdürü Bay Vu Cuong Quyet, işletmeler için arazi fiyat listesinin, piyasa fiyatlarını daha doğru yansıtacak şekilde arazi değerleme sürecini destekleyeceğini belirtti. Güncellenmiş arazi fiyat listesi, işletmelerin arazi vergisini belirlemesi için önemli bir temel oluşturmaktadır.
Ancak, eğer arazi vergisi piyasa değerine göre belirlenirse, işletmeler için arazi kullanım dönüşüm vergisi daha yüksek olacak ve bu da alıcılara gayrimenkulün daha yüksek bir fiyata satılmasına yol açacaktır.
Yeni düzenlemeler kapsamında, taksitleri ödenmeye devam eden bir daireyi satmak mümkün müdür?
Taksitle daire satın almak, peşin olarak büyük bir meblağ ödemeden ev sahibi olmak isteyen birçok kişi için popüler bir trend. Peki, taksitle daire satın alırken hangi düzenlemelere uyulması gerekiyor?
2023 Konut Kanunu'nun 167. maddesinde, dairelerin taksitli veya vadeli ödeme yoluyla alım satımı şu şekilde düzenlenmiştir:
- Taraflarca kararlaştırıldığı ve konut satın alma sözleşmesinde açıkça belirtildiği üzere.
- Dairenin bedeli taksitler halinde ödenirken, aksi kararlaştırılmadıkça veya dairenin garanti süresi içinde olmadıkça, alıcı daireyi kullanma hakkına sahiptir ve bakımından sorumludur.
Özellikle, 2023 Konut Kanunu'nun 167. maddesinin 2. fıkrası şunu teyit etmektedir: Taksitli veya ertelenmiş ödeme yapan konut alıcıları, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, ancak tam satın alma bedelini ödedikten sonra bu konutla ilgili alım satım, bağış, takas, ipotek veya sermaye katkısı gibi işlemleri başkalarıyla gerçekleştirebilirler.
Bu düzenlemeye göre, taksitlerle ödeme yapan bir daire alıcısı, daireyi başka birine satmak isterse, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, satıcıya tam satış bedelini ödemek zorundadır.
Bu nedenle, bir daireyi geliştiriciyle ödeme planı veya satıcıyla taksit planı yoluyla satın alırsanız, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, daireyi ancak tam satın alma bedelini ödedikten sonra başka birine satabilirsiniz.
Benzer şekilde, bir daireyi bankadan taksitli kredi için ipotek ettiren kişi, daireyi başka birine satmak isterse, 2015 Medeni Kanunu'nun 321. maddesinin 5. fıkrasına göre, bankanın kabul etmesi veya kanunun öngörmesi halinde, ipotek ettirdiği daireyi başka bir kişiye satabilir.
Dolayısıyla, taraflar anlaşırsa veya banka taksitler halinde ödenen dairenin satılmasına onay verirse, aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:
- Geliştirici, mülkiyet belgesi başvurusunu devlet yetkililerine sunmadan önce daire satın alma sözleşmesinin devrini içeren belgeyi imzaladı.
- Taraflar, daireye ilişkin eski taksitli satın alma sözleşmesini iptal edecek ve satıcı, (eski alıcı henüz mülkiyet belgesini devretmemişse) yeni alıcıyla doğrudan yeni bir daire satın alma sözleşmesi imzalayacak veya üç taraf arasında (eski alıcı, satıcı ve yeni alıcı) taksitli ödeme esasına dayalı daire satışına ilişkin yazılı bir anlaşma oluşturacaktır.
- Banka, alıcı ve satıcı arasında üçlü bir anlaşma oluşturun; bu anlaşmaya göre banka, taksitler halinde ödenen daireyi başka bir tarafa satmayı kabul eder. Eş zamanlı olarak, ipoteği kaldırın, yeni bir satış sözleşmesi imzalayın ve mülkiyet belgesini (Tapu Sicil Mektubu) yeni alıcıya devredin.
Bu durumda taraflar, 2015 Medeni Kanunu'nun 370. maddesi uyarınca bankanın kredi yükümlülüklerini başka bir tarafa devredebilirler.
Dolayısıyla, alıcı, yukarıda analiz edildiği gibi satıcının kabul etmesi durumunda veya tüm taksit ödemeleri yapıldıktan sonra ya da her iki tarafın da anlaştığı şekilde, daireyi taksitler halinde ödenirken satabilir.
Yorum (0)