Gayrimenkul: Gayrimenkul fiyatlarının artması muhtemel ancak düşmesi zor, 2025'te iki piyasa senaryosu öngörülüyor, Hanoi'deki yeni arazi fiyat listesi zincirleme bir reaksiyona neden olacak

Emlak fiyatlarının düşmesi pek olası görünmüyor, uzmanlar 2025 için iki piyasa senaryosu öngörüyor, Hanoi'deki yeni arsa fiyat listesi zincirleme bir reaksiyon gösterecek ve konut fiyat seviyelerini harekete geçirecek... son emlak haberleri.

Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde gayrimenkul piyasası, hem yatırımcıların hem de ev alıcılarının taleplerindeki ayarlamalar ve fiyat dalgalanmaları gibi önemli değişimlerle daha da netleşecek. (Fotoğraf: Anh Phuong)

Arz artıyor, gayrimenkul fiyatlarının düşürülmesi hala zor

2024 yılında yeni açılan daire arzı, önceki 22.000-24.000 dairelik tahminin üzerinde, yaklaşık 35.000 daireye ulaşacak. 2025 yılında ise bu sayının, her iki büyük pazar olan Hanoi ve Ho Chi Minh City için 40.000 daireye çıkması bekleniyor. Ancak uzmanlar, arzın önemli ölçüde artmasına rağmen, emlak fiyatlarını "soğutmanın" yine de zor olacağına inanıyor.

CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, 2025 yılı emlak piyasası tahmininde bulunarak, konut fiyatlarının düşmeyeceğini, ancak son dönemdeki kadar hızlı da artmayacağını söyledi. Artış, 2024'e kıyasla %5 ila %8 arasında olabilir. İnsanların ödeme gücüne uygun bir fiyatın nasıl belirleneceği, piyasa için şu anda cevabı olmayan büyük bir zorluk olmaya devam eden zor bir soru olmaya devam ediyor.

Bayan Dung'un analizine göre, Hanoi'deki daire fiyat endeksi, 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla %64 artarak Ho Chi Minh City'deki artışın iki katına çıktı. Ortalama birincil satış fiyatı metrekare başına 60 milyon VND'ye yaklaşıyor.

Aynı görüşü paylaşan ekonomi uzmanı Doçent Dr. Dinh Trong Thinh, 2024'ün Hanoi daire segmentinde hızlı bir fiyat artışına tanıklık edeceği bir yıl olacağını belirtti. Daire fiyatları, 2022'de metrekare başına ortalama 40 milyon VND'den, 2024'ün üçüncü çeyreğinin sonunda metrekare başına 70 milyon VND'nin üzerine çıktı. Piyasada artık metrekare başına 60 milyon VND'nin altında fiyatlandırılan proje bulunmadığını, hatta birçok orta sınıf projenin metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatlara sahip olduğunu belirtmek gerekir.

Sıcak dönemlerde, satış fiyatları her geçen gün, her hafta artma eğiliminde olsa da likidite yüksek kalmaya devam ediyor. Konut ve yatırıma yönelik birikmiş talep, müşterilerin ve yatırımcıların piyasaya olan güvenini yeniden tesis etmek için birçok teşvik varken serbest bırakıldı. Arzın hâlâ kıt olmasına rağmen artan talep, fiyatları yukarı çekti.

İlgili haberler

2024'ün etkileyici fotoğrafları: Tüm dünya eşi benzeri görülmemiş ve tarihi olaylarla sarsılıyor

Uzmanlar, Hanoi'deki daire fiyatlarındaki artışın yavaşlamasına rağmen, artan girdi arsa maliyetleri nedeniyle 2025 yılında satış fiyatlarını düşürmenin zor olacağını belirtiyor. Nitekim Hanoi piyasası, Ho Chi Minh Şehri'nin büyüme senaryosunu takip ediyor. Önümüzdeki 2-3 yıl içinde, emlak piyasası, hem yatırımcıların hem de ev alıcılarının fiyat dalgalanmaları ve taleplerindeki ayarlamalar da dahil olmak üzere önemli değişikliklerle daha da belirginleşecek. 2025 yılında Hanoi'deki tüm birincil arzın lüks ve üst segmentlerde olacağı ve lüks segmentlerin bu segmentlerin %36'sını oluşturacağı tahmin ediliyor.

Hung Thinh Corporation Genel Müdür Yardımcısı Sayın Ngo Huu Truong, ticari açıdan bakıldığında, önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarının düşmesinin zor olacağını söyledi. Bunun nedenlerinden biri, proje onay sürecinin genellikle uzun sürmesi ve yatırım maliyetlerini artırması.

Emlak fiyatlarıyla ilgili olarak, Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Nguyen Van Dinh de, 2025 yılı sonuna kadar yeni yasa hükümlerinin tam olarak uygulanmadığını, ancak eski sorunlardan faydalanılmaya devam edildiğini belirtti. Bu nedenle, arsa fiyatlarının makul bir seviyede kalması bekleniyor. Ancak, 2026-2027 döneminde, o zamana kadar uygun bir ayarlama yapılmazsa, fiyatlar üzerinde daha fazla baskı oluşacağını belirtti.

Bay Dinh'e göre, emlak piyasası için iki senaryo var. İyi bir düzenleme olursa, piyasa 2026-2027'de istikrarlı kalmaya devam edecek. Ancak iyi bir teknik ayarlama olmazsa, emlak fiyatları daha yüksek, daha mantıksız seviyelere itilebilir. Ve ardından piyasa tekrar zorlaşacak.

Piyasa en zor dönemini yaşıyor.

İnşaat Bakanlığı, inşaat sektörünün 2024 yılındaki 10 önemli gelişmeyi açıkladı. Özellikle 2024 yılı büyüme açısından bir dönüm noktası olup, 2020 yılından bu yana en yüksek seviye olan %7,8-8,2'ye ulaşarak, Hükümetin 01 Sayılı Kararname ile belirlediği hedefi (%6,4-7,3) aştı.

Bu aynı zamanda, ekonominin genel GSYİH büyümesinin itici gücü olan İnşaat sektörünün 2020'den bu yana ulaştığı en yüksek büyüme oranıdır. Kentleşme oranı, Ulusal Meclis tarafından belirlenen %43,7'lik hedefi aşarak %44,3'e ulaşmıştır. İnşaat sektörü ayrıca, Hükümet tarafından belirlenen iki hedefe daha ulaşmıştır: %18 atık su toplama ve arıtma oranı ve ülke genelinde kişi başına ortalama 26,5 m2 konut alanı.

İnşaat Bakanlığı, geçen yıl emlak piyasasını değerlendirirken, piyasadaki zorlukları ortadan kaldırmak için birçok eşzamanlı çözüm uygulandığını belirtti. Başbakan'ın emlak projelerinin uygulanmasındaki zorluk ve engelleri ortadan kaldırma çalışma grubu, bilgi ve durumları değerlendirmek, her bir projeyi ayrı ayrı incelemek, uygulamada karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için yerel yönetimler ve emlak işletmeleriyle birlikte çalıştı.

İnşaat Bakanlığı, "Gayrimenkul piyasası olumlu değişimler yaşadı, toparlanma ve gelişme ivmesi kazanmak için en zorlu dönemi atlattı" vurgusunu yaptı.

Geçtiğimiz yılın bir diğer önemli noktası da sosyal konutların geliştirilmesine verilen özel önemdi. Sekretarya, 24 Mayıs'ta, yeni durumda sosyal konutların geliştirilmesinde Parti liderliğinin güçlendirilmesine ilişkin 34 sayılı Direktifi yayınladı.

İnşaat Bakanlığı, sosyal konut geliştirme için tercihli sermaye kaynaklarına ilişkin bir Karar Taslağı'nı Hükümete sunuyor. Bu kapsamda, 5 yıl süreyle geçerli olmak üzere tahvil sermayesinden sosyal konut kredileri için 100.000 milyar VND tutarında bir tercihli paket uygulanması öneriliyor. Bu çabalar, önümüzdeki dönemde ülke genelinde sosyal konut gelişiminin hız kazanmasının temelini oluşturacak.

Hanoi'nin yeni arazi fiyat listesinin etkisi

20 Aralık 2024 tarihli Hanoi'de yakın zamanda yayınlanan ve yürürlükte olan arazi fiyat listesine göre, Hanoi'nin bazı bölgelerindeki arazi fiyatları, 2019'dan itibaren yayınlanan arazi fiyat listesine göre 2-6 kat daha yüksektir. Özellikle Hoan Kiem bölgesindeki bazı yollarda en yüksek arazi fiyatı, metrekare başına yaklaşık 700 milyon VND'ye ulaşarak gerçekleşmiştir.

Bazı görüşler, Hanoi'nin yeni arsa fiyat listesi uygulamasının konut fiyatlarının artmaya devam etmesine yol açabileceği yönünde.

İnşaat Bakanlığı'nın bir raporuna göre, 2024 yılı arsa fiyat tablosu uygulanırsa, gayrimenkul projelerinin arsa kullanım maliyetleri eskisine göre önemli ölçüde artacak. Bunun nedeni, konut ve gayrimenkul fiyatlarını etkileyen başlıca maliyetlerin; arsa temizleme tazminat maliyetleri, arsa kullanım ücretleri, konut, emlak, vergiler ve ilgili harçlar gibi proje inşaat maliyetleri olmasıdır.

Özellikle arsa kullanım bedelleri, konut projelerinin toplam maliyetinin büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Yüksek katlı apartman projelerinde bu oran %7-20, villa ve müstakil ev projelerinde ise %25-50 arasında değişmektedir.

İnşaat Bakanlığı'ndan yapılan açıklamaya göre, yeni arsa fiyat listesinin uygulanması zincirleme etki yaratarak, emlak ve konut fiyatlarında eskiye göre yüzde 15-20 oranında artışa neden olacak.

Dat Xanh Mien Bac Genel Müdürü Bay Vu Cuong Quyet, işletmeler için bir arazi fiyat listesine sahip olmanın, arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarını yakından takip ederek değerlendirilmesi adımlarını destekleyeceğini söyledi. Düzenlenmiş arazi fiyat listesi, işletmelerin arazi vergilerini belirlemeleri için önemli bir temel oluşturuyor.

Ancak, arsa vergisi piyasa fiyatına göre belirlenirse, işletmelerin arsa kullanım dönüşüm vergisi daha yüksek olacak, dolayısıyla alıcılar için üretilen gayrimenkul satış fiyatı daha yüksek olacaktır.

Yeni düzenleme kapsamında taksitle ödenen bir daireyi satabilir miyim?

Taksitle daire satın almak, birçok kişinin hemen büyük miktarda para harcamadan ev sahibi olmayı tercih ettiği bir trend. Peki, taksitle daire satın alırken hangi kurallara uyulmalıdır?

2023 tarihli Konut Kanunu'nun 167. maddesinde taksitle daire alım satımı şu şekilde düzenlenmiştir:

- Taraflarca kararlaştırılmış ve konut satın alma sözleşmesinde açıkça belirtilmiş.

- Taksitli ödeme süresi boyunca, aksi kararlaştırılmadığı veya dairenin garanti süresi içinde olmadığı sürece daireyi kullanmak ve bakımından sorumlu olmak alıcıya aittir.

Özellikle 2023 tarihli Konut Kanunu'nun 167'nci maddesinin 2'nci fıkrası şöyle diyor: Taksitle veya taksitler halinde ödeme yapan konut alıcısı, konut bedelini tamamen ödedikten sonra, taraflar arasında başka bir anlaşma olmadıkça, bu konutu başkasıyla satın alma, satma, bağışlama, takas etme, ipotek etme veya sermaye koyma işlemlerini ancak yapabilir.

Bu düzenlemeye göre, taksitle ödeme yapan bir dairenin alıcısı, daireyi başkasına satmak isterse, taraflar arasında başka bir anlaşma yoksa, satın alma bedelinin tamamını satıcıya ödemek zorunda.

Dolayısıyla yatırımcıya taksitle ödeme yaparak veya satıcıya taksitle ödeme yaparak bir daire satın alınması durumunda, alıcının dairenin satın alma bedelinin tamamını ödemesi halinde, taraflar arasında başka bir anlaşma olmadıkça daireyi başkasına satması mümkün olmaktadır.

Benzer şekilde banka taksitli krediyi ipotek ettirdiğinizde, bunu başkasına satmak isterseniz, 2015 tarihli Medeni Kanun'un 321. maddesinin 5. fıkrası gereğince, ipotek veren, bankanın onayı veya kanun hükümlerine göre bankaya ipotek ettirdiği daireyi başkasına satabilir.

Buna göre, tarafların anlaşması veya bankanın daireyi taksitle satmayı kabul etmesi halinde aşağıdaki yöntemlere başvurulabilir:

- Yatırımcı, Belge düzenlenmesi için Devlet kurumuna başvuruda bulunmadan Daire Satış ve Alım Sözleşmesi Devir Belgesi'ni imzalamıştır.

- Taraflar, eski taksitli daire satın alma sözleşmesini iptal etmek için imza atarlar ve satıcı, yeni alıcı ile doğrudan daire satın alma sözleşmesini imzalar (eski alıcı Kırmızı Kitabı devretmemişse) veya üç taraf (eski alıcı, satıcı ve yeni alıcı) arasında dairenin taksitler halinde satışı konusunda yazılı bir anlaşma yapar.

- Banka, alıcı ve satıcı arasında, bankanın daireyi taksitle başka bir kişiye satmayı kabul ettiğine dair üçlü bir anlaşma yapın. Aynı zamanda, mülk üzerindeki ipotek kaldırılsın, satış sözleşmesi yeniden imzalansın ve Kırmızı Kitap yeni alıcıya devredilsin.

Bu durumda taraflar, 2015 tarihli Borçlar Kanunu'nun 370. maddesi hükümleri uyarınca bankanın kredi borcunu başka bir kişiye devredebilirler.

Dolayısıyla alıcı, yukarıdaki analize göre satıcının onayı olması veya taksitin tamamının ödenmesi veya tarafların anlaşması halinde taksitle ödeme yaparak daireyi satabilir.