Gayrimenkul, arazi kirasından %100 kâr elde ediyor: Özel vergi getirilmesi önerisi

Gayrimenkule akan kredi sermayesi rekor seviyeye ulaşıyor.

Hanoi Radyo ve Televizyonu tarafından 4 Aralık sabahı düzenlenen 2025 Gayrimenkul Forumu'nda konuşan GP.Invest Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, şunları söyledi: Vietnam gayrimenkul piyasası son yıllarda birçok anormallik yaşadı, özellikle 2024'ten itibaren konut fiyatları hızla arttı.

Kişi başına düşen gelirin artış hızı ile konut fiyatlarının artış hızını mekanik olarak karşılaştırdığımızda, büyük bir fark görüyoruz. 2024-2025 döneminde kişi başına düşen gelir, aylık 4,11 milyon VND'den aylık 8,3 milyon VND'ye yükselerek iki katına çıktı; bu da yıllık ortalama yaklaşık %6,4'lük bir artışa denk geliyor.

GP.Invest Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep. Fotoğraf: ST.

Bu arada, 2014-2025 yılları arasında ortalama daire fiyatı, yıllık %12'nin üzerinde ortalama büyüme oranıyla, metrekare başına yaklaşık 25 milyon VND'den metrekare başına 75,5 milyon VND'ye, yani 3 katına çıktı. Dikkat çekici bir şekilde, Hanoi'deki ortalama konut fiyatı şimdiye kadar metrekare başına 80 milyon VND'yi bile aştı.

İstatistiklere göre, Vietnam'da 2025 yılının ortalarına doğru P/I endeksi (konut fiyatı/gelir oranı) 27,3'e ulaşacak. Bu da ortalama daire fiyatının bir ailenin ortalama gelirinden 27,3 kat daha fazla olacağı anlamına geliyor.

Bay Hiep, "Bu, hiçbir şey harcamazsanız, tüm gelirinizi biriktirip bir ev satın almanızın 27 yıl süreceği ve gelirinizin yalnızca 1/3'ünü ipotek ödemeye harcarsanız, ortalama bir daire satın almanızın 80 yıl süreceği anlamına geliyor" dedi.

Konut fiyatlarındaki sürekli artışın, spekülasyonun daha da güçlenmesi için elverişli koşullar yarattığını vurguladı. Döviz kurunun hızla değer kaybetmesi nedeniyle, finansal potansiyeli olan birçok kişi gayrimenkulü "para biriktirmenin" en güvenli yolu olarak görüyor. Ev satın almak, mülkün değerini korumak olarak görülüyor; bu, günümüzün zenginlerinin büyük bir kısmının ortak düşüncesi.

Ancak, hızla artan konut fiyatları, alıcıların karşılayamayacağı engeller yaratmakla kalmıyor, aynı zamanda tüm ekonomi için riskler de oluşturuyor. Çoğu yatırımcı, projelerini hayata geçirmek için şu anda hâlâ ağırlıklı olarak banka kredilerine güveniyor.

Eylül 2025 sonu itibarıyla gayrimenkule olan kredi akışı, limite kıyasla %19 artmış, 4 milyar VND'yi aşan vadesi geçmiş borç, tüm sistemin toplam vadesi geçmiş borcunun %24'ünü oluşturarak rekor bir rakama ulaşmıştır.

Piyasa sağlıklı bir şekilde gelişirse, fiyatlar istikrarlı ve likidite iyi olursa, gayrimenkul sosyoekonomik büyümeyi destekleyen bir itici güç olacaktır. Öte yandan, konut fiyatları aşırı yükseldiğinde ve piyasa alım gücünü kaybettiğinde, riskler bankacılık sistemine ve tüm ekonomiye yayılacaktır.

Bay Hiep, "Endişe verici olan, 2025'in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul işlem oranının %13, sadece daire segmentinin ise %15 oranında azalmasıdır. Bu, envanterdeki artışı yansıtmaktadır ve bu durum aşırı dikkat gerektiren bir sinyaldir" dedi.

Konut fiyatlarını düşürmek için "süper kâr" getiren arazi kiralarına %100 vergi getirilmesi önerisi

Emlak piyasasının güvenli ve sürdürülebilir şekilde nasıl geliştirilebileceği sorusuna yanıt olarak Bay Hiep, bunun için hem devlet kurumlarının hem de proje geliştiren iş dünyasının eş zamanlı katılımının gerektiğini söyledi.

Hükümet , devlet kurumları aracılığıyla sosyal konut gelişimini teşvik etmek amacıyla son dönemde proaktif bir şekilde bir dizi özel mekanizma ve politika yayınladı ve 2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut inşa etmeyi hedefliyor.

Bunun yanı sıra, Ulusal Meclis ve Hükümet, arzı artırmak için birçok "açık" politika da uygulamaya koydu. Örneğin, yerel yönetimlerdeki birçok proje için engelleri ele alıp ortadan kaldırmayı amaçlayan 171 sayılı Kararname veya büyük şehirlerdeki eski apartmanların yenilenmesini destekleyen 98 sayılı Kararname gibi. Bunların hepsi, piyasaya arzın iyileştirilmesine katkıda bulunan önemli politikalardır.

Ancak Sayın Hiep, yerel yönetimlerdeki fiili uygulamanın hâlâ yavaş olduğunu vurguladı. İdari prosedürler uzamaya devam ediyor ve bu da birçok projenin durmasına neden oluyor. 57 sayılı Kararname ve 68 sayılı Kararname çıkarılmış olmasına rağmen, iki düzeyli yönetim modeline geçiş aşamasında olmalarına rağmen, uygulama daha da durgun.

Bu nedenle, ona göre, hükümetin her kademesinden güçlü bir denetim ve gözetim sisteminin sağlanması ve aynı zamanda idari prosedürlerin önemli ölçüde kısaltılması gerekiyor. Aynı zamanda, gayrimenkul piyasasının daha fazla gelişme ivmesi kazanması için Devletin "açık" yasal mekanizmaları desteklemeye devam etmesi gerekiyor.

Hiep, iş dünyası açısından bakıldığında, işletmelerin gayrimenkul piyasasının bir parçası olduğu ve bu nedenle piyasanın sağlıklı gelişimine katkıda bulunma sorumluluğunun olması gerektiği ruhunun iyice anlaşılması gerektiğini söyledi.

Bay Hiep, "Her işletme kar etmek ister ve kimse yüksek karı 'reddetmez', ancak gerçek şu ki, piyasa kabul ettiğinde birçok işletme fiyatları sürekli olarak yukarı çekmeye isteklidir" dedi.

Ona göre, arazi kirasından elde edilen "süper kârlar" için cesurca bir vergi mekanizması düşünmenin zamanı geldi. Bu kesinlikle çok tartışılacak bir konu, ancak kârın belirli bir eşiği, örneğin maliyet fiyatının %100'ünü aştığı varsayıldığında, "özel" bir vergi ödenmelidir.

"Böyle bir mekanizma, doğru tasarlandığında fiyat artışlarının kontrol altına alınmasına ve piyasanın daha istikrarlı bir şekilde işlemesine yardımcı olabilir" dedi.

Yorum (0)