Uygun fiyatlı daireler yatırımcıları bekleyen potansiyel bir segment.

Gerçek ihtiyaçlardan kaynaklanan büyük talep

Savills'e göre, 2019-2023 döneminde Hanoi'deki emlak fiyatları yılda ortalama %6, Ho Chi Minh City'deki emlak fiyatları ise yılda ortalama %3 artarken, kişisel gelir sırasıyla yalnızca %4 ve %3 arttı. Bu büyüyen uçurum, birçok kişi için ev sahibi olmayı her zamankinden daha zor hale getiriyor. Ayrıca, yasal engeller, müteahhitlerin sorunları ve konut destek politikalarının yayınlanmasındaki gecikmeler durumu daha da karmaşık hale getirdi.

Sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası genellikle çeşitli segmentlerden, özellikle de B ve C sınıfı ürünlerden oluşur. Ancak hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City'de bu tür konut arzı ciddi şekilde yetersizdir. Çoğunlukla orta gelirli kesimlerden ve genç hanelerden gelen yılda yaklaşık 50.000 daireye olan talep tam olarak karşılanmamıştır.

Ho Chi Minh Şehri'ndeki apartman segmentinin faaliyetleri (Fotoğraf: Savills)

Savills Araştırma ve S22M Direktörü Giang Huynh'e göre, hem Ho Chi Minh Şehri hem de Binh Duong, Dong Nai ve Long An gibi komşu iller konut arzı sıkıntısıyla karşı karşıya. Yakın gelecekte Ho Chi Minh Şehri'nde lüks projelerde artış yaşanırken, uygun fiyatlı konut arzı sınırlı olacak.

Buna karşılık, Hanoi B Sınıfı projelerin geliştirilmesine odaklanacaktır. Bu dengesizlik, gelir artışı, sınırlı arazi fonu ve yüksek arazi maliyetlerinin yanı sıra yeni geliştirme projelerinin lisanslanmasındaki karmaşık idari prosedürler gibi birçok faktörden kaynaklanmaktadır.

Altyapıya yapılan kamu yatırımları GSYİH'nın yaklaşık %6'sını oluştururken, Hükümet yol, köprü, havalimanı ve liman inşaatı gibi birçok büyük projeyi hayata geçiriyor. Bayan Giang, aynı zamanda revize edilen Arazi Kanunu'nun bu projelerin hayata geçirilmesi için daha elverişli koşullar yarattığını söyledi.

Bu projelerin temel amacı, iller ve şehirler arasındaki ulaşım bağlantısını iyileştirmek, özellikle kent merkezleri ve banliyöler arasındaki coğrafi mesafeleri ve seyahat sürelerini kısaltmak, böylece sosyo-ekonomik kalkınmayı kolaylaştırmak ve yatırım çekmektir.

"Toplu taşıma odaklı kalkınma (TOD) modeli, genellikle metro sistemi, trafik sorunlarını çözmede ve konut sağlamada etkili olduğunu kanıtladı. Metro hatları çevresindeki alanların geliştirilmesine odaklanıldığında, inşaat yoğunluğu artıyor ve bölgeler arası seyahat ve bağlantı için uygun koşullar yaratılıyor. Aynı zamanda, metro hatları boyunca arazi fonlarının kullanılması da yatırım maliyetlerinin düşürülmesine yardımcı olarak, insanlar için daha uygun fiyatlı konut seçenekleri yaratıyor," diye ekledi Savills uzmanı.

TOD modeli uygun fiyatlı konut gelişimini destekliyor

Uzman Giang Huynh, arazi fonları ve kentsel maliyetler üzerindeki baskıyı azaltmak için Hanoi ve Ho Chi Minh City'nin kentsel alanları Binh Duong ve Bac Ninh gibi komşu illere genişletmeyi hedeflediğini söyledi. Ulaşım altyapısına yapılan yoğun yatırımlar bu süreci kolaylaştırdı ve banliyö bölgelerini yatırımcılar ve sakinler için daha cazip hale getirdi.

Politika baskısı

Savills uzmanları ayrıca, 2024 tarihli Arazi Kanunu, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2023 tarihli Konut Kanunu gibi yeni yasaların yürürlüğe girmesinin gayrimenkul piyasasında olumlu değişiklikler yaratmasının beklendiğine inanıyor. Bu yeni yasal düzenlemeler, arazi kullanım verimliliğini artırmayı, idari prosedürleri basitleştirmeyi ve yatırımcıların piyasaya katılımı için daha elverişli koşullar yaratmayı vaat ediyor.

"Özellikle 2023 tarihli Konut Kanunu, konut alım satım sürecini basitleştirmiş ve aynı zamanda yabancıların ev sahibi olmasına ilişkin net düzenlemeler getirmiştir. Buna göre, yabancılar bir binadaki toplam daire sayısının %30'una kadar ve bir mahallede en fazla 250 eve sahip olabilir. Mülkiyet süresi 50 yıldır ve uzatılabilir. Ancak, bir Vietnam vatandaşıyla evlilik durumunda, yabancıların kalıcı olarak ev sahibi olmalarına izin verilmektedir," diye aktardı Bayan Giang.

Konut açığını gidermek ve arsa spekülasyonunu önlemek amacıyla 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, 31 Ocak 2025 tarihinden itibaren büyük şehirlerde arsa paylaşımının yasaklanmasını öngörmüştür. Aynı zamanda 2023 tarihli Konut Kanunu'nda, büyük şehirlerdeki konut gelişimine odaklanan önemli düzenlemeler yapılmıştır.

Ayrıca, ticari projeler için arazi alanının %20'sinin ayrılması zorunluluğu kaldırılarak, yatırımcılara bu alanı sosyal konut inşa etmek için kullanma fırsatı doğmuştur. Sosyal konut yatırımcıları, ücretsiz arazi kullanımı, kira ödememe ve avantajlı faiz oranlı kredilere erişim imkânı gibi birçok cazip teşvikten yararlanacaktır.

Sosyal konutlar aynı zamanda yatırımcılar için de verimli bir arazi.

Savills ayrıca, yeterli konut ve insanların konut edinebilme sorununu çözmek için hem kamu hem de özel sektörün güçlü yönlerini bir araya getiren kapsamlı bir çözüme ihtiyacımız olduğunu belirtti. Bu zorlu sorunu hiçbir parti tek başına çözemez.

Kısıtlı devlet bütçesi ve yüksek faiz oranları bağlamında, sosyal konut projelerinin finansmanı birçok zorlukla karşı karşıyadır. Aynı zamanda, özel sektör de girdi maliyetleri üzerinde enflasyonist baskıyla karşı karşıyadır. Bu nedenle, iki taraf arasında etkili bir iş birliği aciliyet taşımaktadır.

Küresel karbon azaltma hedefleri de konuya aciliyet katıyor. Uygun fiyatlı konut sağlayıcıları, uygun düzenlemeler ve planlamanın desteğiyle mevcut mülkleri yenileyerek veya boş ofisler veya alışveriş merkezleri gibi uygun olmayan mülkleri dönüştürerek bu hedeflere ulaşmaya yardımcı olabilir. Ayrıca, artan yoğunluk ve verimli planlama, uygun fiyatlı konut sağlamada kilit rol oynayacaktır.

Şehir yönetimi, arazi sahiplerinin yeni ve sürdürülebilir yerleşim alanları yaratmak için birlikte çalışmaları konusunda güçlü teşviklere sahip olmalıdır. Araziyi en iyi şekilde değerlendirerek, ortak alanlar ve yeşil alanlarla birleştirerek, giderek daha acil hale gelen konut sorununu kısmen çözebiliriz. Hükümet ve yatırımcılar arasındaki yakın koordinasyon, bu fikirlerin hayata geçirilmesinin anahtarı olacaktır.

Kaynak: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html