Arazi değerlemesinde fazlalık yönteminden vazgeçilmemesi düşünülüyor

İşletmelerin ve derneklerin görüşlerine dayanarak, Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI), Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 5080/BTNMT-QHPTTND sayılı Resmi Gönderisine, Hükümetin 15 Mayıs 2014 tarihli, arazi fiyatlarını düzenleyen 44/2014/ND-CP sayılı Kararnamesini değiştiren ve tamamlayan Kararname Taslağı ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 30 Haziran 2014 tarihli, arazi değerleme yöntemlerini ayrıntılı olarak açıklayan; arazi fiyat listelerini geliştiren ve ayarlayan; özel arazi değerlemesi ve arazi değerlemesi konusunda danışmanlık yapan 36/2014/TT-BTNMT sayılı Genelgesinin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan Genelge Taslağı (bundan sonra Taslak olarak anılacaktır) hakkında yorum talebiyle ilgili olarak yazılı olarak yanıt verdi.

Arazi değerleme yöntemi

Mevcut düzenlemelerle karşılaştırıldığında, Taslak Kararname ve Taslak Genelge ile arazi değerleme yöntemlerinde değişiklik yapılmış olup, arazi değerlemesinde yalnızca üç yöntem bulunmaktadır: emsal yöntemi, gelir yöntemi ve arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemi. Bu, arazi değerlemesinde artık artı değer yöntemi ve indirim yönteminin kullanılmayacağı anlamına gelmektedir.

Bazı işletmeler, arazi değerleme yöntemlerinden fazlalık yönteminin bir noktada kaldırılmasının düşünülmesi gerektiğini düşünüyor.

Birincisi, arazi değerleme sürecinde zorluklara yol açıyor.

Günümüzde işletmelerin yansımalarına göre, fazlalık yöntemi terk edilirse, arazi değerlemesinde birçok durumda, kalan yöntemler bazı sınırlamalarla karşı karşıya kalacaktır. Fazlalık yöntemi, emsal yöntemi ve gelir yöntemi gibi mevcut kullanım amacına göre değil, gelecekte geliştirilme potansiyeli olan kullanım amacına göre arazi bedelinin belirlendiği bir yöntemdir.

Bu tür gelişme potansiyeli olan arazilerde, karşılaştırma yönteminin uygulanması için piyasada başarılı bir şekilde alınıp satılan benzer veya karşılaştırılabilir varlıklar genellikle bulunmamaktadır (en az 03 adet karşılaştırılabilir arsanın piyasaya sürülmüş veya arazi kullanım hakları için yapılan ihaleyi kazanmış olması koşuluyla).

Karşılaştırma yönteminin karşılaştırmalı veriler açısından sınırlılıkları vardır, çünkü işlem bilgilerinin değerlemesi yapılacak gayrimenkul ile eşleştirilmesi çoğu zaman zordur; çok sayıda net ve doğru işlem bilgisine ihtiyaç duyulurken, gerçekte birçok durumda kağıt üzerindeki işlem fiyatı ile gerçek işlem fiyatı farklıdır.

Arsa fiyat düzeltme katsayısı yöntemi, arsa fiyat tablosundaki arsa fiyatının arsa fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılmasıyla uygulanır. Arsa fiyat düzeltme katsayısı, İl Halk Komitesi tarafından, arsa fiyat tablosundaki arsa fiyatının piyasadaki ortak arsa fiyatı ile analiz edilip karşılaştırılmasıyla belirlenir. Dolayısıyla, düzeltme katsayısının belirlenmesi de karşılaştırmalı verilere dayandığından, karşılaştırma yöntemi gibi bilgi ve girdi verileri açısından eksikliklerle karşı karşıyadır.

Ülkemizin arazi veri tabanı şu anda piyasa gerçekliğini tam olarak yansıtmamaktadır. Bu nedenle, Taslak'ta yer alan sadece 3 değerleme yönteminin uygulanması, yukarıda belirtilen eksiklikler nedeniyle uygulama sürecinde zorluklara yol açabilir.

Diğer taraftan, kalıntı yöntemi, mülkün bugünkü değerinin, varsayılan geliştirme tahmininden elde edilen kalıntı değerden, söz konusu geliştirmeyi oluşturmak için katlanılan tüm maliyetler düşüldükten sonra kalan değer olduğu teorik temele dayanır. Bu yöntemin özü, arazi bedelinin geriye doğru hesaplanmasıdır; yani, tamamlanan geliştirme ürünlerinin gelecekteki satış tutarından, söz konusu ürünü oluşturmak için gerekli geliştirme maliyetleri düşüldükten sonra kalan değerden hesaplanır. Geliştirme potansiyeli olan araziler, diğer değerleme yöntemlerinin uygulanmaya uygun olmadığı bu yöntemle değerlenir.

İkincisi, gayrimenkul değerlemesine ilişkin düzenlemeler arasında tutarlılık.

Artı değer yöntemi, profesyonel değerleme kuruluşları tarafından uygulanan bir gayrimenkul değerleme yöntemidir ve geliştirme potansiyeli olan gayrimenkullerin (geliştirilmemiş boş arazi veya üzerinde inşaat bulunan ve en iyi ve en etkili kullanım için yeni inşaatlar inşa edilebilecek veya yıkılabilecek araziler) değerlemesinde kullanılan değerleme yöntemlerinden biri olarak kabul edilir. Artı değer yöntemi, 145/2016/TT-BTC sayılı Genelge ile yayınlanan Vietnam Değerleme Standardı No. 11'de belirtilmiştir.

Taslakta, arsa değerlemesinde fazlalık yönteminin kaldırılması, taşınmaz değerlemesine ilişkin düzenlemelerin ilgili yasal belgeler arasında tutarsızlığa yol açmaktadır.

Üçüncüsü, devlet yönetim hedefleri.

Arsa değerleme yönteminden fazlalık yönteminin çıkarılmasının gerekçelerinden biri de "bu yöntemin, yöneticilerin yatırım kararı vermek için hesaplama yapmasına yarayan bir gayrimenkul değerleme yöntemi olması (önce arsa fiyatının bulunması gerekir), devletin arazi yönetimine hizmet edecek bir arsa değerlemesi görevine uygun olmamasıdır".

Bu yöntemin yalnızca yatırım verimliliğini hesaplamak için kullanıldığı düşünülürse, arazi değerinin en iyi ve en etkili kullanımı sağlayacak şekilde hesaplandığı ve bu arazi fiyatının piyasa prensipleriyle uyumlu olduğu anlamına gelir. Dolayısıyla Devlet, bu değerleme yöntemini kullanarak, gelişme potansiyeli olan arazi türlerini belirleyerek, piyasa fiyatıyla uyumlu arazi fiyatını belirler ve böylece yatırımcıların Devlete karşı yerine getirmesi gereken mali yükümlülükleri belirler.

VCCI, "Yukarıdaki analizden hareketle işletmeler, Taslak Komitesi'nin arazi değerleme yöntemlerinde fazlalık yönteminin kaldırılmamasını değerlendirmesini öneriyor" dedi.

Piyasada ortak arazi fiyatlarını belirleyin

Tasarının 1. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre, "Piyasada ortak arsa bedeli, belirli bir alanda ve belirli bir zaman dilimi içinde aynı kullanım amacını taşıyan arsaların kullanım hakkı için yapılan ihaleleri kazanarak piyasaya devredilen işlemlerde en sık görülen bedeldir."

"En sık görülen fiyatı" belirlemek için, arazi değerleme uzmanının belirli bir süre içinde piyasadaki tüm işlem fiyatlarını toplaması gerekir. Bu faaliyet, yalnızca tapu müdürlükleri ve vergi daireleri gibi bilgi kaynaklarına sahip devlet kurumlarından elde edilebilir.

Geri bildirimlere göre, danışmanlık kuruluşlarının (kendilerine atanan görev ve sorumlulukları yerine getiren kamu hizmet birimleri hariç) bu bilgi kaynağına tam olarak erişmesi zor olacaktır.

Danışmanlık kuruluşlarının faaliyetlerini kolaylaştırmak için VCCI, Taslak Komitesi'nin bu kuruluşların yukarıdaki bilgi kaynaklarına erişebilmelerine olanak tanıyan düzenlemeler eklemesini önermektedir.

Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanması

Taslaktaki hükümler ve 44/2014/ND-CP sayılı Kararname, aşağıdaki durumlar için arazi değerleme yöntemini açıkça tanımlamamıştır: " Tarım dışı arazi, en az 3 parsel hakkında yeterli bilgi bulunmayan konut arazisidir". Yönetmeliklere göre bu durum, 5. maddenin (değişik) 1. fıkrasında öngörülen karşılaştırma yönteminin uygulanması için gereken koşulları karşılamadığı gibi, aynı arazi kullanım amacına sahip en az 3 parsel hakkında yeterli bilgi bulunmadığında, arazi tarım dışı olmadığı için 5c maddesinin 8. fıkrasındaki hükümlerin uygulanması da söz konusu değildir.

"Arsa fiyat listesine göre değeri 200 milyar VND'nin üzerinde olan bir arsa veya arazi alanı söz konusu olduğunda, arsa kira bedelinin tüm kira süresi için tek seferde ödenmesi gerekir." Bu durum, 5. maddede (değişiklik) öngörülen karşılaştırma yöntemi ve arsa fiyat düzeltme katsayısı yönteminin uygulanması hallerine girmez.

Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgiler

Tasarı Kararnamenin 5b maddesi hükümlerine göre, karşılaştırma yöntemi ve arazi fiyat düzeltme katsayısı yönteminin uygulanacağı arazi fiyatlarına ilişkin bilgiler, arazi değerlemesi tarihinden itibaren ve öncesinde en fazla 24 aylık bir süre içinde, aşağıdaki kaynaklardan derlenen bilgilerdir: Tapu daireleri, vergi daireleri, belediye düzeyindeki Halk Komiteleri aracılığıyla piyasaya sürülen arazi fiyatları; Arazi kullanım hakkı ihaleleri düzenleyen kuruluşlarda arazi kullanım hakkı ihalelerinde kazanılan fiyatlar.
Yukarıda toplanan bilgi kaynakları, arsa fiyatları hakkında doğru bilgi edinmek için yetersiz görünmektedir. Şu anda piyasadaki gayrimenkul işlemleri iki fiyat üzerinden gerçekleşmektedir ve tapu kullanım hakkı devir sözleşmesinde (tapu sicil müdürlüğü veya vergi dairesi tarafından edinilen bilgiler) belirtilen fiyatlar gerçek işlem fiyatı olmayabilir.

Bu nedenle, daha doğru bilgi sağlamak için VCCI, Taslak Komitesinin gayrimenkul alım satım katlarındaki işlem fiyatları, değerleme uzmanları tarafından inceleme ve araştırma yoluyla toplanan fiyatlar gibi bilgi kaynaklarını genişletmesini önermektedir.

Bilgelik

[reklam_2]
Kaynak