Arazi değerlemesinde fazlalık yönteminden vazgeçmemeyi düşünün.

İşletmelerden ve derneklerden gelen geri bildirimlere dayanarak, Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI) , Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 15 Mayıs 2014 tarihli 44/2014/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesini değiştiren ve tamamlayan Taslak Kararname ile Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı'nın 30 Haziran 2014 tarihli 36/2014/TT-BTNMT sayılı Genelgesinin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Taslak Genelge (bundan sonra Taslak olarak anılacaktır) hakkındaki görüş talebine ilişkin 5080/BTNMT-QHPTTNĐ sayılı Resmi Yazısına yanıt vermiştir. Söz konusu Genelge, arazi değerleme yöntemini; arazi fiyat tablolarının oluşturulmasını ve düzenlenmesini; özel arazi değerlemesini ve arazi fiyatının belirlenmesi konusunda istişareyi detaylandırmaktadır.

Arazi değerleme yöntemleri

Mevcut düzenlemelere kıyasla, Taslak Kararname ve Taslak Genelge, arazi değerleme yöntemlerini yeniden düzenleyerek yalnızca üç yöntem bırakmıştır: karşılaştırmalı yöntem, gelir yöntemi ve arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi. Bu, arazi değerlemesinde artık fazlalık yöntemi ve indirim yönteminin kullanılmayacağı anlamına gelmektedir.

Bazı işletmeler, arazi değerleme yöntemlerinden fazlalık yönteminin kaldırılmasının çeşitli açılardan dikkatlice değerlendirilmesi gerektiğini savunuyor.

Öncelikle, arazi değerleme sürecinde zorluklar yaratır.

Şu anda, işletmelerden gelen geri bildirimlere göre, fazlalık yöntemi terk edilirse, arazi değerlemesinin birçok durumunda, kalan yöntemler bazı sınırlamalarla karşılaşacaktır. Örneğin, fazlalık yöntemi, karşılaştırmalı yöntem veya gelir yöntemi gibi mevcut kullanımlara değil, potansiyel gelecekteki geliştirme kullanımlarına göre arazi fiyatlarını belirler.

Geliştirme potansiyeli olan bu tür arazilerde, piyasada başarılı bir şekilde el değiştirmiş karşılaştırılabilir veya benzer özelliklere sahip mülkler genellikle bulunmaz; bu da karşılaştırma yönteminin uygulanmasını zorlaştırır (piyasada el değiştirmiş veya arazi kullanım hakları ihaleleri yoluyla kazanılmış en az 3 karşılaştırılabilir arazi parseli olması koşuluyla).

Karşılaştırmalı yöntemin, işlem bilgilerinin değerlenen mülkle uzlaştırılmasının genellikle zor olması nedeniyle karşılaştırmalı veriler açısından sınırlamaları vardır; çok sayıda açık ve doğru işlem bilgisi gerektirir, oysa gerçekte birçok durumda kağıt üzerindeki işlem fiyatı ile fiili işlem fiyatı farklıdır.

Arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının arazi fiyatı ayarlama katsayısı ile çarpılmasıyla uygulanır. Arazi fiyatı ayarlama katsayısı, İl Halk Komitesi tarafından arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarıyla analiz ve karşılaştırılması yoluyla belirlenir. Bu nedenle, ayarlama katsayısının belirlenmesi de karşılaştırmalı verilere dayanır ve bu nedenle karşılaştırmalı yöntemle aynı girdi bilgisi ve veri sınırlamalarına sahiptir.

Ülkemizin mevcut arazi veri tabanı, piyasanın gerçekliğini doğru bir şekilde yansıtmamaktadır. Bu nedenle, taslakta olduğu gibi yalnızca üç değerleme yönteminin uygulanması, yukarıda belirtilen eksiklikler nedeniyle uygulamada zorluklar yaratabilir.

Öte yandan, artık değer yöntemi, bir varlığın bugünkü değerinin, varsayımsal bir gelişmenin tahmininden elde edilen değerden, bu gelişmeyi yaratmak için yapılan tüm maliyetler çıkarıldıktan sonra kalan değer olduğu teorik temeline dayanmaktadır. Bu yöntemin özü, tamamlanmış gelecekteki geliştirilmiş ürünlerin satışından elde edilen gelirlerden başlayarak, bu ürünleri yaratmak için yatırılan gerekli geliştirme maliyetlerini çıkararak, arazi değerini tersten hesaplamaktır. Diğer değerleme yöntemlerinin uygun olmadığı, geliştirme potansiyeli olan araziler bu yöntem kullanılarak değerlenir.

İkinci olarak, gayrimenkul değerlemesiyle ilgili düzenlemeler arasında tutarlılık.

Kalıntı yöntemi, profesyonel değerleme kuruluşları tarafından uygulanan bir gayrimenkul değerleme yöntemidir ve geliştirme potansiyeli olan gayrimenkullerin (geliştirilmemiş boş arazi veya mevcut yapıların yenilenerek veya yıkılarak optimum ve verimli kullanım için yeni yapılar inşa edilebilecek araziler) değerlemesinde kullanılan değerleme yöntemlerinden biri olarak kabul edilir. Kalıntı yöntemi, 145/2016/TT-BTC sayılı Genelge ile yayımlanan Vietnam Değerleme Standardı No. 11'de belirtilmiştir.

Taslakta arazi değerlemesinde fazlalık yönteminin kaldırılması, ilgili yasal belgelerde gayrimenkul değerleme düzenlemelerinde tutarsızlıklara yol açmıştır.

Üçüncüsü, devlet yönetiminin amaçları.

Arazi değerleme yöntemlerinden fazlalık yönteminin kaldırılmasının nedenlerinden biri, "bu yöntemin yöneticiler tarafından yatırım kararları almak için kullanılan bir gayrimenkul değerleme yöntemi olması (ideal olarak, arazi fiyatları önceden belirlenmelidir) ve devlet arazi yönetimine hizmet eden arazi değerleme görevi için uygun olmamasıdır."

Bu yöntem yalnızca yatırım verimliliğini hesaplamak için ele alınırsa, arazi değerinin en iyi ve en verimli kullanımı sağlayacak şekilde hesaplandığı ve bu arazi fiyatının piyasa ilkeleriyle tutarlı olduğu anlamına gelir. Dolayısıyla Devlet, bu değerleme yöntemini, geliştirme potansiyeli olan arazi türlerini belirlemek, piyasa fiyatlarıyla tutarlı arazi fiyatları belirlemek ve böylece yatırımcıların Devlete karşı yerine getirmesi gereken mali yükümlülükleri belirlemek için kullanır.

VCCI, "Yukarıdaki analizlere dayanarak, işletmeler Taslak Hazırlama Komitesinin arazi değerleme yöntemlerinden fazlalık yöntemini kaldırmamayı değerlendirmesini önermektedir" açıklamasını yaptı.

Piyasada geçerli arazi fiyatlarının belirlenmesi

Taslağın 1. Maddesinin 1. Fıkrasına göre, "Arazi için geçerli piyasa fiyatı, belirli bir bölgede ve belirli bir zaman dilimi içinde, aynı kullanım amacına sahip arsaların kullanım haklarına ilişkin piyasada veya açık artırmalarda en sık görülen fiyattır."

"En sık görülen fiyat aralığını" belirlemek için, gayrimenkul değerleme uzmanlarının belirli bir dönem boyunca tüm piyasa işlem fiyatlarını toplamaları gerekir. Bu işlem, ancak tapu sicil daireleri ve vergi daireleri gibi ilgili veri kaynaklarına sahip devlet kurumlarından bilgi derlenerek gerçekleştirilebilir.

Gelen geri bildirimlere göre, danışmanlık kuruluşları (kendilerine atanmış görev ve sorumlulukları yerine getiren kamu hizmeti birimleri hariç) bu bilgilere tam olarak erişmekte zorluk yaşayacaklardır.

Danışmanlık kuruluşlarının faaliyetlerini kolaylaştırmak amacıyla, VCCI, Taslak Hazırlama Komitesinin bu kuruluşlara söz konusu bilgi kaynaklarına erişim olanağı sağlayan bir madde eklemesini önermektedir.

Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanması

Taslakta yer alan düzenlemeler ve 44/2014/ND-CP sayılı Kararname, aşağıdaki durumlar için arazi değerleme yöntemini açıkça belirtmemektedir: "Üç arazi parseli için gerekli minimum bilginin bulunmadığı tarım dışı arazi parselleri veya konut alanı olarak belirlenmiş alanlar." Düzenlemelere göre, bu durum, aynı arazi kullanım amacına sahip üç arazi parseli için yetersiz bilgi bulunduğunda, 5. Madde (değiştirilmiş) 1. Fıkrasında belirtilen karşılaştırmalı yönteme uygun olmadığı gibi, tarım dışı arazi olmadığı için 5c. Madde 8. Fıkra hükümlerine de uygun değildir.

"Arazi fiyat listesine göre değeri 200 milyar VND'yi aşan ve tüm kira süresi için tek seferlik ödeme ile arazi kiralaması kategorisine giren arazi parselleri veya alanları" durumu, Madde 5'te (değiştirilmiş) belirtilen karşılaştırma yöntemi ve arazi fiyatı ayarlama katsayısı yönteminin uygulandığı durumlar kapsamına girmez.

Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgiler.

Taslak Kararnamenin 5b maddesine göre, karşılaştırma yöntemi ve arazi fiyatı ayarlama katsayısı yönteminin uygulanması için arazi fiyatlarına ilişkin bilgiler, aşağıdaki kaynaklardan toplanan bilgilerdir: tapu sicil dairelerinde, vergi dairelerinde ve belediye düzeyindeki Halk Komitelerinde piyasaya zaten aktarılmış olan arazi fiyatları; ve arazi kullanım hakkı ihaleleri düzenleyen kuruluşlarda arazi kullanım hakları için yapılan ihalelerin kazanan fiyatları.
Şu ana kadar toplanan bilgiler, arazi fiyatlarını doğru bir şekilde belirlemek için yetersiz görünmektedir. Mevcut durumda, piyasadaki gayrimenkul işlemleri çift fiyatlandırma sistemiyle karakterize edilmektedir; arazi kullanım haklarının devir sözleşmelerinde kaydedilen fiyatlar (tapu kayıt dairelerinden ve vergi dairelerinden elde edilen bilgiler) gerçek işlem fiyatlarını yansıtmayabilir.

Bu nedenle, bilgilerin doğruluğunu artırmak için VCCI, Taslak Hazırlama Komitesinin bilgi kaynaklarını genişleterek şunları da içermesini önermektedir: gayrimenkul alım satımlarındaki işlem fiyatları; ve değerleme uzmanları tarafından yapılan araştırmalar ve incelemeler yoluyla toplanan fiyatlar.

Yorum (0)