Arazi değerleme sonuçlarının doğruluğunu kontrol etmek için bir "kilitleme vanası" gereklidir.
15 Ocak sabahı, 5. Olağanüstü Oturum programına devam eden Ulusal Meclis, (değişiklik yapılmış) Toprak Kanunu taslağındaki bazı yeni maddeler veya görüş ayrılıkları bulunan maddeler üzerine genel bir görüşme gerçekleştirdi.
Ulusal Meclis Milletvekili Nguyen Hoang Bao Tran ( Binh Duong heyeti), yasa taslağındaki bazı içeriklerin açıklığa kavuşturulmasına katkıda bulunarak, Taslak Hazırlama Komitesinin önemli içerikleri dahil etme ve revize etme çalışmalarını ve Ekonomi Komitesinin açıklayıcı raporunu son derece takdir etti.
Taslak yasanın 158. maddesinin 5. fıkrasına ilişkin yorumlar: "Arazi değerlemesinde fazlalık yöntemine ilişkin c bendindeki arazi değerleme yöntemleri, arsanın toplam tahmini geliştirme maliyetlerinin, toplam tahmini geliştirme gelirinden çıkarılmasıyla gerçekleştirilir."
Delegeler, aşağıdaki nedenlerden dolayı taslak hazırlama komitesinin arazi değerlemesinde fazlalık yöntemini dahil etmemesi gerektiğini önerdiler:
Öncelikle, arazi değerlemesi için birçok yöntem vardır, ancak farklı yöntemlerden elde edilen değerleme sonuçları, söz konusu arazi parçası için benzerlik gösterir.
Ancak, fazlalık yöntemi kullanılarak elde edilen arazi değerleme sonuçları varsayımlara ve tahminlere dayanmaktadır ve özellikle sınırlı gerçek bilgi ve tahmin için temel olarak kullanılabilecek gelir-maliyet verilerinin bulunduğu alanlarda güvenilirlikleri yüksek değildir.
Ayrıca, arsanın değeri, tarihi bağlamı, ticari faaliyetleri ve diğer işlemler nedeniyle zaman içinde artması muhtemeldir.
Ulusal Meclis Milletvekili Nguyen Hoang Bao Tran.
"Ancak, arsa değerinin her zaman kademeli olarak arttığını belirlemek mantıksızdır çünkü bir arsanın değeri ekonomik durgunluk dönemlerinde veya olumsuz faktörlerle karşı karşıya kalındığında düşebilir. Örneğin, şu anda emlak piyasası neredeyse donmuş durumda olduğundan, bu yöntem risk faktörlerini ve ekonomiye olan olumsuz etkileri doğru bir şekilde ölçmemektedir," diye belirtti Bayan Tran.
İkinci olarak, bu varsayılan faktörlerin hesaplanması çok karmaşıktır ve bu da büyük hatalarla belirsiz, yanlış değerlendirmelere yol açar.
Delegelerin görüşüne göre, aynı arsa için varsayılan faktörlerden sadece birinin değiştirilmesi bile değerleme sonucunu değiştirecektir. Bu, geçmişte belirli arsa fiyatlarının belirlenmesinde, değerlendirilmesinde ve karara bağlanmasında yaşanan zorlukların ve gecikmelerin ana nedenidir ve yorumlama, farklı koşullar ve zamanlarda kişiden kişiye değişmektedir.
Ayrıca, delegelere göre, 2014 tarihli 44 sayılı Hükümet Kararnamesi ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 2014 tarihli 36 sayılı Genelgesi'nde fazlalık yöntemi öngörülmüş olmasına rağmen, uygulanması birçok zorluk ve engelle karşılaşmıştır. Bir gayrimenkul projesinin tahmini toplam geliri ve toplam geliştirme maliyetleri, değerlemesi yapılan projeye benzer özelliklere sahip projelerin devir fiyatları, kira fiyatları ve gelir ve maliyetlere katkıda bulunan faktörler hakkında yapılan araştırmalara, incelemelere ve bilgi toplamaya dayanmaktadır.
Gelir ve maliyetleri belirleyen faktörler hâlâ belirsiz bir şekilde tanımlanmış olup, belirli standartlar, normlar veya kriterlerden yoksundur; bu da fiyatlandırmayı zorlu bir görev haline getirmektedir.
Ayrıca, yatırım projesi açıklaması, proje uygulama fazlası yöntemi, iş ilerlemesi ve yatırım sermaye oranı gibi göstergelerde kullanılan verilerin temelini oluşturan önemli belgelerden biridir; zira bu göstergeler değerleme sonuçlarında belirleyici rol oynamaktadır.
Şu anda yatırım projesi açıklamaları oldukça ilkel olup, yeterli bilgi, veri veya destekleyici rakamlardan yoksundur. Arazi fiyat verileri de dahil olmak üzere fiyatlar ve araziye ilişkin eksik bir veri tabanı ve gelişmemiş ve şeffaf olmayan bir arazi kullanım hakları piyasası bağlamında, bir arazi değerleme yönteminin kaldırılması, arazi değerleme sürecini engellememesini sağlamak için uygulanabilirliğinin dikkatlice değerlendirilmesini gerektirir.
Temsilci Tran, "Bu yöntemin korunması gerekiyorsa, arazi değerleme sonuçlarının doğruluğunu ve uygunluğunu kontrol etmek için bir 'kilitleme mekanizması' olması gerekiyor" önerisinde bulundu.
Ayrıca, mevcut arazi tazminatı ve kamulaştırma sürecinde, akarsuların, hendeklerin, kanalların ve su yollarının taranması projeleri için arazilerin geri kazanıldığı durumlar mevcuttur. Ancak, Arazi Kanunu ve tazminat ve arazi temizliğine ilişkin yol gösterici kararnameler ve genelgeler henüz bunu düzenlememektedir ve bu da önemli zorluklara yol açmaktadır. Çünkü insanlar buna karşı çıkmakta ve devletin tazminat kararlarına karşı defalarca dilekçe vererek, hatta uzun süreli şikayetlerde bulunarak arazi temizliğini engellemektedirler. Bu nedenle, temsilci bu konunun gözden geçirilmesini önermektedir.
Arazi kaynaklarının kilidini açmak
Ülkenin genel kalkınması için arazi kaynaklarının kullanımını kolaylaştırmayı amaçlayan yasa tasarısının iyileştirilmesine katkıda bulunmak üzere, Binh Duong heyetinden Nguyen Thi Ngoc Xuan , 122. maddenin 3. fıkrasının b bendinde ve 127. maddenin 1. fıkrasının b bendinde yer alan ticari konut projelerinin uygulanması ve arazi kullanım haklarının devrine ilişkin anlaşmalar hakkındaki Binh Duong ilindeki birçok işletmenin görüşlerini dile getirdi.
Ulusal Meclis Başkan Yardımcısı Nguyen Duc Hai oturuma başkanlık etti.
Delegeler, onaylanan planla tutarlı olması koşuluyla diğer arazi kategorilerinin de eklenmesini önerdi ve Ulusal Meclis'in bu maddeyi dikkatlice değerlendirip ayrı olarak oylamasını veya Hükümete 5 yıllık bir pilot program uygulama görevini vermesini, ardından Ulusal Meclis'e bir özet rapor sunulmasını önerdi.
Delegelere göre, bunun nedeni geçmişteki uygulamalardan kaynaklanıyor; devlet yatırım ve ekonomik kalkınma çağrısında bulunduğunda, iş yapmaya istekli birçok vatandaş ve işletme, üretim ve ticari amaçlarla kiralamak üzere devlete çeşitli arazi türlerini, konut arazileri de dahil olmak üzere, devretmeyi kabul ediyordu. Bu durum iş imkanları yaratmış ve bölgenin gelişimine önemli ölçüde katkıda bulunmuştur.
Şimdi, devlet kentsel planlamayı değiştirirken ve şehri yenilemeyi ve geliştirmeyi amaçlarken, nesillerdir üretim ve ticaret için korudukları ve kullandıkları arazilerde yatırım yapmaya ve gelişmeye devam etme fırsatını önceliklendirecek bir mekanizmaya ihtiyaç var.
Öte yandan, Devletin işletmenin sahip olduğu arazinin kaynağını açıkça belirlemek için yeterli gerekçesi vardır. Eğer arazi daha önce işletmenin kendisine aitse (miras, bağış veya devir yoluyla), bu konu kapsamlı bir şekilde araştırılmalıdır.
Ayrıca, delegeler, arazi kullanımının diğer amaçlardan ticari konut projeleri için konut alanına dönüştürülmesinden doğan çıkarları üç grup arasında (mevcut arazi kullanıcıları, yatırımcılar ve Devlet) uyumlu hale getirmek için vergilendirme ve finansmanla ilgili yasal düzenlemelerin en kısa sürede değiştirilmesi ve iyileştirilmesi gerektiğini önerdiler. Bu, Devletin faydaları orantılı olarak arazi kullanıcılarına yeniden dağıtmasına ve yerel sosyo-ekonomik kalkınma projelerine yatırım yapmasına olanak tanıyacaktır .
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)