Çin'in konut kriziyle başa çıkmak için trilyon dolarlık stratejisi

Sayın Tap, emlak piyasasını yeniden inşa etmek ve konut krizinin üstesinden gelmek için devletin rolünü güçlendirmek amacıyla 1,4 trilyon ABD doları harcamayı öngören büyük bir hedefi ortaya koyuyor.

Çin'in devasa emlak piyasası çalkantılı bir dönemden geçiyor; fiyatlar düşüyor, müteahhitler iflas ediyor ve insanlar bunun hala karlı bir yatırım olup olmadığını sorguluyor. Kriz, Çin'in büyümesini yavaşlatıyor ve dünyanın dört bir yanındaki yatırımcıları tedirgin ediyor.

Buna karşılık, Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, özel sektörün hakim olduğu bir piyasada devletin konut politikasındaki rolünü artırmak için yeni bir strateji izliyor. Son hükümet görüşmelerine katılan politika danışmanları, stratejinin iki ana programa dayandığını söylüyor.

Şubat 2024'te Çin'in Hebei eyaletine bağlı Shijiazhuang şehrinin outskirts'inde, China Evergrande tarafından geliştirilen tamamlanmamış apartman binalarının önünden bir adam geçiyor. Fotoğraf: Reuters

Önerilerden biri, hükümetin sorunlu özel gayrimenkul projelerini satın alıp bunları kiralık veya ikinci el mülklere dönüştürmesidir. Diğer öneri ise hükümetin düşük ve orta gelirli aileler için daha fazla sosyal konut inşa etmesini öngörmektedir.

Amaç, devlet tarafından inşa edilen ve düşük fiyatlarla, sıkı koşullar altında, satılık veya kiralık konut olarak sunulan konutların oranını, Çin'in konut arzındaki mevcut %5'ten en az %30'a çıkarmaktır.

Bu planların maliyeti muazzam olacak ve önümüzdeki beş yıl içinde yıllık 280 milyar dolara ulaşarak toplamda yaklaşık 1,4 trilyon dolara çıkabilir. Gözlemcilere göre, bu planlar Cumhurbaşkanı Xi Jinping'in ekonomiyi devlet kontrolü altında tutma ve özel sektörü dizginleme yönündeki son dönemdeki daha geniş kapsamlı çabalarıyla örtüşüyor.

1990'ların sonlarında, Çin piyasalarını liberalleştirmeye başlarken, liderler başlangıçta bazı kişilerin özel sektör tarafından geliştirilen gayrimenkulleri satın alacağı, diğerlerinin ise devlet destekli sosyal konutlarda yaşayacağı iki kademeli bir sistem öngörmüşlerdi.

Ancak on yıllar boyunca, China Evergrande gibi özel geliştiriciler hızla genişledi ve Çin pazarında giderek daha fazla hakimiyet kurdu. Bugün, Çin'deki hanelerin %90'ından fazlası ev sahibi iken, bu oran ABD'de yaklaşık %66 civarında.

Özel konut sahipliğine geçiş, Çin'de büyük bir zenginlik yarattı. Ancak emlak piyasasındaki patlama aynı zamanda bir borç balonuna yol açarak fiyatları yükseltti ve birçok genç aileyi hayallerindeki eve sahip olmaktan mahrum bıraktı.

Geçtiğimiz yıl, hükümetin aşırı gayrimenkul yatırımlarını sınırlamaya yönelik yıllarca süren kampanyasının ardından piyasa çöktüğünde, Çin içindeki ve dışındaki ekonomistler Pekin'i sektörü yeniden yapılandırmak için daha kararlı adımlar atmaya çağırdılar.

Çin genelinde milyonlarca boş daire bulunuyor ve birçok tamamlanmamış binanın bitirilmesi için finansal desteğe ihtiyaç duyuluyor.

Konuyla ilgili bilgi sahibi bir kişiye göre, Xi Jinping geçen yıl Aralık ayında düzenlenen bir konferansta, 2024 yılı için önceliğin, devlet tarafından sağlanan uygun fiyatlı konutlara ağırlık veren emlak sektörü için "yeni bir modelin" geliştirilmesini hızlandırmak olduğunu açıkça belirtti.

Politika danışmanları, Başkan Xi'nin, yıllarca Çin'in büyümesini yönlendiren ve bir dönem gayri safi yurtiçi hasılanın (GSYİH) yaklaşık dörtte birini oluşturan gayrimenkul sektörünün artık ekonomide bu kadar büyük bir rol oynamayacağına inandığını söylüyor.

Ona göre, gayrimenkul spekülasyonu için çok fazla kredi kullanılmış, bu da finansal sisteme yönelik riskleri artırmış, zengin ile fakir arasındaki uçurumu genişletmiş ve kaynakları Çinli liderlerin ABD ile rekabetlerinde stratejik olarak önemli gördüğü imalat ve yüksek teknoloji gibi "gerçek ekonomi" sektörlerinden uzaklaştırmıştır.

Bir bakıma, Xi'nin planı Çin'in konut piyasasını kökenlerine geri döndürecektir. On yıllar önce, Mao Zedong döneminde, Çin devleti emlak piyasasını kontrol ediyordu ve çoğu insan iş yerleri tarafından sağlanan evlerde yaşıyordu.

İç politika tartışmalarında, Xi Jinping'in en güvenilir yardımcılarından biri olan Çin Başbakan Yardımcısı He Lifeng, devletin daha fazla müdahalesinin hükümetin fazla konut arzını absorbe etmesine, konut fiyatlarına taban oluşturmasına ve piyasanın kötüleşmeye devam etmesi durumunda bankaları yüz milyarlarca dolarlık zararlardan korumasına yardımcı olacağını savundu.

Danışmanlara göre bir diğer cazip nokta ise, daha fazla özel mülkün devlet destekli kiralık veya satılık konutlara dönüştürülmesinin, Xi'nin "ortak refah" hedefine ulaşmasına yardımcı olabileceğidir.

Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, Kasım 2023'te Şanghay'da devlet destekli bir kiralık konut kompleksini inceliyor. Fotoğraf: Xinhua

Yeni strateji, geçen Ekim ayında yayınlanan ve 14 numaralı belge olarak bilinen hükümet yönergesinin ardından daha fazla ilgi görmeye başladı. Bu yönerge, önümüzdeki beş yıl içinde 3 milyondan fazla nüfusa sahip 35 şehirde yaklaşık 6 milyon uygun fiyatlı konut biriminin eklenmesini öngörüyor.

Belge, planın nasıl uygulanacağına dair fazla ayrıntıya girmiyor, ancak hükümetin devlete ait mülkleri kimlerin satın alabileceğine kısıtlamalar getireceğini ve bunların açık piyasada alınıp satılmasını yasaklayacağını vurguluyor.

Çin Halk Bankası (PBOC), stratejinin uygulanmasına yardımcı olmak amacıyla Çin Kalkınma Bankası, Çin İhracat-İthalat Bankası ve Çin Tarım Kalkınma Bankası olmak üzere üç büyük politika bankasına dağıtılmak üzere yaklaşık 70 milyar dolar ayırdı.

Çin Kalkınma Bankası, Aralık 2023'te Fuzhou şehrine uygun fiyatlı konut projesi inşa etmesi için yaklaşık 28,4 milyon dolarlık bir kredi sağladığını açıkladı. 2026 yılında tamamlanması beklenen proje kapsamında, düşük gelirli ailelere indirimli fiyatlarla yaklaşık 701 konut satılacak.

Banka ayrıca Hunan hükümetine şehir merkezindeki bir bölgede sosyal konut geliştirmek için 1,4 milyon dolardan fazla kredi sağladı.

Ocak ayı başlarında, Çin Halk Bankası (PBOC) ve Ulusal Mali Denetleme Kurumu, devlet destekli kiralık konutlara mali destek sözü veren yeni yönergeler yayınladı. Yönergelerde, devlet fonlamasının "mevcut konut arzını canlandırmaya" yardımcı olacağı belirtildi.

Başbakan Yardımcısı He Lifeng, geçen Kasım ayında Başkan Xi ile birlikte San Francisco'yu ziyaret ettiğinde, hükümetin bazı planlarını ABD'li iş temsilcilerine sundu.

Konuyla ilgili bilgi sahibi kaynaklara göre, Çin Devlet Başkanı Xi'nin ABD Başkanı Joe Biden ile yaptığı zirvenin oturum aralarında gerçekleşen bir görüşmede, Çin Başbakan Yardımcısı ağırlıklı olarak devlet destekli konut planına odaklandı ve ABD'li yöneticilere bu planın büyük şehirlerde yaşayan insanların ev satın almalarını kolaylaştıracağını açıkladı.

Tartışmalar, Çinli liderlerin yabancı yatırımcıların hükümetin konut sorununa verdiği tepkiye nasıl baktığı konusunda endişeli olduğunu ve son aylarda Çin hisse senetleri ve tahvillerini sattıklarını gösteriyor.

Ancak Bay Ha, birçok yabancı bankacı ve yatırımcının Çin hükümetine atmasını tavsiye ettiği adımlardan bahsetmedi; bunlar arasında sorunlu özel gayrimenkul geliştiricilerinin yeniden yapılandırılması veya Çin halkının parasını ödediği ancak geliştiricilerin mali sıkıntıları nedeniyle teslim edilmemiş milyonlarca konutun tamamlanması yer alıyor.

Uluslararası Para Fonu (IMF), Pekin'in en acil görevinin, zor durumdaki müteahhitlerin borçlarını yeniden yapılandırmalarına yardımcı olacak ve bankaları ve diğer paydaşları zararları kabul etmeye zorlayacak kapsamlı bir plan geliştirmek olduğunu söyledi. Acı verici olsa da, böyle bir adım piyasaya olan kamu güvenini yeniden tesis etmeye yardımcı olacaktır.

Ancak görüşmelere katılan politika danışmanları, Pekin'in, Xi'nin söndürmeye çalıştığı konut balonunu yeniden şişirme korkusuyla, geliştiricilere doğrudan likidite desteği sağlamakta isteksiz davrandığını söylüyor.

Çin hükümetinin gayrimenkul satın alıp bunları kiralık dairelere dönüştürmesi, hükümetin piyasa değerinden ödeme yapıp yapmaması gibi karmaşık sorunları gündeme getiriyor, diyor gözlemciler. Ayrıca, sahiplerin satmak istememesi durumunda ne olacağı da belirsiz.

Ekonomistler, yeni sosyal konut inşa etmenin daha kolay olacağını ve inşaat sektörünü canlandırmaya yardımcı olacağını belirtiyor. Ancak bu, Çin nüfusunun azaldığı bir dönemde konut arzını artırmak anlamına da geliyor. IMF, Çin'in yeni konutlara yönelik temel talebinin önümüzdeki on yılda yaklaşık %50 oranında düşeceğini öngörüyor.

Pekin Üniversitesi'nde finans profesörü olan Michael Pettis, hükümetin uygun fiyatlı konut arzını önemli ölçüde artırması durumunda, bunun yoksul hanelere aktarılacağını ve bunun da "Çin'in acilen ihtiyaç duyduğu bir şey" olduğunu söyledi.

Bu planın insanların diğer şeylere daha fazla para harcamasına yardımcı olacağını söyledi, ancak planın nasıl sonuçlanacağını söylemek için henüz çok erken.

Hong Kong Üniversitesi'nde finans profesörü olan Zhiwu Chen ise daha şüpheci yaklaşıyor ve Çin'in yeni konut stratejisini, Pekin'in düşüşte olan borsa piyasasını desteklemek için devlet fonlarını kullanarak hisse senedi satın almasına benzetiyor.

Chen, bu tür çabaların genellikle piyasayı sürdürülebilir bir şekilde güçlendirmede başarısız olduğunu belirtti. Ülkenin demografik zorlukları ve arz fazlası göz önüne alındığında, sorunlu gayrimenkul projelerini satın almak için para harcamak etkili olmayacaktır.

Stratejinin sosyal eşitlik konusunda da rahatsız edici soruları gündeme getirebileceğini sözlerine ekledi. Piyasanın zayıf olduğu bir dönemde devletin müteahhitlerden mülk satın alması, ulusal kaynakların bazı insanları sübvanse etmek için kullanılırken diğerlerinin edilmemesi anlamına gelir.

Chen, "Bu bir servet dağılımı sorunu haline geliyor," dedi. "Çin'de herkesin birden fazla dairesi yok ve herkes bunları satmaya istekli değil."

Son yıllarda, Çin'in orta kesimindeki Zhengzhou ve Şangay yakınlarındaki Suzhou gibi birçok Çin şehri, geliştiricilerden satılmamış binlerce mülkü satın alıp bunları düşük gelirli aileler için uygun fiyatlı konutlara dönüştürmek üzere kendi programlarını başlattı.

Ekonomistler, bu tür programların fazla konut arzını azaltmaya yardımcı olduğunu ancak yerel maliyeye daha fazla yük getirdiğini söylüyor.

Sosyal konutlara yönelik bir diğer önemli girişim ise, Çin'in emlak piyasasının da zor durumda olduğu yaklaşık on yıl önce başlatılan "gecekondu temizleme" girişimiydi.

Program kapsamında, merkez bankası devlet bankalarına tercihli finansman sağladı; bu bankalar da daha sonra şehir ve kasabalardan arazi satın alıp daha fazla konut inşa etmeleri için müteahhitlere kredi verdi. Buna karşılık, yerel yönetimler gecekondu bölgelerinden yerinden edilmiş ailelere para desteği sağlayarak, açık piyasada yeni daireler satın almalarına olanak tanıdı.

Bu girişim gayrimenkul talebini yeniden canlandırmaya yardımcı oldu, ancak Çin'in konut fazlasını daha da kötüleştiren bir inşaat patlamasına yol açtı.

Ekonomistler, mevcut konut krizinin çok daha ciddi olduğunu ve Çin hükümetinin konut fiyatları ve arz fazlası sorununu çözme çabalarında büyük bir zorlukla karşı karşıya olduğunu vurguluyor.

Vu Hoang ( WSJ, Reuters, AFP'ye göre)

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html