Çin'in konut kriziyle başa çıkmak için trilyon dolarlık stratejisi

Tap, gayrimenkul piyasasını yeniden inşa etmek ve konut krizini aşmak için devletin rolünü artırmak amacıyla 1,4 trilyon ABD doları harcamayı öngören büyük bir hedefin altını çiziyor.

Çin'in devasa emlak piyasası, fiyatların düşmesi, müteahhitlerin iflas etmesi ve insanların hala geçerli bir yatırım olup olmadığını merak etmesiyle çalkantılı bir dönemden geçiyor. Kriz, Çin'in büyümesini yavaşlatıyor ve dünya çapındaki yatırımcıları endişelendiriyor.

Buna karşılık Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, özel sektörün hakim olduğu bir piyasada devletin konut politikasındaki rolünü artırmak için yeni bir stratejiyi öne sürüyor. Son hükümet görüşmelerine katılan politika danışmanları, stratejinin iki temel programa dayandığını söylüyor.

Bir adam, Şubat 2024'te Çin'in Hebei eyaletindeki Shijiazhuang'ın eteklerinde China Evergrande tarafından geliştirilen tamamlanmamış apartman binalarının önünden geçiyor. Fotoğraf: Reuters

Bunlardan biri, hükümetin sorunlu özel gayrimenkul projelerini satın alıp kiralık veya ikinci el mülklere dönüştürmesi. Diğeri ise hükümetin düşük ve orta gelirli aileler için daha fazla sosyal konut inşa etmesini talep ediyor.

Amaç, Çin'in konut arzının mevcut yüzde 5'inden, düşük fiyatla ve sıkı koşullar altında kiralık veya satılık devlet konutlarının oranını en az yüzde 30'a çıkarmak.

Bu planların maliyetinin önümüzdeki beş yıl içinde yılda 280 milyar dolara kadar çıkabileceği ve toplamda yaklaşık 1,4 trilyon dolara ulaşacağı tahmin ediliyor. Gözlemciler, bu planların Devlet Başkanı Xi Jinping'in ekonomi üzerindeki devlet kontrolünü genişletme ve özel sektörü dizginleme yönündeki son dönemdeki kapsamlı çabalarıyla örtüştüğünü söylüyor.

1990'ların sonlarında Çin piyasalarını serbestleştirmeye başladığında, liderler başlangıçta bazı insanların özel olarak geliştirilen gayrimenkulleri satın alacağı, diğerlerinin ise devlet destekli sosyal konutlarda yaşayacağı iki kademeli bir sistem öngördüler.

Ancak on yıllar içinde China Evergrande gibi özel geliştiriciler hızla büyüdü ve Çin pazarına giderek daha fazla hakim oldu. Bugün, Çinli hanelerin %90'ından fazlası kendi evine sahipken, ABD'de bu oran yaklaşık %66.

Özel konut sahipliğine geçiş, Çin'de büyük bir servet yarattı. Ancak emlak piyasasındaki patlama aynı zamanda bir borç balonu yaratarak fiyatları yükseltti ve birçok genç aileyi hayalindeki evden mahrum bıraktı.

Geçtiğimiz yıl hükümetin aşırı gayrimenkul yatırımını azaltmak için yıllardır sürdürdüğü kampanyanın ardından piyasa düşüşe geçerken, Çin'in içinden ve dışından ekonomistler Pekin'i sektörü yeniden yapılandırmak için daha kararlı adımlar atmaya çağırdı.

Çin'de milyonlarca boş daire bulunuyor ve birçok yarım kalmış binanın tamamlanması için finansal desteğe ihtiyaç duyuluyor.

Konuya yakın bir kaynağa göre, geçen yıl Aralık ayında düzenlenen bir konferansta, Bay Xi, 2024'teki önceliğin, devletin sağladığı uygun fiyatlı konutlara ağırlık veren gayrimenkul sektörü için "yeni bir model"in geliştirilmesini hızlandırmak olduğunu açıkça belirtti.

Politika danışmanları, Devlet Başkanı Xi'nin, Çin'in büyümesini yıllardır yönlendiren ve bir dönem gayri safi yurtiçi hasılanın (GSYİH) yaklaşık dörtte birini oluşturan gayrimenkul sektörünün artık ekonomide bu kadar büyük bir rol oynamayacağına inandığını söylüyor.

Ona göre, gayrimenkul spekülasyonuna çok fazla kredi kullanıldı, bu da finansal sisteme riskler ekledi, zengin ile fakir arasındaki uçurumu derinleştirdi ve Çin liderlerinin ABD ile rekabetlerinde stratejik öneme sahip gördükleri imalat ve ileri teknoloji gibi "reel ekonomi" sektörlerinden kaynakları uzaklaştırdı.

Bay Xi'nin planı, bazı açılardan Çin'in konut piyasasını köklerine döndürecek. On yıllar önce, Mao Zedong döneminde, Çin devleti emlak piyasasını kontrol ediyordu ve çoğu insan iş birimlerinin sağladığı evlerde yaşıyordu.

İç politika tartışmalarında, Bay Xi'nin en güvendiği danışmanlarından biri olan Çin Başbakan Yardımcısı He Lifeng, daha fazla devlet müdahalesinin hükümetin aşırı konut arzını absorbe etmesine, konut fiyatlarına taban oluşturmasına ve piyasanın kötüleşmeye devam etmesi halinde bankaların yüz milyarlarca dolarlık değer düşüklüklerinden korunmasına yardımcı olacağını savundu.

Danışmanlar, bir diğer çekici unsurun, daha fazla özel mülkün kiraya veya satışa yönelik devlet destekli konutlara dönüştürülmesinin, Bay Xi'nin "paylaşılan refah" hedefine ulaşmasına yardımcı olabileceği görüşünde.

Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, Kasım 2023'te Şanghay'da devlet destekli bir kiralık konut kompleksini denetliyor. Fotoğraf: Xinhua

Yeni strateji, geçen Ekim ayında yayınlanan ve Belge 14 olarak bilinen bir hükümet direktifinin ardından daha da ivme kazandı. Bu direktif, önümüzdeki beş yıl içinde 3 milyondan fazla nüfusa sahip 35 şehirde yaklaşık 6 milyon uygun fiyatlı konut biriminin eklenmesini öngörüyor.

Belgede, planın nasıl uygulanacağına ilişkin çok fazla ayrıntıya girilmiyor ancak hükümetin, devlete ait mülkleri kimlerin satın alabileceği konusunda kısıtlamalar getireceği ve bunların açık piyasada işlem görmesini yasaklayacağı vurgulanıyor.

Çin Halk Bankası (PBOC), stratejinin uygulanmasına yardımcı olmak amacıyla Çin Kalkınma Bankası, Çin İhracat-İthalat Bankası ve Çin Tarım Kalkınma Bankası olmak üzere üç büyük politika bankasına dağıtılmak üzere yaklaşık 70 milyar dolar ayırdı.

Çin Kalkınma Bankası, Aralık 2023'te Fuzhou şehrine uygun fiyatlı bir konut projesi inşa etmek için yaklaşık 28,4 milyon dolar değerinde kredi sağladığını açıkladı. 2026 yılında tamamlanması beklenen proje kapsamında, düşük gelirli ailelere indirimli fiyatlarla yaklaşık 701 konut satılacak.

Banka ayrıca Hunan hükümetine şehir merkezindeki bir bölgede sosyal konut inşa edilmesi için 1,4 milyon dolardan fazla kredi verdi.

Ocak ayı başlarında, Çin Halk Bankası ve Ulusal Finansal Denetleme Kurumu (PBOC) hükümet destekli kiralık mülkler için mali destek sözü veren yeni yönergeler yayınladı. Yönergelerde, devlet fonunun "mevcut konut arzını canlandırmaya" yardımcı olacağı belirtildi.

Başbakan Yardımcısı He Lifeng, geçtiğimiz kasım ayında Devlet Başkanı Xi ile birlikte San Francisco'yu ziyaret ettiğinde hükümetin bazı planlarını ABD iş dünyası temsilcilerine sundu.

Konuya yakın kaynaklara göre, Çin Başbakan Yardımcısı Xi, ABD Başkanı Joe Biden ile yaptığı zirve kapsamında yaptığı görüşmede, ağırlıklı olarak hükümet destekli konut planına odaklandı ve ABD'li yöneticilere, bunun büyük şehirlerdeki insanların ev satın alabilmesine yardımcı olacağını söyledi.

Tartışma, Çinli liderlerin yabancı yatırımcıların hükümetin konut sorununa verdiği yanıtı nasıl gördüğü konusunda endişe duyduklarını ve son aylarda Çin hisse senetlerini ve tahvillerini sattıklarını gösteriyor.

Ancak Bay Ha, birçok yabancı bankacı ve yatırımcının Çin hükümetine atması için baskı yaptığı, sorunlu özel gayrimenkul geliştiricilerinin yeniden yapılandırılması veya Çinlilerin parasını ödediği ancak geliştiricilerin mali sıkıntı içinde olması nedeniyle teslim edilemeyen milyonlarca evin tamamlanması gibi adımlardan bahsetmedi.

Uluslararası Para Fonu (IMF), Pekin'in en acil görevinin, zor durumdaki müteahhitlerin borçlarını yeniden yapılandırmalarına yardımcı olmak ve bankaları ve diğer paydaşları zararları kabul etmeye zorlamak için kapsamlı bir plan geliştirmek olduğunu belirtti. Acı verici olsa da, böyle bir adım kamuoyunun piyasaya olan güvenini yeniden tesis etmeye yardımcı olacaktır.

Ancak görüşmelere katılan politika danışmanları, Pekin'in, Bay Xi'nin söndürmeye çalıştığı konut balonunu yeniden şişirme korkusuyla geliştiricilere doğrudan likidite desteği sağlama konusunda isteksiz olmaya devam ettiğini söylüyor.

Gözlemciler, Çin hükümetinin mülk satın alıp kiralık dairelere dönüştürmesinin, hükümetin piyasa değerinde ödeme yapıp yapmaması da dahil olmak üzere karmaşık sorunları gündeme getirdiğini söylüyor. Ayrıca, sahiplerinin satmak istememesi durumunda ne olacağı da belirsiz.

Ekonomistler, yeni sosyal konut inşa etmenin daha kolay olacağını ve inşaat sektörünü canlandıracağını belirtiyor. Ancak bu aynı zamanda Çin nüfusunun azaldığı bir dönemde konut arzının artırılması anlamına da geliyor. IMF, Çin'in yeni konutlara olan temel talebinin önümüzdeki on yılda yaklaşık %50 oranında azalacağını öngörüyor.

Pekin Üniversitesi'nde finans profesörü olan Michael Pettis, hükümetin uygun fiyatlı konut arzını önemli ölçüde artırması halinde bunun yoksul hanelere aktarılacağını ve bunun "Çin'in acilen ihtiyaç duyduğu bir şey" olduğunu söyledi.

İnsanların başka şeylere daha fazla para harcamasına yardımcı olacağını söyleyen uzman, ancak planın nasıl işleyeceğini söylemek için henüz çok erken olduğunu belirtti.

Hong Kong Üniversitesi'nde finans profesörü olan Zhiwu Chen ise daha şüpheci bir yaklaşımla, Çin'in yeni konut stratejisini, Pekin'in düşüşte olan borsayı desteklemek için devlet fonlarını kullanarak hisse senedi satın almasına benzetiyor.

Chen, bu tür çabaların genellikle piyasayı sürdürülebilir bir şekilde güçlendirmede başarısız olduğunu belirtti. Ülkenin demografik zorlukları ve arz fazlası göz önüne alındığında, sorunlu gayrimenkul projelerine para harcamak etkili olmayacaktır.

Stratejinin toplumsal eşitlik konusunda rahatsız edici sorular da doğurabileceğini ekledi. Devletin piyasa zayıfken müteahhitlerden mülk satın alması, ulusal kaynakların bazı insanlara sübvansiyon sağlarken diğerlerine sağlamaması anlamına geliyor.

Chen, "Bu bir servet dağılımı sorunu haline geliyor," dedi. "Çin'deki herkesin birden fazla dairesi yok ve satmaya yanaşmıyor."

Son yıllarda, Çin'in orta kesimindeki Zhengzhou ve Şanghay yakınlarındaki Suzhou gibi bazı Çin şehirleri, geliştiricilerden satılmayan binlerce mülkü satın alıp bunları düşük gelirli aileler için uygun fiyatlı konutlara dönüştürmek üzere kendi programlarını başlattı.

Ekonomistler, bu tür programların fazla konut talebini karşılamaya yardımcı olduğunu, ancak aynı zamanda yerel maliyeye daha fazla yük bindirdiğini söylüyor.

Sosyal konutlara yönelik bir diğer önemli çaba ise, yaklaşık on yıl önce Çin'in emlak piyasasının da sıkıntıda olduğu bir dönemde başlatılan "gecekondu temizliği" girişimiydi.

Program kapsamında, merkez bankası devlet bankalarına imtiyazlı finansman sağladı ve bu bankalar da şehir ve kasabalardan arazi satın alıp daha fazla konut inşa etmeleri için müteahhitlere kredi verdi. Buna karşılık, yerel yönetimler gecekondu mahallelerinden yerinden edilen ailelere para desteği sağlayarak, açık piyasadan yeni daireler satın almalarına olanak sağladı.

Girişim, gayrimenkule olan talebin yeniden canlanmasına yardımcı oldu ancak Çin'deki konut fazlasını daha da kötüleştiren bir inşaat patlamasını körükledi.

Ekonomistler, mevcut konut krizinin çok daha ciddi olduğunu ve Çin hükümetinin konut fiyatları ve arz fazlası sorununu çözme çabalarında büyük bir zorlukla karşı karşıya kaldığını vurguluyor.

Vu Hoang ( WSJ, Reuters, AFP'ye göre)

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html