Emlak devleri, büyük potansiyele sahip temiz projeleri avlamak için yarışıyor

Yatırımcıların çoğu yeterli yasal belgelere sahip olan veya tamamlanma sürecinin son aşamalarında olan projeleri seçmeye öncelik veriyor.

Politikalardan gelen olumlu sinyaller, yerli ve yabancı yatırımcıların güçlü katılımı ve yabancı sermaye girişleri, gayrimenkul birleşme ve satın alma (M&A) faaliyetlerinin piyasanın odak noktası haline gelmesini sağlamıştır.

Bir dizi trilyon dolarlık anlaşma

Grant Thornton verilerine göre, ülke yalnızca Temmuz ayında birçok alanda toplam değeri yaklaşık 786 milyon ABD doları olan 34 tamamlanmış birleşme ve devralma işlemi kaydetti. Gayrimenkul, toplam değeri 483 milyon ABD dolarına ulaşan ve tüm pazarın %62'sine denk gelen 7 işlemle lider rolünü sürdürdü. Araştırma birimine göre bu toparlanma, 2024 Arazi Kanunu ve Haziran 2025'te çıkarılan Dijital Teknoloji Kanunu gibi önemli yasal reformların yanı sıra pazarın daha iyi sermaye emme kapasitesinden kaynaklanıyor.

Maliye Bakanlığı Genel İstatistik Ofisi'nin (MKA) raporuna göre, 2025 yılının ilk 7 ayında, yeni sermaye ve birleşme ve satın almalar dahil olmak üzere kayıtlı toplam yabancı yatırım sermayesi (FDI), aynı döneme göre %27,3 artarak 24,09 milyar ABD dolarına ulaştı. Bu alanda en büyük pay yine gayrimenkule ilişkin işlemlerde.

Paragon Dai Phuoc projesinin ( Dong Nai ili) bir köşesi yakın zamanda Nam Long tarafından Nishi Nippon Demiryolu'na satıldı.

Son dönemdeki anlaşmalar arasında dikkat çeken, Vinaconex Group'un Hai Phong'daki 172 hektarlık Cat Ba Amatina kentsel turizm projesinin yatırımcısı olan Vinaconex ITC'deki hisselerinin %70'ini, tahmini toplam değeri 250-300 milyon ABD doları olan üç yerli yatırımcıya satması oldu. Huong Viet Holdings'in bir üyesi olan Gateway Thu Thiem Company, Kepple Land Group'tan (Singapur) Nam Rach Chiec Joint Stock Company'nin %42 hissesini geri satın almak için 2.600 milyar VND'den fazla harcadı ve böylece Ho Chi Minh City'deki 30 hektarlık kentsel kompleks olan Palm City projesinin kontrolünü ele geçirdi.

Bir diğer dikkat çekici anlaşma ise büyük bir Malezyalı gayrimenkul şirketi olan UOA Group'tan geldi. Şirket, bağlı kuruluşu UOA Vietnam aracılığıyla VIAS Hong Ngoc Bao Company'nin tüm hisselerini satın almak için 68 milyon ABD doları (yaklaşık 1.700 milyar VND) harcadı.

Anlaşmanın Eylül ayında tamamlanması bekleniyor ve UOA'nın Le Van Tam Parkı'nın karşısındaki Vo Thi Sau Caddesi'nde 2.000 m²'nin üzerinde birinci sınıf bir arazi geliştirme hakkına sahip olmasına yardımcı olacak. Ho Chi Minh şehrinin merkezinde kalan nadir birinci sınıf konumlardan biri olan bu bölgede, 22 katlı bir binanın inşaatı onaylandı. UOA, kaliteli arz eksikliği çeken ofis pazarına üst düzey ürünler ekleyerek burada A sınıfı bir ofis projesi geliştirmeyi planlıyor.

Sadece yabancı şirketler değil, yerli şirketler de birleşme ve satın alma dalgasında aktif olarak faaliyet gösteriyor. Örneğin: Hoa Sen Grubu, Long Thanh havaalanı (Dong Nai ili) yakınlarında sürekli olarak arazi satın alıyor. Saigon Genel Hizmetler Anonim Şirketi (Savico), Long Hoa - Can Gio lüks konut projesindeki sermayeyi GELEX Altyapı Anonim Şirketi'ne transfer etti.

Bu arada, KIDO Grubu liderleri, büyük ölçekli projeleri hayata geçirmek için saygın yerli ve yabancı ortaklarla yatırım iş birliği ve birleşme ve devralma çağrısında bulunduklarını açıkladı. Grup, halihazırda Mui Den Do (eski Bölge 7) yakınlarında 15 hektardan fazla bir araziyi de içeren önemli bir temiz arazi fonuna sahip ve toplam tahmini ticari ürün değeri 3 milyar ABD dolarına kadar ulaşıyor. Bazı ortaklar başlangıçta başvuruda bulundu ve resmi olarak katılmak için uygun bir plan bekliyor.

Dat Xanh Grubu ayrıca, birleşme ve satın alma yoluyla arazi fonunu genişletme hedefini de gizlemiyor ve ürünlerin pazara sunulma süresini kısaltmak amacıyla, eksiksiz yasal belgelere sahip, büyük ölçekli ve hemen uygulamaya konulma olanağı olan projeleri aktif olarak aradığını söylüyor.

Hala yer var

Savills HCMC Araştırma Hizmetleri ve S22M Direktörü Giang Huynh'e göre, 1 Temmuz 2025'ten itibaren idari birimlerin birleştirilmesiyle 34 il ve şehre düşürülmesi, yeni geliştirme alanları açarken, birleşme ve satın alma faaliyetleri de dahil olmak üzere gayrimenkule yatırım sermayesi akışını teşvik ediyor.

Savills Hanoi Yatırım Danışmanlık Hizmetleri Başkanı Nguyen Le Dung, son dönemde yerli yatırımcıların hızlı karar alma yetenekleri ve piyasayı anlama yetenekleri sayesinde birleşme ve devralma işlemlerinde baskın hale geldiğini söyledi. Ancak, özellikle lüks konut, kentsel alanlar ve endüstriyel gayrimenkul alanlarındaki büyük ölçekli işlemlerde yabancı yatırımcılar hâlâ öncü rol oynuyor.

Tipik olarak, Capitaland (Singapur) eski Binh Duong eyaletindeki bir projeyi Becamex IDC'den 553 milyon ABD dolarına satın aldı; ortak girişim Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi ve NTT Urban Development, One World projesini (eski Binh Duong eyaleti) geliştirmek için Kim Oanh Group ile el ele verdi; veya Nishi Nippon Railroad, Nam Long'dan Paragon Dai Phuoc projesinin (Dong Nai eyaleti) hisselerinin %25'ini satın aldı.

DKRA Group Genel Müdür Yardımcısı Sayın Vo Hong Thang'a göre, yıl başından bu yana birleşme ve satın alma faaliyetleri oldukça hareketli. Halka açık şirketlerden elde edilen istatistikler, halka açık birleşme ve satın alma projelerinin sayısının geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %20-30 arttığını ve duyurulmayan birçok işlem nedeniyle gerçek sayının daha da yüksek olabileceğini gösteriyor.

Özellikle çoğu yatırımcı artık yasal olarak tamamlanmış veya yalnızca son aşamaları tamamlanmış, birçok eski projenin onaylanıp yeniden başlatıldığı projelere öncelik veriyor. "Önemli olan, yasal olarak tamamlanmış projelerin genellikle oldukça yüksek devir bedellerine sahip olmasıdır. Anlaşmalara yaklaşmak ve anlaşmaları sonuçlandırmak için yeni şirketlerin güçlü bir finansal kapasiteye, geliştirme deneyimine ve birleşme ve satın alma sonrasında sinerji değeri yaratacak markalara sahip olması gerekir" diye vurguladı.

Nguyen Le Dung, 2025 yılı sonuna kadar birleşme ve devralma faaliyetlerinin, yasal reformlar, proaktif ekonomik diplomasi stratejileri ve sürdürülebilir değerler arayan sermaye akışları gibi faktörler sayesinde atılım yapma fırsatı bulacağına inanıyor. Birçok yatırım fonunun artık ESG (çevre, toplum, yönetişim) kriterlerini ve uzun vadeli verimliliği ön koşul olarak belirlediğini ve böylece sermaye akışlarının yeşil projelere, sanayi bölgelerine ve uzmanlar için konutlara kaydırılmasını teşvik ettiğini belirtti.

Bay Vo Hong Thang, Arazi Kanunu ve 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu'ndaki değişiklik taslaklarının piyasa için büyük bir itici güç haline geldiğini de sözlerine ekledi. Yeni düzenlemeler, arazi edinim süreçlerini basitleştirmeye, "temiz" arazi fonlarına erişimi iyileştirmeye ve özellikle yabancı yatırımcılar olmak üzere yatırımcılar için yasal riskleri azaltmaya yardımcı olacak. Birleşme ve devralma heyecanının sadece piyasanın yeniden yapılandırılmasına yardımcı olmakla kalmayıp aynı zamanda sermaye sıkıntısı ve proje envanteri sorununun çözümüne de katkıda bulunduğunu değerlendirdi.

Gayrimenkul fiyatlarına baskı

Ancak birçok uzman, büyük değerli anlaşmalardaki hızlı artışın gayrimenkul fiyatları üzerinde baskı yaratabileceği konusunda uyarıyor. Çünkü canlı birleşme ve satın alma piyasası, gayrimenkul fiyatlarının artmasına, alıcılar için erişim engelleri oluşmasına ve kontrol altına alınmadığı takdirde bir balon riskinin artmasına neden olabilir.

Ayrıca, projenin hukuki statüsü tamamlandığında, satış fiyatı genellikle o kadar yüksek oluyor ki, birçok yatırımcının kapasitesinin ötesinde kalıyor. Bu nedenle, yalnızca güçlü potansiyele sahip yabancı yatırım fonları veya yerli geliştiriciler "anlaşmayı başarıyla sonuçlandırma" avantajına sahip. Bay Vo Hong Thang, "Bu nedenle, yaklaşan birleşme ve devralma anlaşmalarının çoğu, özellikle şehir merkezlerindeki arazi fonları olmak üzere, üst düzey gayrimenkul segmentine odaklanacak" dedi.

Kaynak: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm