Artemis otoparkındaki anlaşmazlığın piyasa mekanizması tarafından çözülmesine izin verin

Artemis'teki otopark anlaşmazlığı hakkında avukatlar ne diyor?

Ho Chi Minh Şehir Barosu Avukat Tran Hai Duc - Tran Hai Duc Hukuk Bürosu, Hanoi'deki Artemis apartman binasında (No. 3 Le Trong Tan, Thanh Xuan Bölgesi) yaşanan tartışmayı ele alırken, sakinler ve yatırımcılar arasında bodrum katındaki otoparkla ilgili anlaşmazlıkların sadece Artemis apartman binasının bodrum katıyla sınırlı olmadığını, aynı zamanda çok yaygın olduğunu söyledi. Bu avukata göre, doğruyu yanlıştan net bir şekilde ayırmak için bodrum katının kime ait olduğunu belirlemek ve tarafların kanun hükümlerine uymasını sağlamak gerekiyor.

Artemis apartmanındaki olayı inceleyen Avukat Tran Hai Duc, otoparkın yatırımcıya ait olup olmadığının tespiti için 2014 tarihli Konut Kanunu'nun 101. maddesinin esas alınması gerektiğini değerlendirdi.

Buna göre, Konut Kanunu'nun 101. maddesi, apartman sakinleri ve kullanıcıları için bisiklet, engelli taşıtı, iki tekerlekli motorlu taşıt, üç tekerlekli motorlu taşıt otoparklarının apartman sakinlerinin müşterek mülkiyetinde ve müşterek kullanımında olduğunu hükme bağlamıştır. Apartman sakinleri için araç otoparkları ise yatırımcının yönetimi altındadır.

Avukat Duc ayrıca, 02/2016/TT-BXD sayılı Genelge ile çıkarılan Yönetmeliğin 6. ve 7. maddelerinde, kat mülkiyeti kapsamındaki özel mülkiyet alanı ile kat maliklerinin müşterek mülkiyet alanının daire alım satım sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerektiğinin düzenlendiğini belirtti.

Dolayısıyla bir apartman binasında bodrum katının mülkiyetinin tespiti için, apartman satış sözleşmesinde bodrum katı mülkiyetinin münhasıran yatırımcının mı yoksa apartman malikinin ortak malı mı olduğunun belirlenmesi gerekmektedir.

Artemis binasında otopark bodrumu nedeniyle oturanlarla yatırımcılar arasında yaşanan gerginlik dikkat çekiyor.

Artemis apartmanı için, sakinler ile yatırımcı arasındaki Daire Satış Sözleşmesi bu hususu açıkça düzenlemiştir. Daire Satış Sözleşmesi'nin 11. maddesi ve Ek 4'ün B Bölümü, Yatırımcı'nın özel mülkiyetindeki alanı özellikle şu şekilde düzenlemektedir: "B1, B2, B3 bodrum katlarının alanı (yatırımcı tarafından bisiklet, engelli aracı, iki tekerlekli motorlu taşıtlar, varsa üç tekerlekli motorlu taşıtlar için park yeri olarak kullanılmak üzere düzenlenen bodrum katları hariç)".

"Dolayısıyla, yukarıdaki düzenlemelere dayanarak, B2 ve B3 bodrum katlarının mülkiyetinin yatırımcının özel mülkiyetinde olduğu (bisiklet park yeri, engelli araçları... ve teknik alanlar için ayrılan 400 m2 hariç) tespit edilebilir. Yatırımcı, özellikle Hanoi'de bisiklet, motosiklet ve araç park hizmetlerine ilişkin 44 sayılı Karar hükümlerine uygun olarak hizmet fiyatlarını belirleme hakkına sahiptir," dedi avukat Tran Hai Duc.

Artemis apartmanı sakinlerinin, yatırımcının Karar 44'e göre tavanı aşan bir otopark ücreti uyguladığı ve Thanh Xuan İlçe Halk Komitesi'nin 16 Kasım 2023 tarihli 2233 sayılı Belge'deki talimatlara göre yatırımcının yanlış davrandığı yönündeki görüşleri sorulduğunda (yatırımcının mevcut tahsilat oranı araç başına ayda 2.300.000 VND'dir, belge yatırımcının talimatlara dayanarak araç başına ayda en fazla 1.800.000 VND tahsilat yapmasını talep etmektedir), avukat şu yorumu yapmıştır: "Thanh Xuan İlçe Halk Komitesi'nin MHL Anonim Şirketi'ne gönderdiği 2233 sayılı Belge'ye atıfta bulundum ve bunun yatırımcılara yönelik bir rehberlik belgesi olduğunu, yasal bir belge olmadığını teyit ettim".

Hizmetlerin fiyatını piyasa mekanizması belirlesin.

Avukat ayrıca, MHL Şirketinin 2020 İşletmeler Kanunu'na tabi bir kamu kuruluşu olmayan özel bir işletme olduğunu, dolayısıyla yatırımcının daire sahiplerinin veya diğer alanların sahiplerinin görüşünü almaya gerek kalmadan bu alanda iş yapma hakkına sahip olduğunu da sözlerine ekledi.

Avukat Duc, Artemis otoparkında otopark hizmeti bedelinin, aşağıdaki özel durumda azami seviyeye kadar çıkabileceğini belirtti: Yatırımcı, Karar 44'e ekli Ek'in I. maddesinin 2.2.1 alt maddesindeki kriterleri karşılayan akıllı otopark sistemi donatırsa, otopark hizmeti bedeli, Çevre Yolu 1 ve Çevre Yolu 1 üzerindeki ilçelerin güzergahlarında ve sokaklarında en fazla 9 koltuklu otopark hizmeti bedeli üzerinden, yani azami 3.000.000 VND/araç/ay olarak belirlenecektir.

Ancak Artemis otoparkı akıllı park sistemiyle donatılmamış, normal bir otopark ise, Karar 44'e ekli Ek'in I. maddesinin 2.2.1 alt maddesine göre (ikinci maddede) yatırımcı, 2 No'lu Çevre Yolu içinde ve üstünde kalan ilçelerdeki güzergah ve sokaklarda, 9 koltuğa kadar olan araçlar için aylık park hizmeti ücretini, 9 koltuğa kadar olan araçlar için geçerli park hizmeti ücretine eşit olacak şekilde, yani en fazla 2.300.000 VND/araç/ay uygulayabilir.

Thanh Xuan Bölge Halk Komitesi, 2233 sayılı belgede, söz konusu yer için belirlenen özel fiyatın, Çevre Yolu 3 içinde ve Çevre Yolu 3 üzerinde bulunan bölgelerdeki güzergahlar ve sokaklar olduğunu belirlemiştir (Bölüm I; Tablo 2.2.1; tabloda seri numarası 5). Bu, azami otopark ücretinin araç başına aylık 1.800.000 VND olduğu anlamına gelir. Aynı zamanda, Thanh Xuan Bölge Halk Komitesi, MHL Şirketi'nden Artemis binasının bodrum katındaki araç otoparkı için bu yönetmeliğe göre fiyat uygulamasını talep etmiştir.

"Yukarıda da belirtildiği gibi, Artemis binası, apartmanlar, ticaret merkezleri ve ofislerden oluşan karma kullanımlı bir binadır. Bu nedenle, Artemis binasına uygulanacak otopark ücreti, binanın konumuna bağlı olmayacak, Çevre Yolu 2 içinde ve üzerinde bulunan ilçelerdeki yol ve sokaklara uygulanacaktır; bu da araç başına aylık en fazla 2.300.000 VND anlamına gelir. Yatırımcının Artemis bodrum katında uyguladığı "akıllı park sistemi" dikkate alınmamıştır. Dolayısıyla, Thanh Xuan Bölge Halk Komitesi'nin yukarıdaki önerisi, 44 sayılı Karar hükümlerine uygun olmadığı yönünde işaretler vermektedir," diye değerlendirdi avukat Duc.

Avukat Duc, artan araç sayısı ve ciddi oranda otopark sıkıntısı yaşandığı bir ortamda, hizmet sağlayıcıların hizmet kalitesini artırmak için teknolojiye yatırım yapmasının kaçınılmaz olduğunu, dolayısıyla devletin belirlediği azami sınırı aşmamak kaydıyla hizmet fiyatlarının da artırılmasının kaçınılmaz olduğunu söyledi.

Ancak o zaman kullanıcılara yüksek kaliteli hizmetler geliştirme ve sunma motivasyonu yaratılabilir. Kullanıcılara yüksek kaliteli hizmetler sunulduğunda, buna karşılık gelen bir ücret de ödemeleri gerekir ve bunun tersi de geçerlidir. Kabul etmezlerse, başka uygun hizmet sağlayıcıları bulabilirler.

Thanh Xuan İlçe Halk Komitesi'nin MHL Şirketi binasının bodrum katındaki otopark ücretlerinin belirlenmesine ilişkin rehberlik belgesi.

Avukat Duc, son zamanlarda apartmanlardaki otopark ücretleri konusunda patlak veren bir dizi tartışmaya değinerek şunları söyledi: "Sadece Artemis binasında değil, birçok apartman sakini, binadaki otopark hizmetlerinin bina yönetimi ve işletme hizmetleri kapsamında olduğuna dair yanlış bir inanç besliyor. Yerel yönetimler bile bu konuda net değil.

Aslında, araç park etme faaliyetlerinin devlet idari yönetimi ulaştırma sektörüne aittir. Ulaştırma Bakanlığı, Maliye Bakanlığı ve Çalışma, Savaş Gazileri ve Sosyal İşler Bakanlığı, Hanoi Halk Komitesi'ne 44 sayılı Kararı vermesi konusunda tavsiyede bulunmaktan sorumludur. Yerel yönetim hala kararsızsa, yetkili devlet idari yönetim otoritesinin görüşünü almak gerekir .

Günümüzde apartman bodrum katlarında otopark ücretlerinin artırılması konusunda piyasa mekanizmasını ele alan Hanoi Mimarlar Birliği Daimi Üyesi mimar Tran Huy Anh, "Otopark ücretlerinin uygulanması piyasa mekanizması tarafından belirlenmelidir. Hizmet fiyatlarındaki artış ve hizmetten yararlananlar, yatırım, maliyet ve hizmet sunumuyla orantılı olması gereken tahsilat seviyesine dayanarak birbirleriyle pazarlık yapma hakkına sahiptir." dedi.

Artemis yatırımcısının tavan ücreti aşan ücret alıp almayacağı konusuna gelince, Sayın Anh, yüksek ve düşük fiyatların hizmet sağlayıcı ile hizmet alan arasındaki anlaşmaya bağlı olduğunu söyledi. Artemis apartmanındaki otopark ücreti konusunda ise yatırımcının doğru hesaplamaları yaptığı kesin, ancak daha da önemlisi, yatırımcı ve sakinlerin birbirleriyle müzakere etmesi gerekiyor. Sakinler yatırımcının ücretini kabul etmezlerse, hizmetten yararlanamayabilirler.

Bay Anh'a göre: "Bu, piyasa mekanizmasında gerçekleşen bir işlemdir. Piyasa ekonomisinin kanunları bu fiyatı belirleyecektir. Hizmeti talep eden kişi, bütçesine uygun bir fiyata tedarikçiyi seçme hakkına sahiptir. Başka seçenek yoksa, mülk sahibi fiyatı belirleyecektir."

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html