Gayrimenkul piyasasının toparlanması için kredi faiz oranı ne olmalı?

Konut kredilerine yüksek talep

Son zamanlarda Batdongsan.com.vn, ev satın almak isteyen kişiler arasında finansal kaldıraç kullanma ihtiyacı olup olmadığına dair bir anket gerçekleştirdi. Ankete göre, katılımcıların %73'ünden fazlası ev satın almak için bankadan kredi çekmek zorunda olduklarını, sadece %27'si ise kredi çekmediklerini belirtti. Ev satın almak için kredi çekmek zorunda kalan müşterilerin %41'i, ürün değerinin %30'undan daha azını, %30'u ise evin değerinin %30-70'ini borç almak zorunda kaldı.

Bu çalışmanın sonuçlarına göre, 2023-2024 yılları için konut kredisi faiz oranlarına ilişkin beklentiler tartışılırken, katılımcıların yaklaşık %44'ü, konut kredisi faiz oranının %8'in altında olmasının mali durumlarını yönetmeleri açısından makul olduğunu ve faiz oranının 2024 yılında bu seviyeye düşmesini beklediklerini belirtmiştir. Ayrıca, konut alıcılarının %33'ü kredi faiz oranının %8-10 arasında dalgalanması durumunda borçlanmayı kabul ederken, sadece yaklaşık %14'ü %10-13 faiz oranına razı olmuştur.

Gayrimenkul piyasasını canlandırmak için kredi faiz oranı ne olmalıdır? Şekil 1 — Konut kredilerine olan talep yüksek kalmaya devam ediyor.

Batdongsan.com.vn'nin Stratejik Direktörü Bay Le Bao Long'a göre, birçok ev alıcısının finansal kaldıraçtan cesurca yararlanmaya cesaret edememesinin nedeni, ekonomik zorluklar, istikrarsız işler ve belirsiz gelirler konusunda endişe duymalarıdır; bu durum onları baskı altına alarak kredi faizini karşılayamaz hale getiriyor.

“Aylık geliri 40 milyon VND'nin altında olan çoğu aile, gayrimenkul alımları için her ay en fazla 20 milyon VND veya daha az harcama yapabiliyor. Aylık geliri 40 milyon VND'nin üzerinde olanlar ise aylık sabit ipotek geri ödeme maliyetlerini en fazla 30 milyon VND olarak karşılayabiliyor. Aylık geliri 20 milyon VND'nin altında olan düşük gelirli müşteriler için bu rakam en fazla 8-10 milyon VND civarında kalıyor,” diye belirtti Bay Long.

Şu ana kadar, faiz oranları ve konut fiyatları, ev satın alma kararını büyük ölçüde etkileyen iki faktör olmuştur. Ancak, konut ihtiyacı olan ancak finansal kaldıraç kullanmak zorunda kalan birçok kişi, COVID-19 pandemisinden önceki döneme kıyasla hala yüksek seviyelerde olan faiz oranları nedeniyle karar verememektedir.

Batdongsan.com.vn'nin yaptığı ankete göre, ev alıcılarının %72'si mevcut gayrimenkul fiyatlarının hala yüksek ve çok yüksek seviyelerde olduğunu ve mevcut piyasadaki çoğu çalışanın karşılayamayacağı düzeyde olduğunu düşünüyor. Ankete katılanların %75'i de mevcut kredi faiz oranlarının da yüksek ve çok yüksek seviyelerde olduğunu, bu durumun birçok kişinin borç almaktan çekinmesine neden olduğunu belirtiyor. Ayrıca, karmaşık kredi prosedürleri de birçok kişinin bankalardan sermaye temin etme kanallarına başvurmasını imkansız veya cesaretsiz hale getiriyor.

Faiz oranlarında keskin bir düşüş beklenmiyor.

Vietnam Merkez Bankası (SBV) bugüne kadar işletme faiz oranını 4 kez aşağı çekti. Bununla da kalmayan Hükümetin 8 Temmuz 2023 tarihli 97/NQ-CP sayılı Kararı, SBV'nin faiz oranını düşürmek için eş zamanlı ve sert çözümler uygulamaya devam edeceğini, özellikle de kredi faiz oranlarını en az %1,5 - %2 oranında düşürmeyi hedeflediğini vurguladı.

Bu radikal yönelim sayesinde, Vietnam Merkez Bankası'nın işletme faiz oranlarını düşürme konusunda hâlâ alanı olduğu göz önüne alındığında, ortalama 12 aylık mevduat faiz oranının 2023 yılının sonuna kadar yıllık %6-6,5'e düşmesi bekleniyor.

Ancak uzmanlar, Devlet Bankası faiz oranlarını düşürmek için harekete geçse de, yılın son 6 ayında alım satım faiz oranlarında keskin bir düşüş yaşanmayacağını söylüyor. Buna göre, şu anda bazı ticari bankalarda değişken faiz oranları hala yaygın olarak %12 - %13,5 seviyelerinde seyrediyor. Hatta bazı bankalar, tercihli dönem sona erdikten sonra %14,2'ye kadar faiz oranları uyguluyor. Bu faiz oranının uzun süre devam etmesi ve %10'un altına düşmesi beklenmiyor.

Gayrimenkul piyasasını canlandırmak için kredi faiz oranı ne olmalıdır? Şekil 2 — Gayrimenkul piyasası hâlâ banka faiz oranlarından olumlu bir etki bekliyor.

Batdongsan.com.vn uzmanları ayrıca, "ucuz para" dönemine geri dönülmesi için piyasanın birçok faktörün etkisine ihtiyaç duyacağını belirtti. Bu nedenle, kısa vadede faiz oranlarında keskin bir düşüş beklemek zor olacaktır. 2024 yılında faiz oranları düşmeye devam edebilir, ancak %10'un altına düşmesi pek olası değildir. Dolayısıyla, faiz oranları gerçekten cazip olmadığı için piyasanın kısa vadede toparlanmasını beklemek zordur.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'ne göre, piyasaya nakit akışı geri dönmeye başlıyor ve bir müşteri %10-11 faiz oranıyla yeni bir kredi almış durumda. Ancak, ortalama faiz oranı %10'un altına düşmedikçe gayrimenkul piyasası tepki vermeyecek. Çünkü %10, yatırımcıların borç alabileceği rakamdır.

Ancak faiz oranları gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörlerden sadece biridir. Mevcut faiz indirimi yalnızca değişken faizli kredisi olan bireyleri desteklerken, borçlanmaya ihtiyacı olanları cezbetmemektedir. Bu arada, gayrimenkul piyasası likiditenin toparlanmasını beklemek zorundadır. Bu faktör ancak yatırımcıların piyasaya olan güveni geri döndüğünde ve ekonominin iç durumu iyi bir duruma geldiğinde iyileşecektir.

[reklam_2]
Kaynak