Tatil beldesi gayrimenkul işletmeleri hâlâ zorluklarla karşı karşıya.

Şirket zarar ediyor ve büyük borçları var.

Hanoi Menkul Kıymetler Borsası'na (HNX) sundukları mali raporlarda, birçok tatil beldesi gayrimenkul şirketi yılın ilk yarısında zarar açıkladı.

Kien Giang eyaletindeki Phu Quoc şehrinde bir otel zincirini yöneten Phu Quoc Turizm Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi, geçen yılın aynı dönemindeki 832 milyar VND'lik kârına kıyasla yaklaşık 306 milyar VND zarar açıkladı. Sonuç olarak, vergi sonrası kâr/öz sermaye oranı negatif oldu.

Benzer şekilde, Quy Nhon'da (Binh Dinh eyaleti) bir tatil köyü projesinin yatırımcısı olan Hung Thinh Quy Nhon Eğlence Hizmetleri Anonim Şirketi, bu dönemde de 199 milyar VND'nin üzerinde zarar etmeye devam ederek, önceki dönemdeki 34 milyar VND'lik zararı daha da artırdı.

Şirket, 2023 yılı boyunca 152 milyar VND'yi aşan zararlar da kaydetti. Bundan önce, 2021-2022 döneminde şirket toplamda 611 milyar VND'nin üzerinde kar elde etmişti. Hung Thinh Quy Nhon ayrıca, bazı tahvil dilimleri için faiz ödeme süresini uzatmak üzere tahvil sahipleriyle görüşmeler yaparak ödemeyi yılın ilk çeyreğinden bu yılın Temmuz-Ağustos aylarına erteledi.

Hai Phong'da turizm projesi yürüten bir diğer şirket olan Van Huong Yatırım ve Turizm Anonim Şirketi de yılın ilk altı ayında 34,4 milyar VND zarar açıkladı. Van Huong Turizm, 2021 yılında HNX'e raporlarını sunduğundan beri sürekli olarak zarar ediyor. Şirket toplamda 117,2 milyar VND zarar etti.

Da Nang'da bir tatil köyü projesine sahip olan ve sürekli zarar eden bir diğer şirket ise Tonkin Land Anonim Şirketi'dir. Bu şirket yılın ilk yarısında 8 milyar VND'den fazla zarar etti. 2021'den 2023'e kadar olan ardışık yıllarda ise toplamda 61,5 milyar VND zarar etti.

Khanh Hoa ve Ninh Thuan illerinde çok sayıda tatil köyü projesi yürüten Crystal Bay Anonim Şirketi de yılın ilk yarısında yaklaşık 76 milyar VND zarar etti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemindeki yaklaşık 136 milyar VND'lik zarara kıyasla bir azalmayı temsil ediyor.

Benzer şekilde, Ha Long (Quang Ninh) ve Phu Quoc (Kien Giang)'daki tatil köyü projelerinin yatırımcısı olan BIM Gayrimenkul Anonim Şirketi de 341 milyar VND zarar açıkladı; oysa geçen yılın aynı döneminde 810 milyar VND kar elde etmişti. Bu zarar, şirketin 2021'de zarar açıklamasından bu yana ilk zarar olma özelliğini taşıyor. Şirket, 2021 ile 2023 yılları arasında toplam 4.611 milyar VND kar elde etmişti.

Birçok işletme sadece zarar etmekle kalmıyor, aynı zamanda yüksek finansal kaldıraç kullanıyor ve borçları öz sermayelerini birçok kat aşıyor. 30 Haziran itibariyle, Phu Quoc Turizm Şirketi'nin borç/öz sermaye oranı 13,69 kat olup, bu da yaklaşık 40.800 milyar VND tutarında yükümlülüğe karşılık gelmektedir. Bunun yaklaşık 7.509 milyar VND'si ise vadesi gelmemiş tahvil borcudur.

Hung Thinh Quy Nhon Şirketi'nin borç/öz sermaye oranı 4,86 ​​kat olup, bu da yaklaşık 38.768 milyar VND tutarında yükümlülüğe denk gelmektedir. Bunun 7.259 milyar VND'si ise vadesi gelmemiş tahvil borcudur.

Van Huong Turizm Şirketi'nin borç/öz sermaye oranı 8,32 olup, bu da 24.302 milyar VND tutarında yükümlülüğe karşılık gelmektedir. Bunun 4.060 milyar VND'den fazlası vadesi gelmemiş tahvil borcudur.

Tonkin Land ayrıca yüksek finansal kaldıraç kullanmaktadır. 30 Haziran itibarıyla borç/öz sermaye oranı 5,1 katına yükselmiş olup, bu da 1.105 milyar VND'lik bir borca ​​karşılık gelmektedir. Şirketin yaklaşık 22 milyar VND tutarında önemsiz bir tahvil borcu bulunmaktadır.

BIM Gayrimenkul Şirketi'nin borç/öz sermaye oranı 2,86 olup, bu da 20.140 milyar VND tutarında yükümlülüğe denk gelmektedir. Bunun 5.422 milyar VND'den fazlası vadesi gelmemiş tahvil borcudur.

Uzun vadeli dayanıklılık

İnşaat Bakanlığı'nın ikinci çeyrek raporunda, ülke genelinde yeni otel ve tatil köyleri arzının, faaliyete geçen birkaç önemli projeyi içerdiği belirtildi. Bununla birlikte, piyasa durgunluğunu koruyor ve toparlanma belirtisi göstermiyor.

Aynı görüşü paylaşan DKRA Grubu Genel Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, Ağustos ayında ülke genelindeki tatil beldesi gayrimenkul piyasasının durgun kaldığını belirtti. Bu birimin araştırma verilerine göre, tatil villaları için arz aylardır neredeyse değişmeden kalmış, likidite düşük ve talep bir önceki aya göre %22 azalmıştır.

Birincil piyasa fiyatları nispeten istikrarlı kaldı ve yatay seyrini sürdürdü. Geri kiralama anlaşmaları, geri alım programları ve faiz oranı sübvansiyonları gibi politikalar yaygın olarak uygulanmaya devam etti ancak beklenen sonuçları vermedi. Bay Thang, yatırımcı güveninin ve bu segmentteki toparlanmanın çok düşük kalması nedeniyle piyasanın likidite ve fiyat artışı açısından zorluklarla karşı karşıya kalmaya devam ettiğine inanıyor.

Tatil beldesi gayrimenkullerinin uzun vadede toparlanması bekleniyor (Örnek görsel: Trinh Nguyen).

Sayın Thang, sıra evler ve tatil köyü tarzı dükkanlar konusunda durumun daha iyi olmadığını belirtti. Likidite neredeyse tamamen durma noktasına geldi, çoğu proje stoklarını kapattı ve bu da geçen ay piyasada hiçbir işlemin kaydedilmemesine yol açtı.

Birincil piyasa fiyatları nispeten istikrarlı kalırken, ikincil piyasada bazı ürünlerde %30-40'a varan fiyat indirimleri yaşanmış, ancak yine de likidite sorunlarıyla karşı karşıya kalınmıştır. Satın alma gücündeki keskin düşüş, yeni arz eksikliği ve yüksek değerli stoklar, son aylarda önemli engeller yaratarak bu segmentin neredeyse uzun süreli bir durgunluk dönemine girmesine neden olmuştur.

Özellikle apart otellerle ilgili olarak, Bay Thang, arzın esas olarak eski projelerden kalan satılmamış stoklar (toplam arzın %99'unu oluşturuyor) nedeniyle azalmaya devam ettiğini belirtti. Piyasa talebi önemli ölçüde azaldı ve satış fiyatlarında fazla dalgalanma olmadı. Piyasa hala likidite sorunlarıyla karşı karşıya ve kısa vadede toparlanma belirtisi göstermiyor.

Batdongsan.com.vn Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, tatil beldesi gayrimenkul piyasasının hâlâ çözülmemiş sorunlarla boğuştuğunu kabul etti. Yılın ilk sekiz ayında, makroekonomik açıdan bakıldığında, turist sayısı ve tüketim oranı gibi bu piyasayı destekleyen faktörler iyi bir büyüme gösterdi. Ancak, piyasa geliştirme yönü açısından yatırımcılar ürün satışlarında sorunlarla karşılaşıyor.

Bay Tuan'a göre, ürün çıktısının yüksek sürdürülebilir gelir üreten iyi bir kaldıraç oranına sahip olması gerekiyor. Piyasaya katılan yatırımcıların bu gayrimenkulü elinde tutması ve kira geliri veya kişisel amaçlara uygun gelir elde etmesi şart. Ancak bu iki konu henüz ele alınmadığı için piyasanın gelişmeye devam edebilmesi için daha uzun bir yol kat etmesi gerekiyor.

Ona göre, tatil beldesi gayrimenkul piyasası en az 2026 yılına kadar toparlanamayabilir. Bunun nedeni, alıcı talebinin son dört yıldır durgun olması ve diğer gayrimenkul türlerine kıyasla piyasa talebinin düşük olmasıdır. Ayrıca, bu segmente alıcı çekmek için uygulanan özel politikalar da yetersizdir.

Bir diğer sorun ise geliştiricilerin sermayesinin değişmiş olmasıdır. Eskiden geliştiriciler, alıcıları uzun vadede desteklemek için birçok politika uyguluyorlardı. Ancak daha sonra, piyasa sermaye temininde zorluklarla karşılaştığında, geliştiricilerin artık bu kadar cazip politika sunacak kaynakları kalmadı.

"Genel piyasa toparlanırken bile, tatil beldesi gayrimenkul piyasası arz sıkıntısı ve zayıf taleple karşı karşıya. Bu nedenle, trendler açısından bakıldığında, bu segment ancak 2026 yılının sonuna kadar sürdürülebilir bir duruma dönebilecek," dedi Bay Tuan.

Konuyu daha da açıklığa kavuşturmak gerekirse, Bay Tuan mevcut tatil beldesi gayrimenkul piyasasının daha net bir yasal çerçeveye ihtiyaç duyduğunu belirtti. Buna ek olarak, genel piyasanın, gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan, sıra evler, müstakil evler ve arsa gibi diğer segmentlerden de toparlanmaya ihtiyacı olduğunu söyledi. Bu tür gayrimenkullere yatırım yapan kişiler, tatil beldesi gayrimenkulü gibi daha yüksek risk taşıyan segmentlere geçmeden önce likidite ve iyi bir büyüme sağlayacaklardır.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm