Tatil amaçlı gayrimenkul işletmeleri hala "nefes nefese"

Büyük borçları olan zarar eden işletmeler

Mali durumlarını Hanoi Borsası'na (HNX) bildiren çok sayıda tatil amaçlı gayrimenkul işletmesi, yılın ilk yarısında zarar ettiğini bildirdi.

Phu Quoc'taki ( Kien Giang ) bir tatil köyü zincirini yöneten birim olan Phu Quoc Turizm Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi, geçen yılın aynı döneminde 832 milyar VND kâr elde ederken, yaklaşık 306 milyar VND zarar açıkladı. Sonuç olarak, vergi sonrası kâr/öz sermaye oranı negatif.

Quy Nhon'daki (Binh Dinh) bir tatil projesinin yatırımcısı olan Or Hung Thinh Quy Nhon Eğlence Hizmetleri Anonim Şirketi, bu dönemde 199 milyar VND'den fazla zarar etmeye devam ederek, bir önceki dönemdeki 34 milyar VND'lik zararını daha da artırdı.

Şirket, 2023 yılında 152 milyar VND'den fazla zarar edecek. Şirket, daha önce 2021-2022 döneminde toplam 611 milyar VND'den fazla kâr elde etmişti. Hung Thinh Quy Nhon ayrıca, tahvil sahipleriyle belirli lotlar için tahvil faizi ödeme süresini uzatmak için görüşmelerde bulundu ve ödeme süresi bu yılın ilk çeyreğinden Temmuz-Ağustos aylarına ertelendi.

Hai Phong'da turizm projeleri yürüten bir diğer şirket olan Van Huong Yatırım ve Turizm Anonim Şirketi de yılın ilk 6 ayında 34,4 milyar VND zarar bildirdi. Van Huong Turizm, HNX'e raporunu sunduğu 2021 yılından bu yana zarar ediyor. Şirket toplamda 117,2 milyar VND zarar etti.

Da Nang'da bir tatil projesine sahip olan ve sürekli zarar eden bir diğer şirket ise Tonkin Land Joint Stock Company. Yılın ilk yarısında şirket 8 milyar VND'den fazla zarar etti. 2021-2023 yılları arasında üst üste toplam 61,5 milyar VND zarar etti.

Khanh Hoa ve Ninh Thuan'da birçok tatil köyü projesini hayata geçiren Crystal Bay Joint Stock Company de yılın ilk yarısında yaklaşık 76 milyar VND zarar etti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemindeki yaklaşık 136 milyar VND zarara kıyasla düşüş gösterdi.

Ha Long (Quang Ninh) ve Phu Quoc (Kien Giang) tatil projelerinin yatırımcısı olan BIM Gayrimenkul Anonim Şirketi de geçen yılın aynı döneminde 810 milyar VND kâr elde ederken, 341 milyar VND zarar bildirdi. Bu, şirketin 2021'den bu yana ilk zararı. Şirket, 2021-2023 döneminde toplam 4.611 milyar VND kâr elde ederek üst üste kâr elde etti.

Sadece para kaybetmekle kalmıyor, birçok işletme aynı zamanda yüksek finansal kaldıraç kullanıyor ve borçları öz sermayelerinin kat kat üzerinde. 30 Haziran itibarıyla Phu Quoc Turizm Şirketi'nin borç-öz sermaye oranı 13,69 kat, yani yaklaşık 40.800 milyar VND borca ​​denk geliyor. Bu borcun yaklaşık 7.509 milyar VND'si ise tedavüldeki tahvillerden oluşuyor.

Hung Thinh Quy Nhon Şirketi'nin borç/öz sermaye oranı 4,86 ​​kat olup, yaklaşık 38.768 milyar VND tutarında bir borca ​​denk gelmektedir. Bu borcun 7.259 milyar VND'si ihraç edilmiş tahvillerden oluşmaktadır.

Van Huong Turizm Şirketi'nin borç/öz sermaye oranı 8,32 kat olup, bu da 24.302 milyar VND borca ​​denk gelmektedir. Bu borcun 4.060 milyar VND'den fazlası ihraç edilmiş tahvillerden oluşmaktadır.

Tonkin Land ayrıca yüksek finansal kaldıraç kullanıyor. 30 Haziran itibarıyla borç/öz sermaye oranı 5,1 katına çıkarak 1.105 milyar VND borca ​​ulaştı. Şirketin hala yaklaşık 22 milyar VND tutarında küçük bir tahvil bakiyesi bulunuyor.

BİM Gayrimenkul'ün borç/öz sermaye oranı 2,86 kat olup, 20.140 milyar VND tutarında borcu bulunmaktadır. Bu borcun 5.422 milyar VND'den fazlası ihraç edilmiş tahvillerden oluşmaktadır.

Uzun vadeli dayanıklılık

İnşaat Bakanlığı'nın ikinci çeyrek raporunda, ülke genelindeki yeni otel ve tatil köyleri arzının bir dizi önemli projeyi faaliyete geçirdiği belirtiliyor. Ancak, pazar durgunluğunu sürdürüyor ve herhangi bir toparlanma belirtisi göstermiyor.

Aynı görüşü paylaşan DKRA Group Genel Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, ülkedeki tatil amaçlı gayrimenkul piyasasının Ağustos ayında hala kasvetli olduğunu belirtti. Bu birimin araştırma verileri, tatil amaçlı villalarda arzın aylardır neredeyse sabit kaldığını, likiditenin düşük olduğunu ve talebin bir önceki aya göre %22 azaldığını gösteriyor.

Birincil fiyatlar çok fazla dalgalanma göstermedi ve yatay seyir izlemeye devam ediyor. Kiralama, geri alım, faiz desteği vb. politikalar yaygın olarak uygulanmaya devam ediyor, ancak beklendiği kadar etkili değil. Bay Thang, yatırımcı güveninin ve bu segmentteki toparlanmanın hâlâ çok düşük olduğu bir dönemde piyasanın likidite ve fiyat artışı konusunda birçok zorlukla karşılaşmaya devam ettiğine inanıyor.

Tatil amaçlı gayrimenkul sektörünün uzun vadede toparlanması bekleniyor (İllüstrasyon fotoğrafı: Trinh Nguyen).

Bay Thang, müstakil evler ve tatil köyleri ile ilgili olarak durumun daha iyi olmadığını söyledi. Likidite neredeyse durgunlaştı, çoğu proje portföylerini kapattı ve bu da piyasada son bir ayda hiçbir işlem kaydedilmemesine neden oldu.

Birincil fiyatlarda çok fazla dalgalanma olmazken, ikincil piyasada bazı ürünlerde %30-40 oranında fiyat düşüşü kaydedildi, ancak likidite sıkıntısı devam ediyor. Satın alma gücündeki keskin düşüş, yeni arz eksikliği, yüksek değerli envanter... son aylarda önemli engellere yol açarak, bu segmentin neredeyse "uzun süreli bir kış uykusu" döngüsüne girmesine neden oldu.

Bay Thang, konutlara ilişkin olarak, arzın, özellikle eski proje envanterinden (toplam arzın %99'unu oluşturuyor) dolayı azalmaya devam ettiğini söyledi. Piyasa talebi önemli ölçüde azaldı ve satış fiyatı seviyesi fazla dalgalanmadı. Piyasa hala likidite sıkıntısı yaşıyor ve kısa vadede herhangi bir toparlanma belirtisi yok.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, tatil köyü gayrimenkul piyasasının çözülmemiş sorunları çözme sürecinde olduğunu kabul etti. Yılın ilk 8 ayında, makroekonomik açıdan, turist sayısı ve tüketim hızı gibi bu piyasayı destekleyen faktörlerin tamamında önemli bir artış görüldü. Ancak, piyasa geliştirme yönelimi açısından yatırımcılar, ürün çıktısında sorunlarla karşı karşıya.

Bay Tuan'a göre, ürün çıktısının iyi bir kaldıraç oranına sahip olması ve oldukça sürdürülebilir bir gelir yaratması gerekiyor. Piyasaya katılan yatırımcıların bu gayrimenkulleri elinde tutması ve kira geliri veya kişisel amaçlar için uygun olması gerekiyor. Ancak bu iki sorun da henüz çözülmediği için, piyasanın gelişmeye devam etmesi için daha uzun bir süre var.

Tatil amaçlı gayrimenkul piyasasının en az 2026 yılına kadar toparlanamayacağını öngörüyor. Çünkü alıcıların arama talebi son 4 yıldır durgun seyrediyor ve bu da piyasa talebini diğer gayrimenkul türlerine göre daha düşük kılıyor. Alıcıları, özellikle de segmente erişimlerini sağlayacak pek fazla politika bulunmuyor.

Bir diğer sorun da yatırımcının sermayesinin değişmiş olmasıdır. Yatırımcı, daha önce alıcıya uzun süre eşlik etmek için birçok poliçe uygulamıştı. Ancak daha sonra, piyasa sermaye kaynakları konusunda sıkıntı yaşayınca, yatırımcının artık pek çok cazip poliçe sunacak yeterli potansiyeli kalmamıştı.

Bay Tuan, "Genel piyasa toparlanırken, tatil amaçlı gayrimenkul arzı yetersiz ve talep zayıf. Bu nedenle, trendler açısından, bu segmentin sürdürülebilirliğe dönmesi 2026 sonuna kadar mümkün olmayacak," dedi.

Açıklamak gerekirse, Bay Tuan mevcut tatil köyü gayrimenkul piyasasının daha net bir yasal koridora ihtiyaç duyduğunu açıkladı. Ayrıca, genel piyasanın gayrimenkul ihtiyaçları, müstakil evler, özel evler ve arsalar gibi diğer segmentlerden de toparlanması gerekiyor. İnsanlar bu türlere katılarak likidite ve iyi bir büyüme sağlıyor, ardından tatil köyü gayrimenkulleri gibi daha yüksek riskli segmentlere yöneliyor.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm