İşletmeler sadece konut arazisi yönetmelikleri nedeniyle projelerden vazgeçiyor

Proje çözülemeyeceği için terk edilsin

İnşaat Bakanlığı'nın verilerine göre, 2023 yılının ikinci çeyreğinde ülke genelinde sadece 15 yeni ticari konut projesine ruhsat verildi. Bunlardan 7'si Kuzey bölgesinde, 3'ü Orta bölgede ve 5'i Güney bölgesinde yer aldı.

Hükümetin yaklaşık bir yıldır sürekli olarak zorlukları gidermesine rağmen gayrimenkul piyasasında arz sorunu hala çözülemedi. Zira projelerdeki sorunların yüzde 70'i hukuki sorunlardan kaynaklanıyor.

Taslak halindeki Tapu Kanunu'nun gayrimenkul sektörüne hukuki ivme kazandırması beklenirken, işletmeler bazı düzenlemelerin piyasanın toparlanmasında darboğaz oluşturacağından endişe ediyor.

Özellikle, 128 inci maddenin 1 inci fıkrasının b bendi ile 128 inci maddenin 6 ncı fıkrasında, arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda yapılan anlaşmalar yoluyla sosyo -ekonomik kalkınma projelerinin uygulanması amacıyla arazinin kullanılması hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ticari konut projesinin gerçekleştirilmesi amacıyla arsa kullanılması halinde; konut amaçlı arsa veya arsa kullanım bedeli veya arsa kira bedeli bir defada ödenmiş olan konut dışı arsa ve konut dışı tarım arazilerinin kullanım hakkının alınmasına ilişkin sözleşme yapılır.

Konut arazisi düzenlemeleri nedeniyle projeyi terk etmek zorunda kalan bir şirket olarak, PV VietNamNet ile paylaşan Global Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GP.Invest) Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, şirketinin Ha Dong'da (Hanoi) 4 hektarlık bir proje ve 12. Bölge'de (HCMC) bir proje yapması gerektiğini söyledi... Ancak, yıllarca başarısızlıkla sonuçlanan bu projeyi sürdürmekte olduğunu ve yalnızca konut arazisi düzenlemeleri nedeniyle kimsenin sorunu çözmediğini söyleyerek vazgeçmek zorunda kaldı.

arazi uzun şarkı 1.jpg — İşletmeler, sadece konut arazisi yönetmelikleri nedeniyle projelerden vazgeçiyor. (Fotoğraf: Hoang Ha)

Bay Hiep'e göre, 2021'den itibaren 30 sayılı Kararname (Konut Kanunu - PV'nin bir dizi maddesinin uygulanmasını ayrıntılı olarak açıklayan ve yönlendiren 99/2015 sayılı Kararname'nin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan), diğer arazilerin konut arazisine dönüştürülmesi için en azından az miktarda konut arazisi olması gerektiğini şart koşuyor ve bu da uygulanması çok zor.

"Yüzlerce projenin tıkanmasının ve dönüştürülememesinin sebebi budur. Araziyi kullananlar için bile planlama var ama tek bir metrekare arazi olmadığı için dönüştüremiyorlar.

Bay Hiep, "Taslak revize Tapu Kanunu'nda hangilerinin muhafaza edilmesinin makul, hangilerinin değiştirilmesinin makul olmadığı dikkate alınmalıydı. Ancak 128. Madde tekrarlanıyor, bunun konut projesi geliştiren işletmeler için çok zor olduğunu düşünüyorum; taslak komitesinin bunu görmesi gerekirdi" dedi.

Bu arada Dat Xanh Mien Bac Genel Müdürü Bay Vu Cuong Quyet, düzenlemelerin devlet kurumları için kısıtlamalar yarattığını söyledi.

Bay Quyet bir örnek verdi: Bir ilçe bir proje planlamak istiyor, ancak proje yerleşim alanı üzerinde yer almıyor. Bu ilçeler projeyi açık artırmaya çıkarmak için bir plan hazırlayabilir mi?

"Devlet kurumlarının da çakışan yasalar nedeniyle zorluklarla karşılaşacağından endişeleniyorum. İşletmeler açısından, konut alanı olmayan arazilerde planlama yaparken, bunların çoğu ticari hizmet arazisi, ağaç dikimi için kullanılan araziler... yerleşim alanlarına yakın, yerleşim alanı olarak planlanan alanlarda bulunuyor. O zaman, eğer konut alanı yoksa, planlama konut alanlarını da içerse ve arazinin niteliği konut alanına dönüştürülmemiş olsa bile, işletmeler planlama yapamayacak. Bu durum, gayrimenkul projeleri geliştiren işletmeler için birçok zorluk ve karmaşıklığa yol açacak," dedi Bay Quyet.

Ayrıca bu lider, Hanoi'de bile şu anda 3. kuşak, 4. kuşakta çok fazla tarım arazisi var ama 3. kuşakta çok fazla tarım arazisi var; taslaktaki gibi düzenlenirse arazi israfı olacak çünkü orası konut alanı olarak planlanmış, yüksek katlı veya alçak katlı binalar yapılabilir ama bir metre bile mevcut konut alanı yoksa sonunda çıkmaza girilecek dedi.

SGO Group Anonim Şirketi (SGO Group) Yönetim Kurulu Başkanı Bay Vu Kim Giang, şu soruyu sordu: Taslaktaki hükümler kabul edilirse, arazinin geçmişten gelen kökeni çoğunlukla iç içe geçtiği için birçok etkisi olacaktır. Genel projede tarım arazisi, üretim arazisi vb. gibi arazi türleri varsa, bunlar nasıl ele alınacak?

Giang, "Kanundaki bu taslak yönetmelik yasalaşırsa, her yerleşim yerinin genel planlama ve imar planlarını yeniden düzenlemek zorunda kalacağımızdan korkuyorum. Çünkü geçmişte birçok yerleşim yeri, her bölgedeki arazi planlamasını neredeyse tamamen güncelledi" dedi.

Konut arzı ve kentsel konut fiyatları üzerindeki etkisi

SBLaw Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Avukat Nguyen Thanh Ha, VietNamNet muhabirine yaptığı açıklamada, yukarıda belirtilen düzenlemenin, yüzlerce eski projenin hukuki sorunlarının çözülmesiyle karşı karşıya kaldığı bir dönemde gayrimenkul piyasasında "tıkanıklığa" ve daha fazla zorluğa yol açacağını; ayrıca yeni projelerin hayata geçirilmesinin de zor olacağını, bunun da konut arzının daha da azalmasına yol açacağını belirtti.

Avukat, zorluğun, arazi kullanım dönüşümü için başvurulan arazide konut alanı bulunması zorunluluğunu öngören düzenlemede yattığını belirtti. Yeni gayrimenkul geliştirme projelerinin çoğu, halihazırda tarım arazisi, tarım dışı arazi, üretim arazisi ve diğer arazi türlerinden oluşan ilk arazi fonunda hayata geçiriliyor.

Düzenlemelerde zorluk, yalnızca konut arazisi olmayan ve tüm kira süresi boyunca bir kez arazi kullanım bedeli veya arazi kirası ödenmiş tarım dışı araziler söz konusu olduğunda ortaya çıkar. Ancak gerçekte, mevcut projelerin çoğu, yıllık arazi kirası ödeyen işletmeler şeklinde hayata geçirilmektedir. Dolayısıyla, yıllık arazi kirası ödeyen projelerle gayrimenkul projeleri geliştirmek imkansızdır.

Ayrıca yönetmelik, ticari konut projelerinin uygulanması için projelerin devri müzakerelerini zorlaştırıyor, çünkü yönetmelik sadece tarım dışı arazileri kapsıyor, konut arazilerini kapsamıyor, bu araziler için kullanım bedeli veya arazi kirası bir defaya mahsus olmak üzere tüm kira süresi boyunca ödenmiş oluyor.

Mevcut düzenlemeler, kentsel ve ticari konut projelerinin hayata geçirilmesi için yatırımcıları arazi kullanım haklarının devri konusunda müzakere etmeye teşvik ediyor; ancak, arazi kirası tam olarak ödenmiş tarım dışı araziye sahip olma zorunluluğu, birçok projenin dönüştürülmesini imkânsız hale getirecek.

“Taslak Tapu Kanunu'nun 1. maddesinin b bendi ve 128. maddesinin 6. maddesi uyarınca işletmeler ticari konut projeleri gerçekleştiremeyecek. Bu durum, konut arzını ve kentsel konut fiyatlarını etkileyecek.

Bu düzenleme, 2014 tarihli Konut Kanunu'nun ticari konut amaçlı kullanılan arazi türlerine ilişkin 23. maddesinin 1. fıkrasında değişiklik yapılması da dahil olmak üzere 9 kanunu değiştiren 03/2022/QH15 sayılı Kanun'daki mevcut düzenlemelerden daha dar kapsamlı olduğu için, proje için yasal engelleri kaldırmaya yönelik mevcut yönergelere de aykırıdır. Buna göre, düzenleme, işletmelerin yatırım politikaları için onaylandığını; aynı zamanda, ticari konut projelerine yatırım yapanların, arazi kullanım hakları varsa veya konut arazisi veya konut arazisi ve konut arazisi olmayan diğer araziler için arazi kullanım hakkı almışlarsa, yatırım projelerini uygulamak için arazi kullanım amacını değiştirme izni koşullarını karşılayanlarsa onaylandıklarını belirtmektedir," dedi Bay Ha.

Taslak Arazi Kanunu: Birçok görüş, sosyo-ekonomik kalkınma için arazi geri kazanımı konusunda hâlâ endişeler taşımaktadır . Birçok Meclis milletvekili, Taslak Arazi Kanunu'nda (değişiklik yapılmış) yer alan, ulusal ve kamusal çıkarlar için sosyo-ekonomik kalkınma için arazi geri kazanımı hükümleri konusunda hâlâ endişeli ve kaygılıdır.

[reklam_2]
Kaynak