Ho Chi Minh Şehri 2026 Taslak Arazi Fiyat Listesi: İnsanlar arazi kullanım ücretlerini karşılayamamaktan endişe ediyor

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı, yakın zamanda Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi'nin 1 Ocak 2026'dan itibaren Ho Chi Minh Şehri'nde uygulanacak ilk arazi fiyat listesini düzenleyen taslak Kararı hakkında görüş almak üzere ilgili birimlere bir belge gönderdi. Bu taslak hakkında yorum yapan uzmanlar, en önemli unsurun girdi arazi veri tabanının eksiksiz ve objektif olması olduğunu; aynı zamanda arazi fiyatları uygulanırken arazi kullanım katsayısının da dikkate alınması gerektiğini belirtti.

Báo Sài Gòn Giải phóng•04/12/2025

İnsanlar ve işletmeler zorluklarla karşı karşıya

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı'na göre, 2026 yılı arazi fiyat listesi, mevcut arazi fiyat listesinin (Karar 79/2024) sınırlamalarını aşacaktır. Buna göre, Ho Chi Minh Şehri'nin bazı merkezi caddelerindeki arazi fiyatları, taslakta eski arazi fiyat listesiyle neredeyse aynı olup, gerçek devir fiyatının yalnızca %60'ıdır.

Ancak, TBMM'de görüşülen 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki güçlük ve engellerin kaldırılmasına ilişkin Karar Taslağı'na göre, arazi bedelleri, fiyat listesinin tüm hallere uygulanan düzeltme katsayısı (K katsayısı) ile çarpılması suretiyle belirlenmektedir. Bu katsayı, tarım dışı arazilerde fiyat listesine göre 1,5 kattan 2 kata; tarım arazilerinde ise 1,5 kattan 10 kata çıkarılmaktadır.

Dolayısıyla bu yeni taslak arazi fiyat listesi, arazi kullanım amacı, arazi kirası vb. değiştiğinde kişilerin ve işletmelerin mali yükümlülüklerini karşılayamama endişesine kapılmasına neden olmuştur.

Ho Chi Minh Şehri, Binh Hung komününde bir yerleşim alanı

Bay NK (Phu Hoa Dong komünü, Ho Chi Minh Şehri), arazi kullanım amacı değiştiğinde arazi kullanım ücretinin düşürülmesi umuduyla Ho Chi Minh Şehri'nin yeni bir arazi fiyat listesi yayınlamasını beklediğini söyledi. Bay K. ise, Ekim 2024 sonunda Ho Chi Minh Şehri'nin 79 sayılı Karar uyarınca bir arazi fiyat listesi yayınlayacağını duyduğunda, yaklaşık 960 metrekarelik tarım arazisini konut arazisine dönüştürmek için başvuruda bulunduğunu belirtti.

Ancak 2 ay bekledikten sonra, 79 sayılı Karara göre belirlenen arsa fiyat listesinin uygulanması ve 4,3 milyar VND'nin üzerinde bir tutarda arsa kullanım ücreti ödemesi için tebligat aldı. Bay K., "4,3 milyar VND'nin üzerinde ödeme yapamadığımız için ailem, arsayı konut amaçlı kullanma fikrinden vazgeçip yeni arsa fiyat listesini beklemek zorunda kaldı. Ancak bu yeni taslak arsa fiyat listesiyle arsa kullanım ücretleri iki katına çıkabilir. Bu kadar yüksek bir tutarı nasıl karşılayabiliriz?" diye paylaştı.

Cho Lon Gayrimenkul Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Tran Van Chau, ticari açıdan bakıldığında, 2026 yılında yayınlanan taslak arazi fiyat listesinin, merkez bölge hariç, çoğunlukla oldukça yüksek olduğunu belirtti. Arazi fiyatlarının çok yükselmesi, işletmeler açısından birçok açıdan kısıtlayıcı olacak ve özellikle yatırımcılar piyasadan çekilecek.

Dolayısıyla şeffaf ve adil piyasa fiyatlarına doğru ilerleyebilmek için, arazi veri tabanının oluşturulması ve bağımsız birimler tarafından denetlenmesi, halkın, işletmelerin ve uzman kuruluşların görüşlerinin açık bir şekilde alınması gerekmektedir.

Arazi fiyatları ve K katsayısından kaynaklanan baskı

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Ekonomisi Dairesi Başkan Vekili Bay Dao Quang Duong, SGGP Gazetesi muhabirine yaptığı açıklamada, arazi fiyatlarının taslak karara göre uygulanması halinde, yeniden yerleşim düzenlemesinden; arazi kullanım amacının tarım arazisinden hane ve bireylerin konut arazisine dönüştürülmesine; yıllık arazi kira ödemeli arazi kiralamalarına kadar tüm durumlarda... K katsayısına göre 1,5-2 kat daha fazla arazi kullanım ücreti ödenmesi gerektiğini kabul etti.

Bay Duong'a göre, Ulusal Meclis'in, arsa fiyatının, arsa fiyat tablosu ile katsayı K'nin çarpımına eşit olduğu bir taslak karar alması halinde, yerel yönetimlerin en geç 31 Aralık 2026 tarihine kadar K katsayısını yayınlamaları tavsiye edilmektedir. Bu, il ve şehirlerin K katsayısının oluşturulmasına hazırlanmaları için zamana sahip olmalarına yardımcı olacaktır.

Arazi tahsisi, arazi kullanım amacına dönüştürülmesi, kira süresinin tamamı için bir defada ödeme yapılarak arazi kiralanması ve Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat hesaplanması gibi diğer hallerde Hükümet özel durumlar belirler; gelişme potansiyeli olan projelerde ise özel arazi bedellerinin belirlenmesine yönelik yöntemler uygulanır.

Bu sayede hem arsa fiyatlarının belirlenmesi süreci kısalıyor, hem de arsa kullanım bedellerinin işletmelerin proje geliştirmek için katlandıkları maliyetlerle uyumlu olması sağlanıyor, böylece gayrimenkul fiyatlarının yukarı yönlü hareket etmesi önleniyor.

Bu konuda hemfikir olan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, 2026 yılı için uygulanan K katsayısının 1 olarak belirlenmesini, yani herhangi bir artış veya azalma olmamasını önerdi. Bu, yerel yönetimlerin Ulusal Meclis kararını uygularken kafa karışıklığını önlemesine yardımcı olur. 2027'den sonra K katsayısı, piyasa durumuna bağlı olarak yukarı veya aşağı ayarlanabilir.

Bu arada Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, şehrin, 2024 Arazi Yasası yürürlüğe girmeden önce uygulanan fiyat listesinin K katsayısı ile çarpılmasıyla elde edilen ve K katsayısının 2026'daki yeni konut arazi fiyat listesine uygulanması için 0,2 ila 3 katı arasında bir ayarlama aralığına sahip bir arazi fiyat listesi oluşturma yönünde bir talimata ihtiyacı olduğunu söyledi.

* Sayın DAO QUANG DUONG , Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Ekonomisi Bölümü Vekil Başkanı

Amaç değişikliğinde şartlara göre arazi kullanım bedeli ödenecektir.

79 Sayılı Karar uyarınca arazi fiyat listesinin uygulanması, özellikle üretim, iş, ticaret ve hizmet arazileri için pratikte oldukça uygundur. Ancak Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be ve Can Gio gibi eski bölgelerde yaşayanların da tarım arazisinden konut arazisine dönüşümde arazi kullanım ücretinin eskisine kıyasla oldukça yüksek olduğu yönündeki görüşleri bulunmaktadır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, bu sorunu çözmek için (daha önce) Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, 2024 Arazi Kanunu'nun 157. Maddesinin 2. Maddesinin diğer durumlarda arazi kullanım ücretlerinin muafiyetine ve indirimine ilişkin hükümlerinin uygulanmasına rehberlik edecek yönetmeliklerin çıkarılması için Başbakan'a rapor vermesini tavsiye etmişti. Bu öneriler, şu anda Hükümet tarafından 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki zorluk ve engelleri ortadan kaldıracak bir kararın kabul edilmesi için Ulusal Meclis'e sunulmuştur.

Karar tasarısının kabul edilmesi halinde, tarım arazisini konut arazisine dönüştüren haneler ve kişiler, halkın ekonomik durumuna ve gelirine uygun makul bir arazi kullanım bedeli ödeyecek.

Binh Duong bölgesi (eski adıyla) için düzenlemeler yapıldı, ancak yalnızca 34 yeniden yerleşim projesinde düzenlemeler yapıldı, geri kalanlar aynı kaldı. Bu 34 yeniden yerleşim alanı piyasa fiyatlarına yakın değerlendi. Vung Tau bölgesi (eski adıyla) için de 2019 arazi fiyat listesi alınarak 2023 arazi fiyat düzenleme katsayısı ile çarpılarak düzenlemeler yapıldı. Buna göre, bu bölgedeki arazi fiyatları da önemli ölçüde artmadı.

Yorum (0)