Arsa fiyatlarına ilişkin taslak kararname birçok işletme maliyetini "unutuyor" mu?

Maliyetler yeterince hesaplanmadığı için yatırımcı çekmek zor

Vietnam Değerleme Derneği, bu birimin, arazi fiyatlarını düzenleyen 44/2014/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesini değiştiren ve tamamlayan 12/2024/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesi ve 31/2024/QH15 sayılı Arazi Kanununun uygulanmasına rehberlik eden arazi fiyatlarını düzenleyen Hükümet Kararnamesi Taslağı'na eriştiğini söyledi.

Vietnam Değerleme Derneği, hem 12/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin hem de yeni Taslak Kararnamenin, uygulamada karşılaşılan zorlukları ortadan kaldıracak gerekliliklere uygun birçok içeriğe sahip olduğunu tespit etmiştir.

Ancak, Vietnam Değerleme Derneği, Kararname ve Taslak Kararname'de öngörülen artı değer yöntemine göre arazi değerleme yönteminin içeriğinin, yatırımcıların projeyi hayata geçirmek için harcamaları gereken toplam maliyetin ve yatırım projesini tamamladıklarında elde edecekleri kârın doğru ve eksiksiz bir şekilde hesaplanmaması nedeniyle hâlâ eksiklikler içerdiğini tespit etmiştir. Bu nedenle, bu durum yalnızca yatırım çekmeyi zorlaştırmakla kalmayacak, aynı zamanda arazi fiyatlarının makul olmayan bir şekilde yükselmesine de yol açacaktır.

Öncelikle toplam yatırım maliyetlerine bakalım.

12/2024/ND-CP sayılı Kararname ve Taslak Kararname, yatırımcıların projeyi uygulamak için harcamaları gereken toplam maliyeti oluşturmak üzere tüm maliyetleri hesaba katmamıştır. Yönetmelik, yatırımcıların projeyi uygulamak için araziye sahip olmak için harcamaları gereken ilk maliyeti, yani "arazi kullanım bedeli"ni (projeyi uygulayan yatırımcı Devlet tarafından arazi kullanım bedelinden muaf tutulmadığı sürece, bu bedel hesaplanmaz) ve kredi faizini hesaba katmadan yalnızca arazi geliştirme yatırım maliyetini hesaplamaktadır. Değerleme Derneği, görüşünü "Bu mantıksız" olarak belirtmiştir.

İkincisi, kârla ilgili.

Kararnamede ve Taslak Kararnamenin her iki versiyonunda: Kârın yalnızca arsa geliştirme maliyetleri üzerinden hesaplanması, yatırımcının harcadığı toplam maliyetler üzerinden (yukarıda belirtildiği gibi) (arazi kullanım bedelleri + Arsa geliştirme maliyetleri + İşletme maliyetleri dahil) hesaplanması bir küçümsemedir, fiyat oluşum ilkesine uymamaktadır: Fiyatın üretim ve işletme maliyetlerini dengelemesi ve kârlı olması gerekir (ayrıca varlık değeri üzerinden hesaplanan kâr olan fazlalık yönteminin kâr hesaplama yöntemine de uygun değildir) ve "Paranın gelecekteki değeri" ilkesini, yani bir yatırımcının herhangi bir alana yatırım yapmak için parası olduğunda, faiz kazanmak için bankaya para yatırmak da dahil olmak üzere beklenen kârı beklemesi gerektiğini inkar etmektedir.

Seçenek 1 için: Taslak, yatırımcının elde ettiği kâr ile projeyi hayata geçirmek için harcaması gereken maliyeti karıştırmıştır (Taslakta şöyle belirtilmektedir: Kâr, sermaye maliyetini de içerir); çünkü kâr, yatırımcının elde ettiği para miktarıdır. Sermaye maliyeti ise yatırımcının "Sermaye sağlayıcısına" ödemesi gereken para miktarıdır.

Sermaye maliyeti, esasen yatırımcının borç verene ödemesi gereken faiz oranıdır. Borç verenin kârıdır, ancak borç alanın maliyetidir ve elbette yatırımcı bu maliyetten faydalanmaz, ancak ödemek zorundadır ve bu maliyet, üretim ve işletme maliyetleri yapısına dahildir.

Seçenek 2 için: Yatırımcının kârı sadece geliştirme maliyeti üzerinden hesaplanmakta olup, toplam maliyet yukarıda analiz edildiği gibi doğru ve tam olarak hesaplanmamaktadır.

Yukarıdaki eksikliklerden yola çıkarak, Vietnam Değerleme Derneği yatırımcılar için kar hesaplamasının toplam maliyetinin, aşağıdaki maliyetler de dahil olmak üzere doğru ve eksiksiz hesaplanmasını önermektedir: Toplam maliyet (1) = Arazi kullanım bedeli + Geliştirme maliyeti ve işletme maliyeti.

Yatırımcının kârı şu formülle hesaplanacaktır: Yatırımcının kârı = % x Toplam maliyet (1).

"Yatırımcının karı" unsurunun eklenmesi önerisi

Daha önce Vietnam Ticaret ve Sanayi Federasyonu (VCCI) da arazi fiyatlarını düzenleyen Kararname Taslağı hakkında görüş bildirmişti.

VCCI'ye göre, Taslak'ın 6.3. Maddesi, ortalama yıllık net gelirin (= ortalama yıllık gelir - ortalama yıllık maliyet) belirlenmesi için formülü şart koşmaktadır. İşletmelerin görüşlerine göre, bu düzenleme "yatırımcı kârı" faktörünü hesaba katmadığı için mantıksızdır (bu faktörün düşülmesine izin verilmez). Yatırımcı kârının belirlenmemesi, uygulanan yöntemlerde adaleti sağlamayacaktır çünkü formülle karşılaştırıldığında yatırımcı kâr etmeden yatırım yapıp işletmeye devam edecektir. Arazi üzerindeki yapının mevcut durumunun, arazi kira süresi boyunca (tek seferlik ödeme) işletilmesinden elde edilen tüm fazlalık, kurumlar vergisi hariç olmak üzere devlete ödenecektir.

Böyle bir düzenleme, arazi kira farklarının belirlenmesi teorisiyle çelişmektedir; gelir yöntemi artı değer yöntemiyle uygulandığında (aynı planlama bilgisi varsa), arsanın arsa bedeli arasındaki farkı artırmaktadır. Bu nedenle, proje hazırlayan kuruluşun yukarıdaki formüle "yatırımcı kârı" faktörünü eklemesi önerilmektedir.

Tasarının 7.3.a maddesinde, arsa bedelinin fazlalık yöntemiyle belirlenmesinde inşaat yatırım bedellerinin; teknik altyapı, sosyal altyapı, konut inşaatı, diğer inşaat işleri, ekipman giderleri, inşaat yatırım danışmanlık giderleri, proje yönetim giderleri ve yatırım sermaye oranında öngörülen diğer bazı gider kalemlerini kapsadığı hükme bağlanmıştır.

İşletmelerin görüşlerine göre, bu yönetmelik hükmü saklı kalmak üzere, listede yer almayan diğer maliyetler sadece yatırım sermaye oranının kullanılması durumunda geçerlidir; örneğin: proje uygulaması sırasında ortaya çıkan iş hacmi ve fiyat enflasyonu etkenlerinden kaynaklanan beklenmedik maliyetler; kredi faiz maliyetleri, geçici işlerin yapım maliyetleri, inşaata hizmet eden işler, sigorta... Bu nedenle, VCCI, proje hazırlayan kuruluşun yukarıda belirtilen maliyetleri tamamlamasını önermektedir.

Ayrıca VCCI'ye göre, taslağın 7.3.b maddesi, işletme giderlerinin, yereldeki genel seviyeye uygun olarak gelirin bir yüzdesi olarak hesaplanmasını öngörmektedir. İşletmelerin geri bildirimlerine göre, bu düzenleme belirsiz ve uygunsuzdur.

Özellikle reklam, satış, işletme maliyetleri gibi işletme maliyetleri her alanda büyük farklılıklar gösterdiğinden yerel olarak ortak bir seviye belirlemek zordur.

Ayrıca, özellikle çok fazla büyük proje bulunmayan gelişmemiş yerleşim yerlerinde yer alan projelerde “yerel ortak alan” imarına gidilmesi de uygun değildir, yerel ortak alan o proje için uygun olmayabilir.

Taslağın 7.3.c maddesi, yatırımcıların kârlarının iki yönteme göre nasıl hesaplanacağını düzenlemektedir. İşletmelerin görüşüne göre, yukarıdaki iki yöntem makul değildir çünkü yatırımcılar için artı değer yöntemine göre projenin tamamından elde edilen kârı tam olarak hesaplamamaktadır.

Yönetmelikte, kârın yalnızca inşaat yatırım maliyetleri üzerinden hesaplandığı belirtilmektedir. Bu, yalnızca gayrimenkul geliştirme aşamasının (arsa geliştirme yatırımı) kârıdır, projenin tamamının kârı değildir.

Böyle bir düzenleme, fiyat oluşumu ilkesiyle çelişmektedir, çünkü fiyatlar üretim ve işletme maliyetlerini karşılamalı ve kâr getirmelidir. Bu düzenleme aynı zamanda "paranın zaman değeri" (fırsat maliyetleri, enflasyon ve riskler nedeniyle) ve "paranın gelecekteki değeri" (yani, herhangi bir alana yatırım yaparken, banka mevduatları da dahil olmak üzere beklenen kârı beklemek gerekir) ilkesini de reddetmektedir.

Aslında, yatırımcının harcadığı maliyet (toplam maliyet), yatırımcının projeyi tamamlamak için (işletme kurulana kadar) harcaması gereken tüm makul maliyetlerdir. Toplam maliyete, yatırımcının Devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmek için harcaması gereken ilk yatırım maliyeti olan arazi kullanım bedelleri (veya arazi bedeli) de dahil edilmelidir.

Buna göre, bu tür bir bedel hesaplanmadığı takdirde, yatırımcının arsa bedelini iki kez ödemesi gerektiği düşünülebilir: birincisi, arsa bedellerinin belirlenmesinde hariç tutulan bedellere dahil edilmemesi durumunda (bu yönetmeliğe göre), ikincisi ise arsa kullanım bedeli (ancak bir bedel türü olarak düşülmemesi durumunda) ödenmesi gereken bedeldir.

Bu nedenle, düzenlemeyi hazırlayan kurumun, kârın, yatırımcıların projeyi tamamlamak için harcamaları gereken toplam maliyetler üzerinden hesaplanacağı ve ürünün satışından elde edilecek gelire kadar geçen süre boyunca bu toplam maliyetin inşaat yatırım maliyetlerini, işletme maliyetlerini ve arazi kullanım ücretlerini (yatırımcıların devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmek için harcamaları gereken ilk yatırım maliyetleri) içermesi gerektiği yönünde düzenleme yapması önerilmektedir.

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 257.2.c maddesi gereğince tazminat, destekleme ve iskân ilerlemesine göre arazi tahsisi ve arazi kiralamalarında arazi bedellerinin belirlenmesine ilişkin yönetmelik taslağının 4.2.d maddesi.

İşletmeler, arsa bedelinin belirlenmesinde sürenin ancak arsanın tamamlanıp, arsanın teslimi ve yatırıma hazır hale getirilmesiyle birlikte uygulanması gerektiğini belirtiyor.

Aslında, arazi tahsisinin çok küçük olduğu ve yatırıma dönüştürülemediği durumlar da vardır, bu nedenle arazi değerlemesi için zaman belirlemek tavsiye edilmez. Böyle bir düzenleme kabul edilirse, gereksiz prosedürler ortaya çıkacak ve yatırım için yeterli olmayan veya gelir getirmeyen planlı alanlarda tahsis edilen birçok arazi için eş zamanlı olmayan bir fiyatlandırma yöntemi seçilmesi gerekecektir.

Bu nedenle, arsa değerlemesi tarihine kadar detaylı imar planı veya nazım imar planında yer alan toplam proje alanı üzerinden fazlalık yönteminin hesaplanması, devredilen alan için alan oranına göre dağıtılması şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.

TM

Source: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html