Arazi fiyatlarına ilişkin taslak kararname, işletmeler için birçok maliyeti "göz ardı mı ediyor"?

Maliyetler tam olarak hesaba katılmadan yatırımcı çekmek zordur.

Vietnam Değerleme Derneği, arazi fiyatlarını düzenleyen 44/2014/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesini değiştiren ve tamamlayan 12/2024/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesine ve 31/2024/QH15 sayılı Arazi Kanununun uygulanmasına rehberlik eden arazi fiyatlarını düzenleyen Hükümet Kararname Taslağına eriştiğini belirtti.

Vietnam Değerleme Derneği, 12/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin ve yeni Kararname taslağının, pratik zorlukların çözümü için gereken şartları karşılayan birçok uygun hüküm içerdiğini kabul etmektedir.

Ancak Vietnam Değerleme Derneği, Kararname ve Taslak Kararnamede belirtilen fazlalık yöntemine dayalı arazi değerleme yönteminin, yatırımcıların projeyi uygulamak için katlanmak zorunda kalacakları toplam maliyetleri ve yatırım projesinin tamamlanmasının ardından elde edecekleri karları doğru ve eksiksiz bir şekilde hesaplamadığı için hala eksiklikler içerdiğini tespit etmiştir. Bu nedenle, bu durum sadece yatırım çekmeyi zorlaştırmakla kalmayacak, aynı zamanda arazi fiyatlarını da mantıksız derecede yüksek seviyelere çıkaracaktır.

İlk olarak, toplam yatırım maliyetine değinelim.

12/2024/ND-CP sayılı Kararname ve Taslak Kararname, yatırımcıların bir projeyi hayata geçirmek için katlanmak zorunda oldukları toplam maliyeti oluşturmak üzere tüm maliyet türlerini tam olarak hesaba katmamıştır. Yönetmelikler yalnızca arazi geliştirme yatırım maliyetini hesaplamakta ve yatırımcıların proje için arazi edinmek için katlanmak zorunda oldukları başlangıç ​​maliyetlerini, yani "arazi kullanım ücretlerini" (yatırımcı devlet tarafından arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulmadığı sürece) ve borç alınan sermaye üzerindeki faizi içermemektedir. Değerleme Derneği, "Bu mantıksızdır" şeklinde açıklama yapmıştır.

İkinci olarak, karlılık konusuna değinelim.

Kararnamede ve Kararname Taslağının her iki seçeneğinde de: Kâr, yalnızca arazi geliştirme maliyetleri üzerinden hesaplanır, yatırımcının katlandığı toplam maliyetler (yukarıda belirtildiği gibi) (arazi kullanım ücretleri + arazi geliştirme maliyetleri + işletme maliyetleri dahil) üzerinden hesaplanmaz. Bu hesaplama eksiktir ve fiyat oluşumu ilkesine uymamaktadır: fiyat, üretim ve işletme maliyetlerini karşılamalı ve kâr üretmelidir (bu da varlık değeri üzerinden hesaplanan kâr olan fazlalık yöntemiyle de tutarsızdır). Ayrıca, yatırımcıların herhangi bir alana yatırım yapmak için paraları olduğunda, faiz kazanmak için bankaya para yatırsalar bile kâr beklemeleri gerektiği anlamına gelen "paranın gelecekteki değeri" ilkesini de ortadan kaldırır.

1. Seçenek ile ilgili olarak: Taslak, yatırımcının hak kazandığı kar ile yatırımcının projeyi uygulamak için katlanması gereken maliyetleri birbirine karıştırmıştır (taslakta şu ifade yer almaktadır: Kar, sermaye maliyetlerini de içerir); çünkü kar, yatırımcının aldığı para miktarıdır. Sermaye maliyetleri ise yatırımcının "Finansman Sağlayıcısına" ödemesi gereken para miktarıdır.

Sermaye maliyeti, özünde yatırımcıların borç aldıkları para üzerinden borç verenlere ödedikleri faiz oranıdır. Bu, borç verenin karı, borç alanın ise maliyetidir ve doğal olarak yatırımcı bu finansal maliyetten fayda sağlamaz, aksine üretim ve işletme faaliyetlerinin maliyet yapısına dahil olan bu maliyeti ödemek zorundadır.

2. seçenekle ilgili olarak: Yatırımcının karı yalnızca geliştirme maliyetleri üzerinden hesaplanıyor, toplam maliyetler üzerinden değil; bu da yukarıda analiz edildiği gibi doğru ve eksiksiz bir hesaplama değil.

Yukarıdaki eksikliklerden dolayı, Vietnam Değerleme Derneği, yatırımcılar için karı hesaplamak üzere toplam maliyetin aşağıdaki gibi doğru ve eksiksiz olarak hesaplanmasını önermektedir: Toplam maliyet (1) = Arazi kullanım ücreti maliyeti + Geliştirme maliyeti ve işletme maliyeti.

Yatırımcı karı ile ilgili olarak, şu formül kullanılarak hesaplanacaktır: Yatırımcı karı = Yüzde x Toplam maliyet (1).

"Yatırımcı karı" unsurunu eklemeyi öneriyoruz.

Daha önce Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI) da arazi fiyatlarını düzenleyen kararname taslağı hakkında geri bildirimde bulunmuştu.

VCCI'ye göre, Taslağın 6.3. Maddesi, ortalama yıllık net gelirin belirlenmesi için bir formül öngörüyor (= ortalama yıllık gelir – ortalama yıllık giderler). İşletmeler, bu düzenlemenin "yatırımcının karını" hesaba katmadığı (bu faktörün düşülmesine izin vermediği) için mantıksız olduğunu belirtmişlerdir. Yatırımcının karının belirlenmemesi, uygulanan yöntemlerde adaleti sağlamayacaktır çünkü formülle karşılaştırıldığında, yatırımcı kar elde etmeden yatırım yapacak ve faaliyet gösterecektir. Arazideki mevcut yapıların tüm kira süresi boyunca işletilmesinden elde edilen tüm fazlalık (tek seferlik ödeme), kurumlar vergisi hariç olmak üzere, Devlete ödenecektir.

Bu tür bir düzenleme, farklı arazi kira bedellerinin belirlenmesi teorisiyle tutarsızdır; gelir yöntemi ile fazlalık yöntemi uygulandığında (aynı planlama bilgisi mevcutsa) arazi fiyatlarındaki farkı artırır. Bu nedenle, düzenlemeyi hazırlayan kurumun yukarıdaki formüle "yatırımcı karı" unsurunu eklemesini öneriyoruz.

Taslağın 7.3.a maddesi, fazlalık yöntemi kullanılarak arazi fiyatlarının belirlenmesinde yatırım maliyetlerinin şunları içerdiğini öngörmektedir: teknik altyapı, sosyal altyapı, konut ve diğer inşaat işlerinin maliyetleri; ekipman maliyetleri; inşaat yatırım danışmanlığı maliyetleri; proje yönetimi maliyetleri; ve yatırım sermaye oranında belirtilen diğer bazı maliyet kalemleri.

İşletmelerden gelen geri bildirimlere göre, bu düzenleme kısıtlayıcıdır; listede yer almayan diğer maliyetler yalnızca yatırım sermayesi kotalarının kullanıldığı durumlarda geçerlidir, örneğin: proje uygulaması sırasında öngörülemeyen iş hacmi ve enflasyon için ihtiyat giderleri; faiz giderleri, geçici yapıların inşası maliyetleri, inşaata hizmet eden yapılar, sigorta vb. Bu nedenle, VCCI, düzenlemeyi hazırlayan kurumun bu maliyetleri de eklemesini önermektedir.

VCCI'ye göre, taslağın 7.3.b maddesi, işletme giderlerinin yerel düzeydeki genel seviyeyle tutarlı olarak gelirin yüzdesi olarak hesaplanmasını öngörmektedir. İşletmeler bu düzenlemenin belirsiz ve uygunsuz olduğunu belirtmiştir.

Özellikle reklam, satış ve işletme giderleri gibi işletme maliyetleri sektörler arasında büyük farklılıklar gösterdiğinden, genel bir yerel ortalama belirlemek zordur.

Ayrıca, özellikle az gelişmiş ve büyük ölçekli projelerin az olduğu bölgelerde yer alan projelerde, proje alanının "genel yerel koşullar" temelinde tanımlanması da uygun değildir; çünkü genel yerel koşullar söz konusu proje için uygun olmayabilir.

Taslağın 7.3.c maddesi, yatırımcı kârlarının hesaplanması için iki yöntem öngörmektedir. İşletmelerden gelen geri bildirimlere göre, bu yöntemlerin hiçbiri makul değildir çünkü fazlalık yöntemi kullanılarak yatırımcının tüm projeden elde ettiği kârı tam olarak hesaba katmamaktadır.

Özellikle, yönetmelikler karın yalnızca inşaat yatırım maliyetleri üzerinden hesaplanacağını öngörmektedir. Bu, yalnızca gayrimenkul geliştirme aşamasından (arazi geliştirme yatırımı) elde edilen kardır, tüm projenin karı değildir.

Bu tür düzenlemeler, fiyatların üretim ve işletme maliyetlerini karşılaması ve kar sağlaması gerektiği ilkesiyle tutarsızdır. Bu düzenleme ayrıca "paranın zaman değeri" ilkesini (fırsat maliyetleri, enflasyon ve risk nedeniyle) ve "paranın gelecek değeri" ilkesini (yani herhangi bir alana yatırım yaparken, bankaya para yatırırken bile bir getiri beklemek gerektiği anlamına gelir) de geçersiz kılmaktadır.

Gerçekte, yatırımcının katlandığı maliyet (toplam maliyet), yatırımcının projeyi tamamlamak için (işletme kurulana kadar) katlanması gereken tüm makul giderleri içerir. Toplam maliyet, arazi kullanım ücretlerini (veya arazinin değerini) içermelidir; bu, yatırımcının devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmek için katlanması gereken bir başlangıç ​​yatırım maliyetidir.

Buna göre, bu tür bir maliyet hesaplamaya dahil edilmezse, yatırımcının arazi için iki kez ödeme yaptığı düşünülebilir: birincisi, arazi fiyatı belirlenirken (bu yönetmeliğe göre) indirilebilir maliyetlere dahil edilmediğinde; ikincisi ise arazi kullanım ücretlerini ödemek zorunda kaldığında (ancak bunlar maliyet olarak indirilemez).

Bu nedenle, düzenlemeyi hazırlayan kurumun, kârı, yatırımcının projeyi tamamlamak için katlandığı toplam maliyetler üzerinden, ürün satılana ve gelir elde edilene kadar hesaplayacak şekilde düzenlemeleri revize etmesini öneriyoruz. Bu toplam maliyetler, inşaat yatırım maliyetlerini, işletme giderlerini ve arazi kullanım ücretlerini içermelidir; yani yatırımcının devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmek için katlanması gereken ilk yatırım maliyetlerini.

Taslak yönetmeliğin 4.2.d maddesi, 2024 Arazi Kanunu'nun 257.2.c maddesi uyarınca tazminat, destek ve yeniden yerleşim sürecinin ilerlemesine göre arazi tahsisi ve arazi kiralama için arazi fiyatlarının belirlenmesini öngörmektedir.

İşletmelere göre, arazi değerlemesi ancak arazi temizleme işlemi tamamlandıktan ve arazi yatırıma hazır hale geldikten sonra yapılmalıdır.

Gerçekte, arazilerin çok küçük, parçalı parseller halinde tahsis edildiği ve yatırımı imkansız hale getirdiği durumlar vardır. Bu gibi durumlarda, arazi değerleme zamanının belirlenmesinden kaçınılmalıdır. Bu tür düzenlemeler gereksiz prosedürler oluşturacak ve yatırım için yetersiz tahsisat yapılan veya planlanan alanların gelir getirmediği bölgeler için tutarsız değerleme yöntemlerine yol açacaktır.

Bu nedenle, detaylı inşaat planı veya ana plana göre toplam proje alanına dayalı fazlalık hesaplama yönteminin, arazi değerleme zamanına kadar, teslim edilen alana orantılı olarak tahsis edilerek düzenlenmesi tavsiye edilir.

TM

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html