Kuzeydeki sanayi parklarında arazi kiralama fiyatları artıyor, rekabet avantajı azalıyor

Kuzey'de endüstriyel gayrimenkulün cazibesi

2023 yılının ilk yarısında imalat sektöründe en fazla yabancı yatırımı kuzey il ve şehirleri çekti; bu da 238 yeni proje ile yeni tescil edilen doğrudan yabancı yatırım imalat projelerinin %63'üne denk geliyor ve 3,4 milyar ABD doları tutarında.

Bunların arasında, 621 milyon ABD doları değerindeki Singapur'daki Fulian Precision Technology fabrikası yatırımı ve 140 milyon ABD doları değerindeki LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd. projesi de dahil olmak üzere, Bac Giang, toplam yeni kayıtlı projelerin 1,06 milyar ABD doları ile %20'sini oluşturuyor. Bac Ninh, 486 milyon ABD doları değerindeki toplam kayıtlı sermayenin %9'unu oluşturarak, imalat sektöründe doğrudan yabancı yatırım çekmede ülke çapında üçüncü sırada yer alıyor.

Yatırım sektörleri açısından, 2023 yılının ilk yarısında imalat sanayinde en fazla yeni kayıtlı doğrudan yabancı yatırım %21 ​​ile elektrikli ekipmanlarda gerçekleşti ve bu rakam 1,14 milyar ABD doları oldu. Bunu, toplam yatırım sermayesinin %20'sini oluşturan bilgisayar, elektronik ve elektrik ürünleri sektörü ile %15'ini oluşturan kauçuk ve plastik ürünler sektörü takip etti.

İllüstrasyon fotoğrafı. (Kaynak: DK)

Ekonomik bölgelere göre, Kuzey Ekonomik Bölgesi'nde yeni yatırım sermayesi alan başlıca sektörlerin, tüm bölgenin toplam yatırım sermayesinin %19'unu oluşturan bilgisayar, elektronik ve elektrikli ürünler olduğu; bunu %15 ile elektrikli ekipman, %5 ile kauçuk ve plastik ürünler ve %4 ile motorlu taşıtlar izlediği görülmektedir. Güney Ekonomik Bölgesi'nde ise durum biraz daha farklıdır; kauçuk ve plastik ürünler, tüm bölgenin toplam yatırım sermayesinin %10'unu oluşturarak en büyük yatırım sermayesine sahipken, metal imalatı %4 ve içme suyu yaklaşık %3'lük bir paya sahiptir.

Ayrıca, üreticilerin ve güneş enerjisinin de Kuzey'e kaydığı belirtiliyor. 2022 yılına kadar Kuzey Ekonomik Bölgesi'ndeki en büyük beş üretim projesinden üçü güneş enerjisiyle ilgili sektörde yer alıyor. Ülke genelindeki 30 güneş enerjisi ürünü üreticisinin %77'si Kuzey Ekonomik Bölgesi'nde, yalnızca %23'ü ise Güney Ekonomik Bölgesi'nde bulunuyor.

Bunlar arasında en büyük yatırımcı, Thai Nguyen Eyaleti'ndeki Yen Binh Endüstri Parkı'nda 275 milyon ABD doları değerinde bir projeyle Trina Solar'dır. Yatırımcılar çoğunlukla Çin, Hong Kong ve Singapur'dan gelmektedir. 2023'ün ilk yarısında, ABD'li güneş paneli üreticisi Thornava Solar da Bac Ninh Eyaleti'ndeki Que Vo Endüstri Parkı'nda yıllık 1 gigawatt kapasiteli modern bir fabrikada üretime başlamıştır.

2023 yılında, Vietnamlı özel grup AD Green, yurtiçi ve yurtdışı pazarlar için güneş panelleri üreten 3 gigavatlık bir fabrikanın açılışını gerçekleştirdi. Tesis, Tayland Binh Eyaleti, Tien Hai Bölgesi, An Ninh Sanayi Bölgesi'nde yaklaşık 8 hektarlık bir alanı kaplıyor.

Kuzey Bölgesi'ndeki ana kiracı gruplarının elektronik ve bilgisayar, otomobil, makine ve ekipman ve güneş enerjisiyle ilgili üretim gibi katma değeri yüksek sektörlerdeki kiracılar olduğu, kiracıların ise Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda ve Vinfast gibi büyük ölçekli şirketler olduğu görülmektedir.

Güney'de ise ana kiracılar, katma değeri düşük olarak değerlendirilen kauçuk ve plastik ürünleri işleyen, gıda-içecek, inşaat malzemeleri ve hazır giyim sektörlerindeki işletmelerdir.

Savills Hanoi Endüstriyel Danışmanlık Hizmetleri Kıdemli Müdürü Thomas Rooney şunları söyledi: Kuzey Ekonomik Bölgesi, yerel ve uluslararası pazarlara iyi erişimi olan stratejik bir konuma sahiptir.

Son 5 yılda, Hai Phong Limanı, Lach Huyen Derin Su Limanı ve Cai Lan Limanı da dahil olmak üzere üç ana limanı birbirine bağlayan bir dizi otoyol projesiyle bu bölgedeki altyapı önemli ölçüde iyileşmiştir. Ayrıca, Kuzey Ekonomik Bölgesi, yüksek katma değerli sektörlerde faaliyet gösteren kiracıların bölge ihtiyaçlarını karşılayan geniş bir arazi fonuna sahiptir ve otomobil montajı, elektronik bileşenler ve güneş enerjisi ürünleri alanlarında birçok büyük yatırım projesini çekmektedir.

Thomas Rooney, "Kuzey Ekonomik Bölgesi'nin yatırımcılar için büyük bir avantaj olarak görüldüğü, sadece Vietnam'ın Hai Phong üzerinden geçen önemli ithalat-ihracat rotalarından birinden yararlanmakla kalmayıp aynı zamanda komşu pazarlara malların rahatça taşınmasını da sağladığı görülüyor" dedi.

Yüksek kiralar rekabet avantajını azaltabilir

Savills Vietnam raporuna göre, 2023'ün ilk yarısında Kuzey'de toplam alanı 12.000 hektara kadar olan 68 sanayi parkı projesi kaydedildi. Ortalama doluluk oranı, geçen yılın aynı dönemindeki %81'den %83'e yükseldi. Ortalama arazi kira bedeli, 102 ABD Doları/m2/kira döngüsünden 138 ABD Doları/m2/kira döngüsüne yükseldi.

Kuzey sanayi bölgelerinde arazi vergisi oranları artıyor, bu da kuzey ekonomik bölgesinin güney ekonomik bölgesine kıyasla rekabet gücünü azaltıyor. (Fotoğraf: DP)

Bunların arasında Bac Ninh, 2022'deki aynı döneme kıyasla %48'lik en büyük arazi kira fiyat artışına sahip olup, elektronik şirketlerinin ve tedarikçilerin Çin dışındaki tedarik zincirlerini çeşitlendirme ihtiyacı nedeniyle yeniden ilgi duymaları sayesinde 156 USD/m2/kira döngüsüne ulaşmıştır.

Aynı dönemde Hung Yen %45 artarak 132 ABD doları/m2/kiralama döngüsüne ulaştı. Benzer şekilde, Hai Duong (%33 artışla 101 ABD doları/m2/kiralama döngüsüne ulaştı) ve Hai Phong (%28 artışla 129 ABD doları/m2/kiralama döngüsüne ulaştı) gibi önemli eyaletlerde de artışlar kaydedildi.

Savills raporu ayrıca, Kuzey ekonomik bölgesindeki hazır fabrika arzının 3,5 milyon m2 net kiralanabilir alana (NLA) ulaştığını ve yaklaşık 618.000 m2'lik bir NLA'nın kaldığını gösteriyor. 2023'ün ilk yarısında ortalama kira bedeli m2 başına 4,8 ABD doları (KDV hariç) oldu. Bu arada, Hai Phong ve Bac Ninh'de başlatılan yeni arz nedeniyle Kuzey bölgesindeki hazır fabrika ve depoların doluluk oranı %83'e düştü.

Savills Vietnam Endüstriyel Hizmetler Müdürü Yardımcısı John Campbell'a göre: "Kuzey Ekonomik Bölgesi'ndeki mevcut arazi kira fiyatları iki haneli rakamları aştı ve bu durum Kuzey Ekonomik Bölgesi'nin Güney Ekonomik Bölgesi'ne kıyasla rekabet gücünü azaltıyor. Yüksek arazi fiyatları, yeni elektronik, otomobil ve güneş enerjisi üretim işletmelerinin piyasaya girmesini engelleyebilir. Bunlar, geniş arazilere makul fiyatlarla sahip olmak isteyen yatırımcılar."

Kaynak: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html