Sosyal konut sorununun çözümü: Birçok darboğazın ortadan kaldırılması gerekiyor

VTV.vn - Sosyal konutların, kent sakinlerinin sadece hayalini kurduğu bir proje olmaktan çıkıp, insanlara gerçek anlamda ulaşabilmesi için krediye, arazi fonlarına ve fiyat takibine ihtiyacı var.

Tahmini sosyal konut talebinin 150 bini aştığı Ho Chi Minh şehrinde ise gerçek arz, talebin ancak yüzde 20'sini karşılıyor.

Sosyal konutlara erişim için gelir koşullarını genişleten 261 sayılı Kararname, Vietnam'ın sosyal güvenlik politikasında kayda değer bir adımdır. Ancak, arzın kıt olduğu, imtiyazlı kredilerin dağıtımının yavaş olduğu ve satış fiyatlarının yükselme eğiliminde olduğu bir dönemde, sosyal konut sorununa henüz tam bir çözüm bulunamamıştır. Politikanın gerçekten hayata geçmesi için, krediden arazi fonuna ve izleme mekanizmasına kadar her alanda bir uyum ve kararlılık sağlanmalı ve yerleşme hayalinin sadece kağıt üzerinde bir rakamdan ibaret olmaması sağlanmalıdır.

Tedarik: çözülemeyen düğüm

Vietnam'da sosyal konut talebi endişe verici bir seviyede. İnşaat Bakanlığı'na göre, 2021-2030 döneminde 1 milyon sosyal konut hedefi, 2024 ortasına kadar ancak %22'nin üzerine çıktı. Ho Chi Minh şehrinde tahmini talep 150.000'den fazla olmasına rağmen, arz yalnızca %20 civarında. Benzer bir durum, çok sayıda işçi ve göçmen işçinin yoğunlaştığı Hanoi, Binh Duong ve Bac Ninh'de de yaşanıyor. Gerçeklik bir paradoksu yansıtıyor: Politika yararlanıcıları genişletiyor, ancak pazarda talebi karşılayacak ürün bulunmuyor.

Sosyal konutların, bölgesel özelliklere bağlı olarak mutlaka apartman daireleri olması gerekmiyor; devletin, insanların ev yapmak için arsa satın alabilmeleri için ucuz arsa fonu yaratması gerekiyor.

Ho Chi Minh Şehri, Tan Thuan İhracat İşleme Bölgesi'nde çalışan Bay Tran Van Toi'nin hikayesi canlı bir örnektir. Ailesinin geliri yeni düzenlemelere uygun olmasına rağmen, "yatırımcı henüz yeni bir proje olmadığını ve sermaye onayı beklediğini" söylediği için hâlâ bir daire bulamıyor. Bu durum, gelir tavanını yükseltmenin çözümün sadece bir parçası olduğunu gösteriyor. Arz sorunu çözülmeden, politika sadece teorik kalıyor. Arazi fonları, yatırım prosedürleri ve düşük kâr oranlarıyla ilgili sorunlar, sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesini yavaşlatıyor ve beklentiler ile gerçekler arasındaki uçurumu derinleştiriyor.

Arazi fonları en büyük darboğaz. Konut Kanunu, yeni kentsel alanlar ve sanayi bölgelerinin arazi fonlarının %20'sini sosyal konutlar için ayırmasını zorunlu kılıyor, ancak birçok işletme arazi tahsis etmek yerine para ödemeyi tercih ediyor. Emlak uzmanı Bay Tran Khanh Quang, "Yerel özelliklere bağlı olarak, sosyal konutların mutlaka apartman daireleri olması gerekmiyor, ancak devletin insanların ev inşa etmek için arazi satın alabilecekleri ucuz arazi fonları oluşturması gerekiyor." dedi. Ho Chi Minh ve Hanoi'de yüksek arazi fiyatları ve yüksek arazi temizleme maliyetleri, uygun arazi fonu bulmayı zorlaştırıyor.

Senkronizasyon mekanizmasına ihtiyaç var

Tercihli kredi, sosyal konutların teşvik edilmesinde önemli bir faktördür. Hükümetin 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi dikkate değer bir çabadır, ancak Eylül 2025 itibarıyla dağıtım yalnızca %15'in altına ulaşmıştır. Karmaşık prosedürler, cazip olmayan faiz oranları ve ticari bankaların faiz eksikliği başlıca engellerdir. Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), sosyal konut satın almak için kullanılan kredilerin faiz oranının yıllık %5,4'ten %4,8'e düşürülmesini ve devir sırasında arazi kullanım ücretlerinin düşürülmesini önermiştir. HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, yıllık %5,4'lük faiz oranının çok yüksek olduğunu ve alıcılar için zorluk yarattığını belirterek, erişilebilirliği artırmak için 2021'den Temmuz 2024'e kadar tercihli faiz oranına benzer şekilde yıllık %4,8'lik bir oran önermiştir.

Sosyal konutların, politikaların insanlara gerçek anlamda ulaşabilmesi ve insanların sadece hayalini kurduğu bir proje olmaktan çıkıp, krediye, arazi fonlarına ve fiyat takibine ihtiyacı var.

Sosyal politika bankalarının, özellikle Hanoi, Ho Chi Minh City ve Da Nang'da kredi limitlerini artırması gerekiyor. Aksi takdirde, konut ihtiyaçları giderek daha acil hale gelirken, imtiyazlı sermaye kaynakları "hareketsiz kalmaya" devam edecek. Sosyal konut fiyatları da düşük maliyetli ticari konutlara yaklaştıkça endişe verici bir hal alıyor. Ho Chi Minh City'de sosyal konut fiyatları şu anda 35,8-45,9 milyon VND/m² arasında dalgalanıyor; bu, ilk lansmanlarının 3 katı. Kiralık sosyal konut fiyatları da arttı: Binh Tan bölgesindeki bir projenin 2017'deki ilk fiyatı 14 milyon VND/m² iken, şimdi 1,4 kat artışla 20,3-21,2 milyon VND/m²'ye yükseldi.

Uzmanlar uyarıyor: "Sosyal konut politikası, kentsel ekonomiyi istikrara kavuşturmak için bir araçtır. Serbest piyasa tarafından manipüle edilirse, kamu yararı için bir araç olmaktan çıkıp spekülatif bir meta haline gelecektir." Yönetim kuruluşlarının bir fiyat tavanı belirlemesi ve yatırımcıların azami kârını (şu anda %10) izlemesi gerekiyor. Alıcıların onaylanma süreci, gizli spekülasyon veya yasadışı transferleri önlemek için şeffaf olmalıdır.

Singapur ve Güney Kore'nin uluslararası deneyimleri değerli dersler sunmaktadır. Singapur, sosyal konut fonunun %80'inden fazlasını, insanların ev satın almak için maaşlarını biriktirdiği Merkezi Tasarruf Fonu (CPF) aracılığıyla yönetmektedir. Güney Kore, devlet destekli sermaye ve arazi fonlarıyla uzun vadeli düşük maliyetli kiralama modelini uygulamaktadır. Vietnam, istikrarlı bir sermaye kaynağı oluşturmak, bütçe yükünü azaltmak ve sürdürülebilir politikalar sağlamak için ulusal bir sosyal konut tasarruf fonu kurmayı düşünebilir.

Kaynak: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm