Peki, hızla artan konut fiyatlarını "soğutmanın" çözümü nedir?

Makul bir arazi fiyat listesi oluşturmak

VARS araştırma verileri, konut fiyatlarının sürekli olarak yeni seviyelere ulaştığını, insanların çoğunluğunun gelir artış hızının çok üzerinde yüksek seviyelere ulaştığını gösteriyor.

Hükümet gazetesine göre, bu durum devletin gayrimenkul piyasasını yönetmedeki etkinliğini artırmaya acil ihtiyaç olduğunu ortaya koyuyor.

Buna göre, apartman, müstakil ev, arsa vb. fiyatları arttığında, kamuoyu hemen ikinci emlak vergisini konut fiyatlarını "soğutmak" için bir çözüm olarak gündeme getirecektir. Aslında bu politika ilk kez önerilmiyor. Ancak, defalarca "yükseltip alçalttıktan" sonra, ikinci emlak vergisi hâlâ sadece basında tartışılan bir konu.

BHS Property Genel Müdürü Le Xuan Nga, "Gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturma çabalarının sadece vergilendirmeye değil, arazi, yatırım, sosyal konut vb. politikalara da dayanması gerekiyor" dedi.

Bay Nga'ya göre, şehir merkezindeki arsa maliyetleri çok yüksek ve yatırımcıların arsa temizleme, arsa vergisi ödemesi vb. gibi tazminatlar konusunda "baş ağrısı" çekmesine neden oluyor. Yıllık arsa fiyat listesinin ortaya çıkmasıyla birlikte, bu maliyetler gelecekte de artmaya devam edecek.

Piyasa dalgalanmalarının birçok döngüsüne tanıklık eden Bay Nga, nihai ürünün fiyatı ile proje inşaat maliyeti arasında denge kurmanın daha önce hiç bu kadar zor olmadığını itiraf etti. Bir işletme perspektifinden bakıldığında, Bay Nga, arsa fiyat listesi makul bir şekilde oluşturulduğu sürece konut fiyatlarının kesinlikle düşeceğine inanıyor.

İnşaat Bakanlığı daha önce, yıllık arsa fiyat tablolarında düzenleme yapılması durumunda konut fiyatlarında yüzde 15-20 oranında artış olabileceğini belirtmişti.

Gerçekten ihtiyaç sahibi olan kişilere yönelik sosyal konut arzını artırın

EZ Property Company CEO'su Bay Pham Duc Toan, Dau Tu gazetesine yaptığı açıklamada, yalnızca daire segmentinde ticari projelerin fiyatlarını düşürme ihtimalinin neredeyse imkansız olduğunu söyledi. Savills'in 2024 üçüncü çeyrek raporuna göre, yeni dairelerin ortalama metrekare fiyatı, çeyreklik bazda %6 ve yıllık bazda %28 artışla 69 milyon VND'ye ulaştı.

Bay Toan, "Emlak fiyatlarını düşürmenin anahtarının, başkentin giriş bölgelerindeki sosyal konut alanları olacağını düşünüyorum. Bu projeler tamamlandığında, Hanoi'deki konut fiyatları mevcut seviyeye göre %30-40 oranında düşecek," diye belirtti.

Toan, Hanoi'deki birçok sosyal konut projesinin merkezden çok uzakta (Hoai Duc ve Quoc Oai bölgelerinde...) yer aldığını ve teknik ve sosyal altyapının hala ilkel olduğunu, bu nedenle satış fiyatının nispeten düşük olmasına, metrekare başına sadece 10-14 milyon VND civarında olmasına rağmen, 20'den fazla kez satışa açıldıklarını ve hala satılmadıklarını söyledi.

EZ Property Company CEO'su, devletin sosyal konut geliştirmek için bütçe sermayesini proaktif bir şekilde kullanması gerektiğine inanıyor. Uygulayıcı kurumlar kâr hedeflerini bir kenara bırakıp bunu sosyal güvenlik amaçlı uygulanan bir kamu yatırımı olarak bile değerlendirebilir.

Singapur, bu politikayı uygulayan öncü ülkelerden biridir. Aslan Adası Hükümeti, 1960'lardan bu yana sosyal konut geliştirmeye odaklanmak amacıyla Konut Geliştirme Kurumu'nu kurmuştur. Şu anda Singapur'daki ev sahipliği oranı, dünyanın en yüksekleri arasında yer alarak neredeyse %90'a ulaşmıştır. Nüfusun %80'inden fazlası sosyal konut projelerinde yaşamaktadır.

Ancak, sosyal konut projeleri hariç, Singapur'daki emlak fiyatları Asya'nın en yüksekleri arasında yer alıyor. Burası, emlak "köpekbalıkları" ve finans devlerinin "oyun alanı". Singapur ikinci emlak vergisini %20-30'a çıkardığında bile, ticari projelerin fiyatları artmaya devam etti.

Emlak fiyatlarını düşürmek için uydu şehirlerin geliştirilmesi gerekiyor

2023 yılına kadar Hanoi'nin nüfusu yaklaşık 8,5 milyon olacak ve her yıl ortalama 200.000 kişi eklenecek. Nüfusun büyük kısmı şehir merkezindeki semtlerde yoğunlaşıyor ve bu durum şehrin altyapısı üzerinde büyük bir baskı oluşturuyor.

Bu nedenle, uzun vadede uydu kentlerin gelişiminin yaygınlaştırılması gerekmektedir. Bu, piyasanın istikrara kavuşması ve emlak fiyatlarının düşürülmesi açısından çok önemli bir adım olacaktır. Ancak, bağlantı trafiği altyapısının ve ilgili altyapının tamamlanmasının devlet bütçesi için büyük bir sorun teşkil edeceği ve uygulanmasının uzun zaman alacağı unutulmamalıdır.

Buna göre, banliyö bölgelerine daha fazla imkân sağlanması, özellikle banliyö bölgelerini Hanoi'nin merkezi bölgesiyle bağlamaya yardımcı olacak otobüs ve tren gibi toplu taşıma sistemlerinin sağlanması gerekiyor.

O zaman artık yerleşmek ve geçimini sağlamak için başkent tek seçenek olmayacak, nüfus ve kentsel altyapı yükü de azalacak, konut fiyatları da giderek istikrara kavuşacak.

Uzun vadede piyasayı istikrara kavuşturmak ve gayrimenkul fiyatlarını düşürmek için uydu kentlerin gelişiminin yaygınlaştırılması gerekiyor.

Dr. Tran Xuan Luong (Ulusal Ekonomi Üniversitesi) şunları söyledi: "Uzun vadede uydu şehirlerin gelişimini genişletmemiz gerekiyor. Bu, piyasayı istikrara kavuşturmak ve emlak fiyatlarını düşürmek için çok önemli bir adım olacak. Ancak, bağlantı trafiği altyapısının ve ilgili altyapının tamamlanmasının devlet bütçesi için büyük bir sorun teşkil edeceği ve uygulanmasının uzun zaman alacağı unutulmamalıdır."

Bay Pham Duc Toan'a göre, banliyö bölgelerine, özellikle otobüs ve tren gibi toplu taşıma sistemleri olmak üzere daha fazla olanak sağlanması gerekiyor. Bu, banliyö bölgelerini Hanoi'nin merkezi bölgesine bağlamaya yardımcı olacak "koz" olacak.

Bay Toan, "Bundan sonra yerel ekonomi canlanacak ve daha fazla işletmenin buraya taşınmasını sağlayacak. Başkent artık yerleşip geçimini sağlamak için tek seçenek olmadığında, nüfus ve kentsel altyapı yükü de azalacak ve konut fiyatları kademeli olarak istikrara kavuşacak," diye yorumladı.

Hanoi'de emlak komisyoncusu olarak çalışan Ha Dong Bay Nguyen Giang, emlak fiyatlarını "soğutmanın" anahtarının, başkentin giriş bölgelerindeki sosyal konut alanları olacağını belirtti. Bu projeler tamamlandığında, Hanoi'deki konut fiyatları mevcut seviyeye kıyasla %30-40 oranında düşecek.

"Ancak Hanoi'deki birçok sosyal konut projesi merkezden çok uzakta (Hoai Duc ve Quoc Oai bölgelerinde...) yer alıyor ve teknik ve sosyal altyapı hala ilkel durumda. Bu nedenle satış fiyatı nispeten düşük olsa da, metrekare başına sadece 10-14 milyon VND civarında olmasına rağmen, 20'den fazla kez satışa açıldılar ve hala satılmadı," dedi Bay Giang.

Bay Giang'a göre, Devlet sosyal konut geliştirmek için bütçe sermayesini proaktif bir şekilde kullanmalıdır. Thanh Tra gazetesine göre, uygulayıcı kurumlar kâr hedeflerini bir kenara bırakıp bunu sosyal güvenlik amaçlı uygulanan bir kamu yatırımı olarak değerlendirebilirler.

Tüm yumurtalarınızı aynı sepete koymayın.

Vietnam halkı, kadim zamanlardan beri "her karış toprağın ağırlığınca altın değerinde" olduğuna inanmıştır. Bu nedenle bir ev veya arsa sadece yaşanacak bir yer değil, aynı zamanda para biriktirmek ve kârlı yatırım yapmak için de bir kanaldır.

Tüm yumurtalarınızı aynı sepete, yani gayrimenkule koymayın.

Ancak Dr. Tran Xuan Luong'a göre bu kavram giderek aşırıya kaçıyor. Boşta parası olan birçok kişi, parasını hemen gayrimenkule "akıtacak" ve bu da görünmez bir "dalgalanma" yaratarak emlak fiyatlarının yükselmesine neden olacak.

DHCONS İnşaat Anonim Şirketi Satış Direktörü Bay Tran Vu, birçok kişinin sınırlı finansal bilgisi ve hukuki anlayışı nedeniyle, gayrimenkul adı altında "tüm yumurtalarını aynı sepete koyan" kişi ve kuruluşlar tarafından kolayca kandırılıp yönlendirildiklerini belirtti.

Birçok kişi farkında olmadan gayrimenkulde spekülasyon yapıyor, ancak yatırım yaptıklarını sanıyor. Özellikle arsa sektöründe, birçok kişi banliyölerde arsa satın almak için para harcıyor ve bu mülklerin hiçbir ek değeri olmamasına rağmen fahiş fiyatlar talep ediyor.

2021-2030 dönemini kapsayan ve 2050 vizyonuna sahip Başkent Planlama Projesi'ne göre, Hanoi'nin yönetimi altında Hoa Lac Bilim ve Eğitim Şehri ve Soc Son ve Me Linh ilçelerinin idari sınırları ile Dong Anh ilçesinin bir kısmını da kapsayan Kuzey Şehri olmak üzere iki şehir bulunacak. Thanh Tra gazetesine göre, Hanoi ayrıca Son Tay - Ba Vi bölgesinde bir turizm şehri ve Phu Xuyen - Ung Hoa'da bir güney havaalanı şehri olmak üzere iki şehir daha kurmayı planlıyor.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm