Hanoi'de arazi ihaleleri defalarca askıya alınıyor, yatırımcılar arsa satın almadan önce tereddüt ediyor, konut mülkiyet haklarının tanınması için şartlar değişiyor.

Hanoi beklenmedik bir şekilde birçok arsa ihalesini askıya aldı, alıcı güveni arsa segmentini olumsuz etkiledi, arsa fiyatlarına "K katsayısı" uygulanması birçok büyük ölçekli projeyi 'gözden kaçırabilir'… Bunlar emlak sektöründeki son haberler.

Çeşitli gayrimenkul araştırma şirketlerinden gelen son raporlar, 2022'nin ikinci çeyreğinden 2023'ün ikinci çeyreğine kadar arsa segmentinde ilginin oldukça düşük seyretmeye devam ettiğini gösteriyor. (Kaynak: Tien Phong Gazetesi)

Arsa ihaleleri defalarca askıya alındı.

Son zamanlarda, Hanoi şehrinin Dong Anh ilçesi, Van Ha beldesindeki arazi kullanım hakkı ihale alanında teknik altyapı inşa projesi için yapılacak arazi kullanım hakkı ihalelerinin geçici olarak askıya alındığına dair duyuruları defalarca yayınladı.

Özellikle, 21 Temmuz'da Lac Viet Müzayede Şirketi ve Vietnam Müzayede Şirketi, Dong Anh ilçesi, Van Ha beldesindeki arazi kullanım hakları ihale alanında yer alan teknik altyapı projesi kapsamında LK1 bloğundaki 28 parsel ve LK3 bloğundaki 20 parsel için arazi kullanım haklarının ihalesini askıya alan duyuruları eş zamanlı olarak yayınladı.

Askıya alma gerekçesi, Dong Anh İlçesi Halk Komitesi ve Dong Anh İlçesi Yatırım ve İnşaat Proje Yönetim Kurulu'nun 21 Temmuz tarihli 1778/UBND-TNMT sayılı Resmi Yazısı ve 755/QLDA-KHTH sayılı Resmi Yazısı'nda LK1 ve LK3 parsellerindeki arazi kullanım hakları ihalesinin geçici olarak askıya alınmasına ilişkin hükümlere dayanmaktadır.

Daha önce, LK1 bloğunda, büyüklükleri 130,8 ile 276,65 m2 arasında değişen 28 arsa, 22 Temmuz'da metrekare başına 29,7 ile 34,4 milyon VND arasında değişen başlangıç fiyatlarıyla açık artırmaya çıkarılacaktı. Dolayısıyla, açık artırma planlanan tarihten sadece bir gün önce beklenmedik bir şekilde askıya alındı.

LK3 bloğunda yer alan 20 arsa daha 29 Temmuz'da açık artırmaya çıkarılacak. Arsaların alanları 126 ile 270 m2 arasında değişirken, başlangıç fiyatları 29,7 ile 34,4 milyon VND/m2 arasında olacak.

Yapılan açıklamaya göre, açık artırmaya katılım belgesi satın alan ve (varsa) depozito ödeyen müşterilerin belge ücretleri, açıklamanın yapıldığı tarihten (21 Temmuz) itibaren iki iş günü içinde iade edilecektir.

Bu yıl Nisan ayının sonlarında, Dong Anh ilçesi de Lien Ha beldesine bağlı Ha Lo köyünün X6 bölgesindeki 44 arsa için yapılacak arazi ihalelerinin geçici olarak askıya alındığını duyurdu.

Buna göre, 44 arsa iki aşamada açık artırmaya çıkarılacak ve her aşamada 22 arsa satışa sunulacak. Daha önce planlandığı gibi, arsa açık artırmasının ilk aşaması 23 Nisan'da, ikinci aşaması ise 6 Mayıs'ta gerçekleştirilecek. Arsaların büyüklüğü 90 ile 154 m2 arasında değişmekte olup, başlangıç fiyatları 30,3 ile 33,3 milyon VND/m2 arasındadır.

Daha önce, geçici olarak askıya alınan 44 arsa parçasının ihalesi 18 Mart'ta duyurulmuştu. Ancak bu arsalar daha sonra Nisan sonu ve Mayıs başında tekrar ihaleye çıkarılacak ve ardından bir kez daha askıya alınacaktı.

Alıcı güveninin düşük olması nedeniyle gayrimenkul piyasası durgunluğunu koruyor.

Çeşitli gayrimenkul araştırma firmalarından gelen son raporlar, 2022'nin ikinci çeyreğinden bugüne kadar arsa segmentine olan ilginin oldukça düşük seyrettiğini gösteriyor.

Piyasa canlandığında arsalar büyük ilgi görür ve çok hızlı bir şekilde satılır, ancak piyasa yavaşladığında arsalar en büyük düşüşü yaşar. Bunun nedeni, arsaların nakit akışı yaratma ihtiyacından ziyade spekülatif potansiyele sahip bir segment olmasıdır.

Bazı gayrimenkul uzmanları, alıcı güven eksikliği nedeniyle arsa piyasasındaki işlemlerin durgun kaldığını değerlendiriyor. Kredi limitleri ve kredi faiz oranlarıyla ilgili zorluklar tam olarak çözülmediği için alıcılar tereddüt ediyor.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh'a göre, satıcılar ve alıcılar arasında beklentilerde hala önemli bir uçurum olduğu için gayrimenkul işlemlerinin başarılı olması zordur.

Ankete göre, yatırımcıların gayrimenkul satma nedenleri arasında %49'u yatırım portföylerini yeniden yapılandırmak; %23'ü artık mülke ihtiyaç duymadıkları için satmak; ve sadece %22'si ise ekonomik sorunları çözmek için mülkiyeti devretmeyi gerektiren mali zorluklardan kaynaklanmaktadır.

"Maddi zorluklar nedeniyle mülklerinden 'kurtulmak' zorunda kalan satıcı sayısı fazla olmadığı için, çoğu hala gayrimenkullerini kârla satmayı umuyor ve getiri oranları yaklaşık %10 civarında," diye belirtti Bay Quoc Anh.

Likidite konusunda birçok uzman, faiz oranlarının yıllık %10'un altına düşmesi ve piyasanın canlanması durumunda gayrimenkul yatırımlarının yeniden canlanabileceğine ve işletmelerin daha fazla nakit akışına sahip olabileceğine inanıyor.

Öte yandan, eğer kredi faiz oranları yüksek kalır ve gayrimenkul piyasası durgunluğunu sürdürürse, paranın bankalarda kalması muhtemeldir.

Arazi fiyatlarına 'K katsayısı' uygulamak, birçok büyük ölçekli projeyi 'gözden kaçırabilir' mi?

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın , arazi fiyatlarına ilişkin 44/2014/ND-CP sayılı Kararnameyi değiştiren ve tamamlayan taslak Kararnameye ilişkin yorum ve iyileştirme talebine yanıt olarak, Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA), arazi fiyat listesine göre 200 milyar VND'nin altında değer biçilen arazi parselleri ve alanları için arazi fiyat ayarlama katsayısı (K katsayısı) yönteminin uygulanmasını gerektiren düzenlemenin gerçekçi olmadığını belirtti.

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, derneğin Başbakan'a, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na ve Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi'ne, "arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemi"nin, "arazi fiyat tablosuna göre hesaplanan değeri 200 milyar VND'nin altında olan arsa parselleriyle" sınırlı kalmaksızın, tüm gayrimenkul ve kentsel projeler için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında uygulanmasını öneren bir belge gönderdiğini söyledi.

Sayın Chau'ya göre, 44/2014/ND-CP sayılı Kararnameyi değiştiren ve tamamlayan Kararname taslağının (44 sayılı Kararname taslağı) 4. maddesi, arazi değerlemesi için karşılaştırmalı yöntem, gelir yöntemi ve arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi olmak üzere üç yöntem öngörmektedir. Ayrıca, kararname taslağında artık "fazlalık yöntemi" yer almamaktadır.

Özellikle, taslağın 5. maddesinin 3. fıkrası, aşağıdaki durumlarda "arazi fiyat ayarlama katsayısı yönteminin arazi değerlemesinde uygulanacağını" öngörmektedir: Arazi fiyat tablosuna göre hesaplanan değeri 200 milyar VND'den az olan bir arazi parselinin veya alanının arazi fiyatının belirlenmesi.

Ancak HoREA, "arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemi"nin, arazi fiyat listesine kıyasla "200 milyar VND'den az" değer biçilmesi gereken arazi parselleri ve alanlarına uygulanmasının gerçekçi olmadığını, çünkü bu yöntemin birçok büyük ölçekli gayrimenkul, konut ve kentsel gelişim projesini "dışarıda bıraktığını" tespit etmiştir.

"Çünkü 44 sayılı Kararname taslağında sadece 3 arazi değerleme yöntemi öngörüldüğü için, yukarıdaki durumlara uygulanabilecek uygun bir arazi değerleme yöntemi bulunmamaktadır ve değeri 200 milyar VND'yi aşan arazi parselleri ve alanları için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında karşılaştırmalı yöntem veya gelir yöntemi uygulanamaz," diye belirtti Bay Chau.

Bu nedenle, Bay Chau'nun görüşüne göre, arsa fiyat ayarlama katsayısı yönteminin, arsa veya alanın değerinin "arazi fiyat tablosuna göre 200 milyar VND'den az" veya "200 milyar VND'den fazla" olmasına bakılmaksızın tüm projelere uygulanmasının düzenlenmesi, şeffaflığı, adaleti sağlamaya ve devlet bütçesi için gelir kayıplarını önlemeye katkıda bulunacaktır.

Yapılan analizlere dayanarak, HoREA Başkanı, pratik gereksinimleri karşılamak ve arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemini tüm gayrimenkul projelerine, ticari konutlara ve kentsel alanlara uygulamak için taslakta "200 milyar VND'nin altında" ibaresinin kaldırılması ve "arazi fiyat tablosuna göre hesaplanan değere sahip arsa veya alanın 200 milyar VND'nin altında veya 200 milyar VND'nin üzerinde olması" fark etmeksizin tüm projelere arazi fiyat ayarlama katsayısı yönteminin uygulanması gerektiğini vurguladı.

Sayın Chau, "Yönetmelikler, arazi fiyatı ayarlama katsayısı yönteminin 200 milyar VND'nin altında değere sahip arazi parselleri ve alanları için uygulanması gerektiğini şart koşmaya devam ederse, geliştirme potansiyeli olan arazi parselleri ve alanları için belirli arazi fiyatını belirlemek ve arazi kullanım ücretlerini ve arazi kiralama ücretlerini hesaplamak için fazlalık yöntemi korunmalıdır; 200 milyar VND'yi aşan değere sahip büyük ölçekli arazi parselleri ve alanları için ise arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatı esas alınmalıdır," önerisinde bulundu.

2014 Konut Kanunu'nun 7. maddesi, Vietnam'da konut sahibi olma hakkına sahip üç varlık kategorisi olduğunu açıkça belirtmektedir: yerli kuruluşlar, hane halkları ve bireyler; yurt dışında ikamet eden Vietnamlılar; ve bu Kanunun 159. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen yabancı kuruluşlar ve bireyler. (Kaynak: İnşaat Bakanlığı)

Konut mülkiyetinin tanınmasına ilişkin koşullar

2014 Konut Yasası'nın 8. maddesi, konut üzerindeki mülkiyet haklarının tanınması için gereken şartları açıkça belirtmektedir.

Vietnam'da kimler ev sahibi olmaya hak kazanır?

Bir evin mülkiyet hakkına sahip olarak tanınmanın şartları.

Ev sahibi olarak tanınabilmek için ilk şart, başvuranın yerel bir kuruluş, hane veya birey olmasıdır. Yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşlarının Vietnam'a giriş iznine sahip olmaları; yabancı kuruluşlar ve bireylerin ise 2014 Konut Kanunu'nun 160. maddesinde belirtilen şartları karşılamaları gerekmektedir.

Ayrıca, yasal konut edinimi aşağıdaki yollarla sağlanmalıdır: Yurtiçi kuruluşlar, hane halkları ve bireyler için bu, inşaata yatırım, satın alma, kiralama-satın alma, bağış yoluyla edinme, miras, sermaye katkısı, konut takası ve kanunla öngörülen diğer yollarla olabilir.

Yurtdışında ikamet eden Vietnamlılar için bu, gayrimenkul şirketlerinden veya kooperatiflerden (bundan sonra gayrimenkul şirketleri olarak anılacaktır) ticari konut satın alarak veya kiralayarak; hane halklarından veya bireylerden konut satın alarak, hediye olarak alarak, takas ederek veya miras yoluyla edinerek; veya kanuna göre konut yapımı için arsa satılmasına izin verilen ticari konut inşaat yatırım projelerinde arsa kullanım haklarının devrini alarak gerçekleştirilebilir.

Yabancı kuruluşlar ve bireyler için prosedürler, 2014 Konut Kanunu'nun 159. maddesinin 2. fıkrasında belirtildiği gibidir.

Vingroup, Nghe An'da 1,2 trilyon VND'nin üzerinde sermayeye sahip bir yan kuruluş kurdu.

Vingroup Corporation (hisse kodu: VIC), bir yan kuruluşun ayrılması ve yeni bir şirketin kurulmasına ilişkin bir karar aldığını duyurdu.

Özellikle, Vingroup Yönetim Kurulu, iç mülkiyet yapısını yeniden yapılandırmak amacıyla, Grubun bir iştiraki olan Vinpearl Anonim Şirketi'nin ayrılmasını ve söz konusu işletmenin ayrılması temelinde yeni bir iştirak kurulmasını onaylamıştır.

Yeni kurulan şirket, merkezi Binh Minh Caddesi, Nghi Hai Mahallesi, Cua Lo İlçesi, Nghe An Eyaleti adresinde bulunan Vinpearl Cua Hoi Anonim Şirketi'dir.

Vinpearl Cửa Hội'nin öngörülen kuruluş sermayesi 1.263,8 milyar VND'dir. Bunun %99,99'u Vingroup'un sermaye katkısıdır. Şirketin ana faaliyet alanı otel ve turizm hizmetleridir.

Yeni şirketin kurulmasından ve ayrılmasından önce, Vinpearl Anonim Şirketi'nin Nghe An şubesi 2017 yılında kuruldu. Şubenin temsilcisi Bayan Vo Thi Phuong Thao idi.

Nghe An'da Vingroup, Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh gibi gayrimenkul projeleri ve Vinh Şehri'ndeki Zone B - Quang Trung apartman kompleksinin yenileme projesini geliştiriyor.

2022 yılında Vinpearl Anonim Şirketi, Melía Hotels International ile stratejik bir iş birliği yol haritası duyurdu. Melía Vinpearl Cửa Hội, Vinpearl'in yönetim haklarını en az 10 yıl süreyle Melía'ya devrettiği 12 projeden biridir.

Bu tatil kompleksi, 38,7 hektarlık bir alana yayılmış villalar ve otellerden oluşmakta olup, 5.000 metrekarelik bir alanda 184 otel odası bulunmaktadır. Projenin toplam yatırım tutarı yaklaşık 900 milyar VND'dir. İnşaat Haziran 2016'da başlamış ve proje Nisan 2017'de hizmete açılmıştır.

[reklam_2]
Kaynak