HoREA: Değerleme sırasında arazi fiyatının manipüle edilme riskinin önlenmesi gerekiyor

HoREA'ya göre, yönetim ajansları, yatırımcılar, değerleme şirketleri ve inceleme uzmanları, arazi fiyatlarını çarpıtmak için işbirliği yapabilirler; bu, Kanun'da değişiklik yapılırken önlenmesi gereken olumsuz bir şeydir.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) , Ulusal Meclis Daimi Komitesine, Arazi Kanunu Tasarısı (değişiklik) ile ilgili bir dizi görüş sundu. Görüşlerde, fiyat takdiri sırasında arazi fiyatının belirlenmesinde gizli anlaşma riskine karşı uyarıda bulunuluyor.

HoREA'ya göre, il düzeyinde gayrimenkul projelerinin değerlemesi ve arazi fiyatlarının belirlenmesinde dört kurum görev almaktadır. Bunlardan ilki, Devlet kurumlarıdır (Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Maliye Bakanlığı Müdürü ve İl Halk Komitesi).

Bir sonraki konu, arazi değerleme faaliyetlerinden doğrudan etkilenen gayrimenkul projesi yatırımcısıdır. Üçüncüsü, arazi değerleme hizmetleri ve değerleme raporları veya sertifikaları sağlayan değerleme kuruluşudur. Son olarak, değerlendirici, Arazi Değerleme Kurulu'na katılmaya davet edilir; bu Kurul'un değerleme ve değerleme faaliyetlerini bağımsız olarak inceleyerek, arazi fiyatlarına ilişkin karar için İl Halk Komitesi'ne sunar.

HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, bu kurumların arazi fiyatlarını belirlemek için birbirleriyle aktif olarak işbirliği yaptığı ve bu nedenle arazi değerleme sonuçlarının çarpıtıldığı birçok vaka olduğunu söyledi. Chau, arazi kaynakları oldukları için devlet bütçe gelirlerinin ve kamu varlıklarının kaybını önlemek ve bunlarla mücadele etmek için mekanizmalar ve çözümler geliştirmek adına bu durumların açıkça tanımlanması gerektiğini belirtti.

Ho Chi Minh şehrinin doğusunda Thu Thiem bölgesi civarındaki gayrimenkuller. Fotoğraf: Quynh Tran

Bay Chau, şu anda karşılaştırma, indirim, gelir, fazlalık ve arazi fiyat düzeltme katsayısı dahil olmak üzere 5 arazi değerleme yönteminin doğruluk gerekliliklerini karşılamadığını da sözlerine ekledi. Bu 5 yöntem toplu değerleme yöntemini içermemekte, eksiksiz bir fiyat girdi veritabanı oluşturmamakta ve gerçek zamanlı olarak güncellenmemektedir; bu da güvenilir olmayan değerleme sonuçlarına yol açmaktadır.

Eski değerleme yöntemlerinin uygulanması, aynı gayrimenkul projesinin, tek bir değerleme kuruluşu tarafından iki farklı değerleme yöntemi kullanılarak gerçekleştirilmesi durumunda, %17'lik bir değer farkıyla iki farklı sonuç vermesine yol açmaktadır. Aynı gayrimenkul projesinin, aynı arsa değerleme yöntemini kullanan iki farklı değerleme kuruluşu tarafından gerçekleştirilmesi durumunda da, yaklaşık %17'lik bir değer farkıyla iki farklı sonuç vermesi söz konusudur.

HoREA Başkanı ayrıca, arazi ve arazi finansmanı alanında çalışan birçok yetkili, memur ve kamu çalışanının görevlerini yerine getirirken sorumluluk ve yasal risklerden korktuğu hassas bir konuyu da gündeme getirdi. İşleri oyalıyor, belgeleri dolaştırıyor, teklif vermeye, karar vermeye cesaret edemiyor veya güvende kalmak için arazi fiyatlarını piyasa fiyatlarına göre çok yüksek tutuyorlar.

Benzer şekilde, birçok değerleme kuruluşu, devlet bütçesine ödenen gayrimenkul projelerinin arsa kullanım bedelleri ve arsa kiralarının belirlenmesi amacıyla arazi değerlemesine katılmayı, arazi değerlemesi işini yapmanın getireceği sorumluluk ve hukuki risklerden korktukları için kabul etmemektedir.

Bu eksiklikler karşısında HoREA, merkezi hükümetin Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin Hükümete sunduğu arazi fiyat ayarlama katsayısı yönteminin pilot uygulamasının başlatılması önerisini değerlendirmesini tavsiye etmektedir. Bu öneri, Arazi Fiyat Listesi'ne göre değeri 30 milyar VND'nin üzerinde veya altında olan tüm ticari konut projeleri için arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasında bir arazi fiyat ayarlama katsayısı (k4 katsayısı) çıkarılması zorunluluğunu doğuracaktır.

Bu esasa dayanarak, Devlet, arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi kullanım amacını değiştirme izni kararının verildiği tarihten itibaren en geç 6 ay içinde arazi kullanım bedeli ve arazi kirası hakkında karar verebilir. Bu husus, arazi değerleme belgesinin en fazla 6 ay geçerli olduğu düzenlemesine benzerdir.

Bay Chau, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin teklifinin, şeffaflığı sağlamak amacıyla gayrimenkul projeleri, ticari konutlar ve kentsel alanlar için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarının hesaplanmasını resmileştireceğini söyledi. Böylece hem devlet hem de işletmeler, devlet bütçesine ödenmesi gereken arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarının miktarını tahmin edebilecek.

"Arazi finansmanındaki birikmiş işlerin çözülmesi, devletin piyasayı takip eden değil, piyasaya yön veren rolünü ortaya koyacak, bütçeye yeterli, doğru ve zamanında tahsilat yapılmasını sağlayacak, proje yatırımcılarının ve halkın haklarını gözetecektir" diye vurguladı.

Sadık

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html