Yasa değişiklikleri, kapasitesi olmayan gayrimenkul işletmelerinin "dalgayı atlatmasını" zorlaştırıyor

Gayrimenkul işletmeleri taranacak

1 Ağustos'tan itibaren Tapu Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Konut Kanunu resmen yürürlüğe girdi. Uzmanlara göre, bu, gayrimenkul piyasası için önemli dönüm noktalarından biri çünkü yasa tüm işletmeleri ve müşterileri doğrudan etkiliyor.

Alım, satım ve iş yapma ile ilgili bir dizi şart ve düzenlemenin sıkılaştırılmasının yanı sıra, bilgi şeffaflığının da sıkılaştırılması bekleniyor. Gayrimenkul proje geliştirme şirketleri de, bu yasanın yürürlüğe girmesiyle proje engellerini ortadan kaldırmak için yarışın başlayacağını öngörüyor.

Tapu Kanunu, Gayrimenkul Ticaret Kanunu ve Konut Kanunu'nun resmen yürürlüğe girmesi, piyasa için yeni bir "milat" niteliğinde. (Fotoğraf: PS)

Vuong Cat Group CEO'su Bay Nguyen Van Dung, Nguoi Dua Tin ile yaptığı görüşmede şunları söyledi: "Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun hükümleri titizlikle araştırılmış ve her bir özel duruma uygulanmıştır. Dolayısıyla şeffaflık ve doğruluk çok yüksek olacak ve daha katı düzenlemeler, gayrimenkul sektöründe düzgün çalışmayan yatırımcıları ve işletmeleri etkileyecektir."

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Nguyen Van Dinh, yeni düzenlemelerin emlak ticareti ve komisyonculuk faaliyetlerini sıkılaştıracağını söyledi .

Özellikle ticari konut projelerinin geliştirilmesine yönelik arsa fonlarına ilişkin düzenlemeler, arsa fiyat çerçevelerinin kaldırılması vb. zayıf kapasiteye, finansmana, arsa fonuna vb. sahip yatırımcıları gayrimenkul piyasasından kademeli olarak eleyecektir.

VARS, son dönemde gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren birçok işletmenin, yasal düzenlemelere uygun olmayan ve tamamlanmamış projeleri "kaptığını" ancak satışına başladığını değerlendiriyor.

İşte bu nedenle, son dönemde devlet kurumları "sıkılaştırma" yönünde güçlü önlemler alırken, birçok işletme hâlâ "donmuş" durumda.

Birçok proje hala hukuki süreçlerde takılıp kalmış, uzun yıllardır hayata geçirilememiştir. (Fotoğraf: PS)

Özellikle yeni Arazi Kanunu, arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasını açıkça hükme bağlıyor ve arazi bedeli eskisinden çok daha yüksek olacak. Bu, insanların daha fazla tazminat alacağı ve işletmelerin mevcut sermaye üzerinde daha fazla baskıyla karşı karşıya kalacağı anlamına geliyor.

Önümüzdeki dönemde işletmeler yeterli ekonomik potansiyeli hazırlamaz ve net bir stratejiye sahip olmazlarsa gayrimenkul piyasasından elenmeleri çok kolay olacaktır.

Gayrimenkul işletmelerinin kapasiteye sahip olması gerekir.

Yeni yasaların etkisini değerlendiren Tran Anh Group Genel Müdür Yardımcısı Ha Van Thien, şunları söyledi: "Yeni yasanın resmen yürürlüğe girmesi, yatırımcıların çok net bir şekilde şekillenmesine ve filtrelenmesine yardımcı olacak. Geçmişte yatırımcılar birçok aşamayı atlamış olsalar da, şimdi yavaşlamak, yasal adımları standartlaştırmak ve projeyi geliştirmek için yeterli güce sahip olmak adına güçlü finansal kaynaklar hazırlamak zorunda kalıyorlar."

Bu arada, Phu Dong Gayrimenkul Anonim Şirketi (Phu Dong Group) Genel Müdürü Sayın Ngo Quang Phuc , Nguoi Dua Tin ile yaptığı paylaşımda şunları söyledi: "Resmi olarak yürürlüğe girecek olan Arazi Kanunu, Gayrimenkul Ticaret Kanunu ve Konut Kanunu piyasa üzerinde büyük bir etki yaratacak. Bu noktadan itibaren, yasal koridordaki birçok darboğaz açılabilir ve bu da işletmelerin proje prosedürlerini tam olarak uygulamak için "doğru yönü" bulmalarına yardımcı olabilir."

Sayın Ngo Quang Phuc, Phu Dong Gayrimenkul Anonim Şirketi (Phu Dong Grubu) Genel Müdürü.

"Emlak piyasasının son 2 yıldır düşüşte olduğunu görüyoruz. Çoğu işletme yasal sorunlarla boğuştuğu için yeni projelere başlayamıyor ve bu da arzı sınırlıyor. Ancak, Nha Khang Dien, Phu Dong, Nam Long gibi projeler geliştirebilecek birçok yatırımcı hâlâ mevcut. Çünkü bunlar, şu anda yasal prosedürleri oldukça düzgün bir şekilde uygulayan ve büyük bir ekonomik potansiyele ve şirket içi potansiyele sahip olan işletmeler. Bu sayede zor zamanlarda bile projelere başlayabilecekler," dedi Bay Ngo Quang Phuc.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'na eklenen yeni düzenlemeye göre, gayrimenkul proje yatırımcıları, mevzuata göre işletmeye alınma koşullarını taşıyan konut, yapı işleri ve yapı inşaatlarında inşaat taban alanının satış bedelinin, kira bedelinin ve kiraya verme bedelinin ancak yüzde 5'ini geçmeyecek şekilde teminat alarak, satın alma veya kiraya verme yoluyla satın alma yoluna gidebilecek.

Bay Ngo Quang Phuc, gayrimenkul işletmelerinin eskisi gibi serbestçe sermaye seferber edemeyeceğini, ancak sıkı bir şekilde yönetileceğini söyledi. Bu, aynı zamanda yatırımcı kapasitesinin sınıflandırılmasına ve taranmasına da katkıda bulunacaktır.

Gayrimenkul sektöründe, yasalar uygulandığında yeterli potansiyeli olmayan ve yasal prosedürlerde standartları yakalayamayan işletmelerin gelişmesi zorlaşacaktır. (Fotoğraf: PS)

"Daha önce gayrimenkul yatırımcıları çeşitli yollarla sermayelerinin %5'inden fazlasını harekete geçirebiliyordu, ancak artık bunu yapmak imkansız. Bir projeyi geliştirmek için genel korelasyondaki %5'lik pay çok az ve bu, işletmenin kendi finansal kapasitesini gerektiriyor. İşletmelerin gayrimenkul ürünleri geliştirebilmeleri için gerçek potansiyele, finansal kapasiteye ve garantili nakit akışına sahip olmaları gerekiyor," diye değerlendirdi Bay Phuc.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/luat-thay-doi-doanh-nghiep-bat-dong-san-khong-du-nang-luc-kho-vuot-song-204240801232201313.htm