Ho Chi Minh şehrindeki ikincil pazarın yerel olarak fiyatının artmasının nedeni nedir?

Bazı gayrimenkul alım satım katlarında kaydedilen geçmiş fiyatlar, yılın ilk 6 ayında bazı daire projelerinin ikincil piyasa fiyatlarında 2023'ün aynı dönemine kıyasla keskin bir artış kaydettiğini gösteriyor. 1. Bölge, 4. Bölge, 7. Bölge veya Binh Thanh Bölgesi gibi merkezi bölgelere odaklanılıyor. Örneğin, City Garden apartman kompleksi, geçen yılın aynı dönemine göre %18,2 artışla yaklaşık 85 milyon VND/m2'ye ikincil satışa sunuluyor; Saigon Pearl'ün ikincil satış fiyatı ise %3,5 artışla yaklaşık 65 milyon VND/m2.

Bunun nedeni, merkezi bölgelerde arz eksikliği olması veya yeni arzın metrekare başına 100 milyon VND'yi aşan yüksek fiyatlarla lüks segmente yönelmesidir. Bu nedenle, gerçek konut ihtiyaçları olan ve merkezi bölgede yaşamak isteyen ev alıcıları, finansal kapasitelerine uygun olarak ikincil piyasadaki eski ürünleri aramak zorunda kalmaktadır.

Ayrıca, iyi lokasyona sahip, trafik altyapısı gelişmiş veya kiralamaya uygun, doluluk oranları iyi olan bazı projeler de müşteriler ve yatırımcılar tarafından tercih ediliyor. Örneğin, Thu Duc City bölgesinde en olumlu ikincil fiyat artışı %10,3'lük artışla Masteri Thao Dien'de kaydedildi; Masteri An Phu %5,5 arttı; Safira Khang Dien ise %4,7'lik artışla %5 arttı.

Merkeze yakın birçok konut projesinin ikinci el piyasasında satış fiyatları artıyor.

Thu Duc bölgesinde bir emlakçı olan Bay Nguyen Duy Quang şunları söyledi: "Şu anda, yaşamak için ev satın alan müşterilerin oranı, altyapı geliştirmeyi bekleyen ve elinde tutmak için ev satın alan yatırımcılardan daha fazla. Özellikle, ikincil piyasada ev satın alan yatırımcılar, getiri oranını artırmak için kira da ödüyorlar. Özellikle de merkezi bölgelerde veya önde gelen altyapıya sahip bölgelerde kira talebi ve kira fiyatları her geçen gün artıyor."

Bu emlakçı ayrıca, istikrarlı kira talebi ve artan kira fiyatlarıyla birlikte ev sahiplerinin de satış fiyatlarını artırdığını belirtti. Bu durum, merkez bölgedeki ikincil piyasadaki daire projelerinin satış fiyatlarının geçen yılın aynı dönemine göre artmasının da nedenidir.

Ancak tam tersine, birçok apartman projesi ikincil piyasada fiyat düşüşü kaydediyor. Özellikle, Batdongsan.com.vn'nin 2024'ün ilk çeyreğine ilişkin geçmiş fiyat verilerine göre, Binh Tan bölgesindeki dairelerin satış fiyatı, 2023'ün aynı dönemine kıyasla hala yaklaşık %30 düşüş gösteriyor. Bu bölgedeki An Gia Star, 8X Rainbow, Moonlight Boulevard, Moonlight Park View gibi apartman projelerinde ise hala %3,5-7 oranında fiyat düşüşü görülüyor.

9. Bölge'de birçok projenin satış fiyatında aynı döneme kıyasla ortalama %30'dan fazla düşüş kaydedildi. Bu bölgede fiyat düşüşü kaydeden projeler arasında Lumiere Bulvarı (-%2), Centum Wealth Apartmanı (-%14), Ricca (-%6) ve Saigon Gateway (-%13,5) yer alıyor... 2023 başındaki satış fiyatına kıyasla.

Banliyölerdeki keskin fiyat düşüşünün, komşu illerde düşük fiyatlarla sunulan projelerden etkilendiği ve Ho Chi Minh Şehri'nin arz ihtiyacını "giderdiği" belirtiliyor. Ayrıca, birçok yeni ürün, yatırımcıların sunduğu satış politikaları ve avantajlı kredi faiz oranları açısından birçok avantaj sunuyor. Bu nedenle, ikincil piyasa yoğun bir rekabetle karşı karşıya ve fiyatları düşürmeden hızlı bir şekilde satış yapmak zorlaşıyor. Yüksek bir fiyattan satış yapmak isteyen ev sahipleri, emlak piyasasının fiyat artışı ve toparlanma dönemine girmesini beklemekten başka çare bulamıyor.

Ulaşım altyapısına ilişkin projeler de ilgi görüyor.

İyileşme süreciyle ilgili olarak birçok uzman, Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarının, piyasa talebinin tekrar artması ve yeni birincil arzın devreye girmesiyle 2024'ün son aylarında kademeli olarak toparlanmasının muhtemel olduğunu ve Ho Chi Minh şehrindeki genel fiyat seviyesinin yukarı yönlü değişeceğini söyledi.

Batdongsan.com.vn Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, özellikle piyasanın gerçek alım talebine yöneldiği bir dönemde, dairelerin emlak piyasasında hâlâ baskın segment olduğunu belirtti. Bu aynı zamanda, bugün alım talebinin en hızlı ve en iyi toparlanma oranına sahip tür. Batdongsan.com.vn verilerine göre, yılın ilk 6 ayında Ho Chi Minh City'deki daireler, 2023'ün aynı dönemine kıyasla %51'lik bir artış kaydederek, aramalarda en güçlü artışı gösteren tür oldu.

Artan talep, yatırımcıları önümüzdeki aylarda satışları daha cesur bir şekilde uygulamaya teşvik edecektir. Gelecekteki arz göz önüne alındığında, Ho Chi Minh şehrindeki yeni daire projelerinin çoğunun satış fiyatları üst segmentte olup, ortalama 55-85 milyon VND/m² arasındadır. Ho Chi Minh şehrindeki dairelerin ortalama fiyat artış oranı şu anda yılda yaklaşık %5-7'dir. 2021-2030 yılları arasındaki nüfus ve konut inşaat alanı tahminlerine göre, Ho Chi Minh şehrinde kişi başına ortalama 22 m² inşaat alanına ihtiyaç duyulmaktadır.

2026-2030 yılları arasında Ho Chi Minh Şehri nüfusu 12 milyon artarsa, en az 100 milyon metrekare konut ihtiyacı doğacaktır. Yıl başından bu yana ülke genelindeki konut arzı yalnızca 6.000 adet oldu ki bu, yukarıdaki rakamın %3'ünden bile az. Bu da Ho Chi Minh Şehri'ndeki emlak piyasasına olan gerçek talebin önümüzdeki dönemde de çok yüksek olacağını gösteriyor.

Dang Quoc Hung

Kaynak: https://www.congluan.vn/ly-do-khien-can-ho-chung-cu-tai-thi-truong-thu-cap-tp-hcm-chi-tang-gia-cuc-bo-post300879.html