Gayrimenkul ticareti düzenlemeleri konusunda mecliste birçok çelişkili görüş var

Doğru arazi fiyatlarının belirlenmesine yardımcı olun

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, arazi kullanım hakları piyasası da dahil olmak üzere emlak piyasası şimdiye kadar istikrarlı, şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmemiş ve birçok potansiyel risk barındırmaktadır. Bunun nedeni, Vietnam emlak piyasasında iki fiyat mekanizmasının bulunmasıdır. Bu mekanizmada, devletin ve piyasanın fiyat çerçevesi arasında belirgin bir fark vardır.

Bu farklılıktan dolayı, özellikle arsa bedellerinin ve arsa kullanım bedellerinin belirlenmesinde birçok hukuki sorun ve zorluk ortaya çıkmıştır. Ayrıca, bir dizi arazi ihlalinin ardından, birçok proje de fiyat tespiti ve arsa kullanım bedeli hesaplaması nedeniyle gecikmiştir. Birçok değerleme birimi de değerleme çalışmalarındaki risklerden endişe duymaktadır.

Birçok yerel yönetim, arsa fiyat listesini piyasa fiyatına yaklaştırarak K katsayısını uygulasa da, K katsayısının belirlenmesinde hâlâ birçok öznel faktör bulunmaktadır ve bu faktörler piyasa fiyatını yakından takip etmeyebilir ve bazı durumlar için uygun olmayabilir. Bu nedenle, arsa fiyatlarını belirleme mekanizmasını mükemmelleştirmek için Merkez Kararı şunları öngörmektedir: Arsa fiyat çerçevesi kaldırılmalı, piyasa prensiplerine göre arsa fiyatlarını belirlemek için bir mekanizma ve yöntem getirilmeli ve arsa fiyatlarını belirlemekten sorumlu kurumun görev, yetki ve sorumlulukları belirlenmelidir.

Borsada yapılacak alım satımların, gerçek arazi fiyatlarının değerlendirilmesine yardımcı olacak şeffaf veriler oluşturması bekleniyor.

Ayrıca, piyasa fiyatlarına yakın ve getirdikleri değerle orantılı arsa fiyatlarının belirlenmesi için, gerçek devir geçmişine dayalı gayrimenkul değerlerine ilişkin verilere ihtiyaç vardır. VARS'a göre, gayrimenkul devir işlemlerinin ticaret katları aracılığıyla yapılması, ödemelerin bankalar aracılığıyla yapılması ve arsa alım satım sözleşmelerinin sıkı bir şekilde kontrol edilmesi, en doğru fiyat verilerinin sağlanmasının temelini oluşturmaktadır. Arsa fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakın olmasını sağlayacak bir veri tabanı oluşturulduğunda, taraflar arasında uyum sağlanacaktır. Böylece piyasa daha güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişecektir.

Ayrıca gayrimenkul alım satımının kat mülkiyeti yoluyla yapılması zorunluluğu, Devletin gayrimenkul piyasasına ilişkin bilgileri yönetebileceği bir araca sahip olmasına da yardımcı olacak, böylece gayrimenkul piyasasının sağlıklı ve istikrarlı bir şekilde gelişmesi için gerekli politikaların zamanında çıkarılması sağlanacaktır.

Ayrıca, kat üzerinden işlem yapmanın avantajı, yatırımcıları ve ev alıcılarını korumakla da ilgilidir, çünkü katlar, tüketicilere ulaşmadan önce projenin gerçekliğini ve yasallığını kontrol etmek zorunda kalırlar.

VARS Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh de konuya ilişkin yaptığı açıklamada, borsaların, devletin vergi kaçakçılığını önlemek, para kaynaklarının şeffaflığını sağlamak, kara para aklama ve dolandırıcılığın önlenmesi için düzenlediği işlevlerin uygulanmasını sağlayan birer bekçi görevi göreceğini belirtti.

Ancak Bay Dinh, kat mülkiyeti yoluyla gayrimenkul işlemlerinin zorunlu olması durumunda, kat mülkiyeti ve aracı kurumların daha standart, daha profesyonel olması ve katı düzenlemelere uyması gerektiğini söyledi. Bu nedenle, tüm kat mülkiyeti ve aracı kurumlar yukarıdaki talimatları uygulamak istemese de, birçoğu zorunlu olmadığı için mevcut yasayı uygulamak istiyor.

Artan maliyetler konusunda endişeler

Yukarıdaki avantajların yanı sıra, bu düzenlemeye karşıt görüşler de bulunmaktadır. Birincisi, ticari faaliyetlerdeki ilkeleri ihlal etmekte ve İşletmeler Kanunu ve Yatırım Kanunu gibi diğer kanunlarda öngörülen iş yapma özgürlüğünü kısıtlamaktadır. Dolayısıyla, gayrimenkul alım satım katları devlet yönetim kuruluşları değildir ve devletin yetkisi altında kamu hizmeti sunmazlar. Dolayısıyla, düzenlemeler diğer kuruluşların bir işletmenin hizmetlerinden faydalanmasını gerektirdiğinde, bu genellikle eşitsizlik yaratır.

Ayrıca yatırımcılar, kendi ürünlerini satmak için gayrimenkul katları kurabilirler. Bu aşamada katın amacı, yatırımcılara mümkün olduğunca çok ürün satabilmektir. Bu nedenle, alıcıların hakları garanti altına alınmayacaktır.

Bu arada, bugün gayrimenkul alım satımı yapan müşterilerin çoğu, işlemlerini doğrudan yatırımcı aracılığıyla yapmak istiyor. Birçok müşteri için işlem katı, yalnızca bilgi almak, müşterilerin sorularını yanıtlamak ve alım satım süreçlerini desteklemek için bir yer.

Borsada gayrimenkul alım satım işlemlerinin, ev alıcıları için maliyetlerin artması ve ek prosedürler oluşturulması ihtimali endişelerini beraberinde getiriyor.

Mevcut piyasada olduğu gibi, alıcıların en çok endişe duyduğu konular hâlâ yasal prosedürler, yani projenin satışa uygun olup olmadığı. Bu bilgiler, özellikle kontrol ve halka duyurudan sorumlu olan İnşaat Dairesi Başkanlığı olmak üzere, devlet yönetim kurumlarının sorumluluğundadır. Bu nedenle, zemin kattaki bilgilere erişim yalnızca ilk başvuru aracıdır.

Zira yukarıda da belirtildiği gibi, yatırımcılara mümkün olduğunca çok ürün satma amacı güden bir gayrimenkul alım satım katı gibi özel bir işletmenin, özellikle gelecekte oluşturulacak konut projeleri için, müşterilerine projenin hukuki konuları hakkında en eksiksiz ve doğru bilgiyi sağlayabileceğinden emin olması mümkün değildir.

Ayrıca, kat mülkiyeti üzerinden gayrimenkul alım satımı, maliyetler, prosedürler, personel ve yasal sorumluluklar konusunda endişelere yol açmaktadır. Bu durum, yatırımcıları ürün maliyetlerini artırmak zorunda kaldıklarında zor durumda bırakacak ve gayrimenkul alım satım faaliyetlerini daha da karmaşık hale getirecektir.

Birçok görüş, kat mülkiyeti üzerinden işlem yapılmasını zorunlu kılmak yerine, yasanın yatırımcıların ve gayrimenkul alım satım katlarının, gayrimenkul işlem veritabanını elde etmek için devlet yönetim kurumlarına periyodik raporlar sunmasını şart koşması gerektiğini savunuyor. Bu, piyasanın şeffaflaşmasına yardımcı olacak ve arsa ve daire fiyatlarının gerçek işlemlere göre belirlenmesine olanak tanıyacaktır.

Bu düzenleme hakkında birçok çelişkili görüş olmasına rağmen, İnşaat Bakanı Nguyen Thanh Nghi, yakın zamanda Ulusal Meclis'te yaptığı konuşmada, düzenlemeyi hazırlayan kurumun, gayrimenkul alım satım katlarına ilişkin düzenlemelerin uygun, katı, sorumlulukları açık ve kişilerin ve işletmelerin haklarını güvence altına alacak şekilde tamamlanmasını sağlamak için bu içerikle ilgili yorumları dikkatle incelemeye ve değerlendirmeye devam etmek üzere Hükümete rapor vereceğini belirtti. Aynı zamanda, gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla yapılan işlemlerin onaylanması, gayrimenkul alım satım katlarının sorumlulukları ve yükümlülükleri incelenecek ve tamamlanacaktır.

Kaynak: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html