Asya'da gayrimenkule yatırım talebi sert bir şekilde düştü.

Savills Prospects verilerine göre, Asya Pasifik gayrimenkul yatırım faaliyetlerinin 2022 yılında %6 oranında düşmesi beklenirken, Kuzey Amerika'da bu oran %15, Avrupa'da ise %28'dir. Asya'nın toplam yatırımları da küresel sermayenin daha büyük bir payını oluşturmaktadır.

Savills Asya- Pasifik Araştırma Direktörü Simon Smith, şunları söyledi: Küresel ölçekte birçok jeopolitik belirsizlik varken yatırım faaliyetleri zorlu olmaya devam edecek.

Asya'da gayrimenkule yatırım talebi keskin bir şekilde azaldı. (Fotoğraf: TN)

Simon, "Ancak Asya'daki gayrimenkul sektörünün büyüme potansiyeli devam ediyor ve bu da bölgeyi yatırımcılar için cazip kılıyor" dedi.

Günümüzde gayrimenkul yatırımı, enflasyon, yasal ve jeopolitik istikrarsızlık, yavaşlayan büyüme veya tüketicilerin değişen alışkanlıkları ve ihtiyaçları gibi yatırım verimliliğini etkileyebilecek sayısız faktör nedeniyle daha fazla potansiyel risk taşımaktadır. Gayrimenkul yatırımcılarının doğru kararlar alabilmeleri için riskleri doğru bir şekilde algılamaları gerekmektedir.

Simon ayrıca Asya-Pasifik bölgesindeki gayrimenkul yatırımcılarının şu anda dikkat etmesi gereken risk gruplarına da değindi: yapısal riskler, döngüsel riskler ve piyasa riskleri.

Öncelikle yapısal riskler söz konusu; dijitalleşme, çoğu bölgede pazar yapısında önemli bir değişikliğe yol açtı. Bulut bilişim, e-ticaret, çevrimiçi video ve sosyal medya, günlük aktivitelerimizin çoğunu çevrimiçi ortama taşıyor.

Bu eğilim pandemi döneminde daha da hızlandı ve önümüzdeki dönemde daha da hızlanması bekleniyor.

Örneğin, dünyanın en büyük online perakende alışveriş pazarlarından Güney Kore'de 2022 yılında işlemlerin %37'sinin online olarak ödendiği kaydedilirken, bu rakamın önümüzdeki 5 yılda %45'e çıkması bekleniyor.

Diğer pazarlarda e-ticaret oldukça potansiyelli bir alan olarak kabul ediliyor ve hatta çok fazla gelişme potansiyeline sahip. Çevrimiçi perakendenin gelişimi, yatırımcıların veri merkezi ve lojistik segmentlerine daha fazla ilgi göstermesini sağlayarak, özellikle doğrudan perakende olmak üzere perakende sektörünün çehresini değiştirecek.

İkincisi ise döngüsel risktir. Bu riskte enflasyon, sadece Asya'da değil tüm dünyada gayrimenkul yatırımcılarının karşı karşıya olduğu döngüsel bir risktir.

Geçmişte faiz oranlarındaki keskin artış, emlak fiyatlarını yukarı çekmişti. Olumlu tarafı, enflasyonun düşmesi. Avustralya'da enflasyon, Aralık 2022'deki %8,4'lük zirveden Mart 2023'te %6,8'e düştü.

Ancak yüksek faiz oranları, artan malzeme ve işçilik maliyetleriyle birlikte yatırımcılar için önemli bir endişe kaynağı olmaya devam edecek. Yüksek faiz oranları aynı zamanda büyüme için de risk teşkil ediyor.

Uluslararası Para Fonu'na (IMF) göre, küresel GSYİH büyümesi 2022'de %3,2 ve 2021'de %6 seviyesinden 2023'te %2,7'ye yavaşlayacak. Yüksek faiz oranları devam ederse, büyümenin kısıtlanma riski devam edecek.

Üçüncüsü, iç pazar sorunlarından kaynaklanan risktir. Gayrimenkul piyasası her zaman aşırı arz riskiyle karşı karşıyadır ve bu, sektördeki durgunluğun ana nedenidir. Aşırı arz, birçok farklı pazar ve segmentte bir sorundur. Örneğin, Çin'deki perakende pazarı.

Savills China Araştırma ve Politika Direktörü James McDonald, şunları söyledi: “Çin'in bazı bölgelerindeki perakende alanı fazlası rekor seviyelere ulaşıyor ve 2023'ün ilk aylarında büyük pazarlardaki boşluk oranları çift haneli rakamlara ulaşıyor.

Birçok yerde hâlâ büyük bir mevcut tedarik birikimi ve hatta büyük bir gelecek arzı bulunuyor. Bu arada, perakende sektörü e-ticaret patlamasının baskısı altında kalmaya devam ediyor.

Piyasadaki diğer riskler arasında düzenleyici çerçeve de yer alıyor. Çin'de de gayrimenkul yatırımcılarının hükümet politikalarına daha fazla dikkat etmesi gerekiyor. Finansal kısıtlamaları gevşetme adımlarına rağmen, bu ülkedeki gayrimenkul krizinin sona erme belirtisi yok.

Bu arada, Endonezya gibi gelişmekte olan ülkelerde yatırımcıların piyasa şeffaflığına dikkat etmesi gerekiyor. Bir diğer önemli konu ise siyasi istikrar; örneğin Tayland'daki siyasi istikrarsızlık, yatırımın önündeki en büyük engel olmaya devam ediyor.

Vietnam'da yılın ilk aylarında, Hükümet'in yeni çıkarılan Kararnameler ve Kararnamelerle gayrimenkul sektöründeki zorlukların çözümüne verdiği destek açıkça görüldü. Ayrıca, Mart ayında Devlet Bankası, para piyasasını istikrara kavuşturmak ve ekonominin büyümeyi hızlandırmasını desteklemek için işletme faiz oranını düşürdü.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths'e göre: "Bu politikaların piyasa üzerinde olumlu bir etkisi olması bekleniyor, ancak piyasanın bunları özümsemesi için zamana ihtiyacı var. 2023'ün üçüncü çeyreğinden itibaren daha parlak bir görünümün başlaması bekleniyor."

Daha büyük zorluk, özellikle geliştirme aşamasındaki projeler için anlaşma yapıları ve yasal evraklarla ilgilidir. Bu da müdahale ve net bir yasal çerçeveyle destek gerektiren bir konudur ve bu da Vietnam'daki yabancı yatırım faaliyetlerinin hızını artıracaktır.

Her piyasanın kendine özgü yatırım riskleri olduğu görülebilir. Risk grupları genellikle örtüşür ve net bir şekilde ayrılmaz. Bu zorlukları çözmek için, piyasadaki deneyimli uzmanlardan eşzamanlı önlemler ve tavsiyeler alınması gerekir. Mevcut piyasa durumu göz önüne alındığında, yatırımcıların risklerin yatırım kararları üzerindeki etkisini en aza indirmek için önceden senaryolar hazırlamak üzere profesyonel birimlerle koordineli çalışmaları gerekmektedir.

Kaynak: https://www.congluan.vn/nhu-cau-dau-tu-vao-bat-dong-san-chau-a-giam-manh-post250714.html