Gayrimenkul kredilerinin "ani frenlenmesi" konut fiyatlarını düşüremez

İnşaat Bakanlığı, Hükümet'in gayrimenkul fiyatlarını kontrol altına alma ve frenleme mekanizmasına ilişkin Taslak Kararı hakkında görüş talep ediyor. Taslak, ikinci veya daha fazla ev satın almak için kredilere bir sınırlama getirilmesini öneriyor (ikinci ev için satın alma sözleşmesi bedelinin en fazla %50'si, üçüncü ev için ise en fazla %30'u oranında kredi).

Yatırım Elektronik Gazetesi Baodautu.vn'ye konuşan bir ekonomi uzmanı, gayrimenkul kredilerinin ikinci ve üçüncü kez sıkılaştırılmasının gayrimenkul kredilerinde ani bir frenleme anlamına geleceğini ve bunun da likiditede ani bir düşüşe ve piyasanın donmasına yol açabileceğini söyledi. Geçmişte, kredi sıkılaştırmaları gayrimenkul piyasasında krize de yol açmıştı.

"On yıldan fazla bir süre önce, 2011-2013 döneminde, gayrimenkul piyasası da, kısmen bankaların gayrimenkul kredilerini sıkılaştırması ve gayrimenkul balonunun 2009-2010'da patlaması nedeniyle krize girmişti. Bu dönemde, gayrimenkul kredileri Devlet Bankası tarafından "üretim dışı sektör" olarak sınıflandırılmış ve kredilerin sınırlandırılması zorunlu tutulmuştu. Sonuç olarak gayrimenkul fiyatları düştü, ancak likidite de oldukça durgundu, piyasa neredeyse donmuştu. Gayrimenkul kredilerinde ikinci ve üçüncü sıkılaştırma, mevcut dönemde uygulanırsa, arzın kıtlığı nedeniyle konut fiyatlarını mutlaka düşürmeyecek, ancak piyasanın tam olarak toparlanmadan önce bir likidite krizine girmesine neden olacaktır," dedi bu uzman.

Dr. Le Xuan Nghia, ekonomi uzmanı.

Başbakanlık Politika Danışma Kurulu üyesi Dr. Le Xuan Nghia da bu önlemin uygulanmaması gerektiğini söyledi. Parti ve Hükümet, yıl başından bu yana, zihniyeti idari yönetimden halka ve işletmelere hizmet eden proaktif bir yaratıma doğru kaydıran bir dizi karar yayınladı. Kredi konusunda Başbakan ayrıca Devlet Bankası'ndan 2026 yılında kredi odasının pilot uygulamasını kaldırmasını talep etti. Bu bağlamda, ikinci veya daha fazla gayrimenkul için kredi limiti uygulanması piyasa dışıdır.

Ayrıca, bu uzmana göre, mevcut yasal düzenlemeler uyarınca ticari bankalar, müşterileri için kendi kredi limitlerini belirleme hakkına sahiptir; Devlet Bankası veya herhangi bir yönetim kuruluşu, işletmelerin iş yapma özgürlüğüne müdahale edemez. Devlet Bankası, bankaların güvenli ve sağlıklı bir şekilde faaliyet göstermesini sağlamak için yalnızca teknik araçlar sağlayabilir (örneğin, sermaye güvenlik oranları, kredi limitleri, borç sınıflandırması vb. ile ilgili düzenlemeler).

Devlet Bankası , son birkaç on yıldır gayrimenkul kredi risklerini kontrol altına almak için pek çok çözüme imza atmıştır; örneğin gayrimenkul risk katsayısını artırmak/azaltmak (bazen %250'ye kadar), orta ve uzun vadeli kredilerde kullanılan kısa vadeli sermaye oranını %60'tan %30'a düşürmek... Aslında gayrimenkul kredilerini kontrol altına almak için kullanılan araçların çoğu etkisizdir ve banka sermayesi hâlâ bu alana güçlü bir şekilde akmaktadır.

Ancak Dr. Le Xuan Nghia'ya göre, neredeyse hiçbir ülke gayrimenkul spekülasyonunu kredi politikalarını sıkılaştırarak değil, esas olarak vergi politikalarıyla engelliyor. İkinci gayrimenkulün vergilendirilmesi, ancak eksiksiz bir gayrimenkul veri tabanı mevcut olduğunda uygulanabilir. Vietnam'daki mevcut durum göz önüne alındığında ise bu imkânsız.

Dr. Le Xuan Nghia, "Bankalar otorite değildir, bu yüzden borçluların kaç mülke sahip olduğunu bilemezler. İkinci mülklere vergi koymak bile kolay değil. Çin bir zamanlar ikinci konut vergisi uygulamıştı, ancak bilgiyi kontrol edemediği ve konut fiyatlarını düşüremediği için başarısız olmuştu," dedi.

Uzmana göre gayrimenkul verilerinin toplanması ve hangi gayrimenkullerin birinci, ikinci veya üçüncü sınıf olduğunun belirlenmesi süreci çok büyük miktarda insan kaynağı, teknoloji ve zaman gerektiriyor ve anında yapılamaz.

Üstelik ülkemizdeki gayrimenkul kredilerinin ölçeği (yaklaşık 4 milyon VND, tüm sistemin toplam borcunun %24'ünü oluşturuyor) çok büyük değil. Birçok gelişmiş ülkede bu oran %40'a kadar çıkabiliyor. Elbette, diğer ülkelerde gayrimenkul kredileri çoğunlukla bireylerin ev satın almak için borçlanmalarına yönelikken, yatırımcılar genellikle tahvil ve hisse senedi piyasalarında sermaye buluyor.

Uzmana göre en önemlisi, gayrimenkul kredileri sıkılaştırılsa veya ikinci evlere vergi uygulansa bile, arz şu anki gibi kıt olmaya devam ettiği sürece gayrimenkul fiyatları düşemez.

Bu nedenle uzmanlar, ikinci ve üçüncü konutlar için krediyi sıkılaştırmak yerine, sorunun en uygulanabilir ve temel çözümü olan gayrimenkul arzının, özellikle sosyal konut ve düşük gelirlilere yönelik uygun fiyatlı konutların artırılmasına odaklanmamızı öneriyor.

Sosyal konut ve düşük maliyetli konut arzını artırmak için en önemli konu, yasal engellerin kaldırılması ve konut alıcılarını destekleyecek politikaların oluşturulmasıdır. Devlet Bankası'nın şu anda sosyal konut kredileri için 145.000 milyar VND tutarında bir paketi bulunmaktadır, ancak bu kredi miktarı hala çok düşüktür. Sıkı koşullar ve kredi koşullarının yanı sıra, proje sayısının azlığı ve yüksek faiz oranları (bütçe desteğinin olmaması nedeniyle) bu duruma yol açan nedenler arasındadır.

Yorum (0)