Gayrimenkul kredilerinde 'sıkılaştırma': Ev alıcılarını 'spekülatörler ve sörfçülerle' eş tutmaktan kaçının

TPO - Şu anda çoğu yatırımcı, konut alıcıları için kredi paketleri sunmak üzere bankalarla iş birliği yapıyor. Bu, hem piyasayı canlandıran hem de insanların konutlara kolayca erişmesine yardımcı olan, likiditeyi ve ürün alımını doğrudan etkileyen önemli bir politikadır. Kredi sıkılaştırmasının, piyasa üzerinde olumsuz etkilerden kaçınmak için spekülasyon ile meşru birikim arasında ayrım yapması gerekir.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Kafa karıştırıcı hedeflerden kaçının

İnşaat Bakanlığı , yakın zamanda ticari konutlar için bir kredi limiti önerdi: ikinci bir ev satın almak için kredi sözleşme bedelinin %50'sinden, üçüncü veya daha fazla bir ev satın almak için ise %30'undan fazla olamaz. Bu politikanın spekülasyonu sınırlaması ve piyasanın daha sağlıklı işlemesine rehberlik etmesi bekleniyor.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'ne (VARS IRE) göre, bu öneri, "spekülatörler ve sörfçüler" grubunu, işletme sömürüsü veya çocukları için varlık biriktirme gibi meşru amaçlarla ikinci veya üçüncü ev satın alanlarla aynı kefeye koymaktan kaçınmalıdır. Bu enstitüye göre, kira sömürüsü veya uzun vadeli birikim amacıyla ev satın alan yatırımcı grubu, likiditeyi artırmaya ve daha canlı bir piyasa yaratmaya yardımcı olarak olumlu bir etkiye sahiptir.

VARS IRE, "Kredi kısıtlama politikası, konu ayrımı yapılmaksızın tek tip olarak uygulanırsa, tüm olumlu piyasa dinamiklerini ortadan kaldırma olasılığı çok yüksektir" yorumunu yaptı.

Kredi sıkılaştırması evrensel olarak uygulanmamalıdır.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Bay Nguyen Van Dinh, Vietnam halkının yatırım veya çocukları ve torunları için gayrimenkul satın alma alışkanlığına sahip olduğunu söyledi. Bay Dinh, "Bu meşru bir ihtiyaç ve teşvik edilmeli. Kiralamak veya dükkan açmak için ev satın alan bir kişi, piyasadaki konut talebini karşılamaya da katkıda bulunur. Gerçek talep spekülasyonla bir tutulursa, talep azalır ve işletmeler zorluklarla karşılaşır," dedi.

Bay Dinh'e göre, kredi sıkılaştırması veya vergilendirme evrensel olarak uygulanmamalı, teknik önlemlerle spekülatörleri hedef almalıdır. Aksi takdirde, piyasa dengesizleşecek, likidite azalacak ve işletmelerin rekabet gücü etkilenecektir.

VARS IRE, konut fiyatlarını düşürmenin uzun vadeli çözümünün uygun fiyatlı ticari konutlar geliştirmek olduğuna inanıyor. Bu yılın ikinci çeyrek raporuna göre, lüks daireler toplam arzın %60'ından fazlasını oluştururken, uygun fiyatlı daireler neredeyse yok denecek kadar az ve sadece bazı sosyal konut projelerinde görülüyor.

Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde, uygun fiyatlı konut sektörü uzun yıllardır "kayboldu" ve bu durum arz-talep arasındaki dengesizliğin fiyatları artırmasına neden oldu. VARS IRE, "talep arzı aştığında fiyat artışları kaçınılmazdır" yorumunu yaparak, genel olarak krediyi sıkılaştırmak yerine yeni konut arzını artırmanın temel bir çözüm olduğunu belirtti.

VARS IRE, düzenleyici kurumların, sosyal konut programının düzenlemelerinin mekanik olarak uygulanmasından kaçınarak esnek ve uygulanabilir politikalar geliştirmelerini önermektedir. Düzenleyici çözümler iki hedefe ulaşmalıdır: Yasal talebi azaltmadan spekülasyonu kontrol altına almak ve piyasayı uzun vadede istikrara kavuşturmak.

Piyasanın doğru rolünü ödemeli

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, şu anda en önemli şeyin kaynakların ve sermaye akışlarının tahsisinde piyasanın uygun rolünün yeniden sağlanması olduğunu söyledi.

Bay Vo'ya göre piyasa ekonomisi, sermayeleşme mekanizmasına en çok saygı gösteren modeldir; yani sermayenin esnek bir şekilde hareket etmesine ve en yüksek verimliliği sağlayan yeri bulmasına olanak tanır. Bay Vo, "Sermayeleşme sürecini engelleyen düzenlemeler getirmeyin. Sermayeleşmeyi yasaklamak, piyasayı yasaklamak, piyasa karşıtıdır," diye vurguladı.

Vo, mevcut düzenlemelerin çoğunun hala sübvansiyon mekanizmasına yönelik olduğunu, piyasa kurallarını bozduğunu ve gelişmeyi engellediğini söyledi.

Bay Vo, "Piyasayı yönetmek için sübvansiyon zihniyetini kullanıyoruz ve bu da ekonomik büyümeye tamamen zarar veriyor. Vietnam sık sık ülkelerden kendisini bir piyasa ekonomisi olarak tanımalarını istiyor, ancak şimdiye kadar çoğu G7 ülkesi bunu tanımadı çünkü eski bir zihniyetle hareket ettiğimizi ve piyasa ilkelerine aykırı kararlar aldığımızı görüyorlar," diye analiz etti.

Konut fiyatlarına gelince, Bay Vo'ya göre sorunun kökü kredi sıkılaştırmasında veya gevşetmesinde değil, arz politikasında yatıyor. Bay Vo, "Konut fiyatlarının hikayesi, arzın hikayesidir. Tüm kesimlerde, özellikle de düşük gelirli ve orta sınıf konutlarda arz artırılmazsa, konut fiyatları artmaya devam edecektir. Bu, devletin politika sorumluluğudur," dedi.

Ancak Bay Vo, piyasa ekonomisinde yatırımın yönünü devletin değil, işletmelerin belirlediğini vurguladı. Profesör Vo, "Hangi sektör kârlıysa, işletmeler oraya yatırım yapar, bu doğanın kanunudur. Devlet, krediyi kısıtlayarak veya işletmelerin şu veya bu alana yatırım yapmasını yasaklayarak müdahale edemez ve etmemelidir. Bu, piyasa mekanizmasına aykırıdır," diye belirtti.

Vo'ya göre devletin rolü işletmeler adına karar almak değil, tüm ekonomik sektörlerin piyasanın içsel yasalarına göre faaliyet gösterebilmesi için şeffaf ve eşit bir çerçeve oluşturmaktır.

Vo, "Piyasa ekonomik modelini seçtiğimizde, sübvansiyon zihniyetiyle idari müdahaleler yerine, piyasa mekanizmasına gerçekten güvenmeli ve saygı duymalıyız" diye ekledi.