Yatırımcılar VRG hisselerine karşı temkinli yaklaşıyor.

Nisan 2025 başlarında yaşanan ve endüstriyel gayrimenkul hisselerinin genel olarak sert bir şekilde düşmesine neden olan düzeltmenin ardından, borsa hızla güçlü bir şekilde toparlandı ve sürekli olarak yeni zirvelere ulaştı.

Ancak, Saigon VRG Yatırım Şirketi'nin (hisse kodu SIP) hisseleri tam tersi yönde hareket ederek sürekli olarak 200 günlük hareketli ortalamanın (MA200) altında işlem görmektedir. Bu durum, düşüş trendinin baskın olmaya devam ettiğini göstermektedir.

24 Temmuz ile 11 Kasım tarihleri arasında SIP hisseleri %20,6 oranında düşerek hisse başına 68.400 VND'den 54.300 VND'ye geriledi. 2025 yılının başından itibaren hesaplandığında ise düşüş, 26 Mart'taki 79.020 VND'lik zirveye kıyasla %31,3'e ulaşıyor.

SSI Securities Corporation'ın verilerine göre, bu hisse senedi şu anda 10,61 katlık bir Fiyat/Kazanç (P/E) oranında işlem görüyor; bu da sektör ortalaması olan 17,81 katından önemli ölçüde düşük. 2018 ile 2023 yılları arasında hisse senedinin değerlemesi 7,03 ile 27,41 kat arasında dalgalanmış olup, bu da hisse senedinin şu anda önemli bir iskonto ile işlem gördüğünü göstermektedir.

Saigon VRG Investment'ın olumlu iş sonuçlarının devam etmesine rağmen, hisse senedi fiyat hareketi genel trendin tersine seyretti. 2024 yılında gelir 7.078 milyar VND'ye ulaşarak aynı döneme göre istikrarlı bir büyüme gösterdi. Bunun %90,7'si elektrik, su ve diğer kamu hizmetlerinden elde edilirken, altyapı geliştirme sonrası arazi kiralama gelirleri sadece 389 milyar VND'ye (%5) ulaştı. Bu yapı 2025 yılının ilk dokuz ayında da devam etti; kamu hizmetlerinden elde edilen gelir 5.617 milyar VND'ye (%89,1), arazi kiralama gelirleri ise sadece 310 milyar VND'ye (%4,9) ulaştı.

Saigon VRG Investment, endüstriyel gayrimenkul geliştirmeye odaklanmasına rağmen, gelir yapısı daha tutarlı ve istikrarlı nakit akışı sağlayan bir sektör olan işletme hizmetlerine yöneliktir. Şirket, endüstriyel parklarda arazi kiralayan binlerce işletmeye elektrik, su, atık su arıtma ve altyapı işletme hizmetleri sunmaktadır. Bu, yıllık tekrarlayan bir gelir akışı oluşturarak uzun vadeli nakit akışı avantajı sağlamaktadır.

Öte yandan, endüstriyel arazi kiralama segmenti, kendine özgü muhasebe yöntemi nedeniyle düşük gelir kaydetti. Saigon VRG Investment, geliri tek seferde kaydetmek yerine, arazi kiralama süresine karşılık gelen 50 yıla yaymayı tercih etti. Bu, uzun vadeli sözleşmelerin doğasını doğru bir şekilde yansıtıyor, ancak genellikle sözleşme değerinin tamamını tek seferde kaydeden benzer şirketlere kıyasla kısa vadeli finansal tabloları daha az etkileyici kılıyor.

2024 yıl sonu itibarıyla, Dong Nam, Le Minh Xuan 3 ve Phuoc Dong'daki üç sanayi parkındaki fabrika doluluk oranı %95,13'e ulaştı. Sanayi arazileri özelinde ise, Phuoc Dong (A Bölgesi) %96 doluluk oranına ulaşırken; Dong Nam %89'a, Phuoc Dong (B Bölgesi) ise sadece %24'e (685,28 hektar boş alan) ulaştı; Phuoc Dong 2. Faz %43'e (290,95 hektar boş alan) ulaşırken, 3. Faz henüz geliştirilmedi (394,33 hektar boş alan); Le Minh Xuan 3 %32'ye (106,06 hektar boş alan) ve Loc An - Binh Son %67'ye (117,46 hektar boş alan) ulaştı. Bu, şirketin önümüzdeki yıllarda kiralama faaliyetlerinde önemli ölçüde genişleme potansiyeline sahip olduğunu göstermektedir.

Şirket, potansiyel arazi kaynaklarına sahip olmasının yanı sıra sağlam bir finansal kapasiteye de sahiptir. 30 Eylül 2025 itibarıyla Saigon VRG Investment'ın 5.913 milyar VND nakit parası bulunmakta olup bu, toplam varlıkların %20,8'ini oluşturmaktadır. Ayrıca, 12.822,5 milyar VND tutarında henüz tahsil edilmemiş uzun vadeli gelir (peşin alınan arazi kiralama ödemeleri) de kaydedilmiş olup bu da toplam sermayenin %45,1'ini oluşturmaktadır. Bu, önümüzdeki yıllarda kademeli olarak muhasebeleştirilecek önemli bir rezervdir.

KB Securities Vietnam'a göre, Saigon VRG Investment şu anda yasal işlemleri tamamlanmış yaklaşık 1.189 hektarlık araziye sahip olup, arazi kullanım oranı %78'dir. Şirket, 2025-2026 döneminde yıllık 50-60 hektarlık araziyi kiralayabilir ve mevcut müşterilerine sunduğu hizmetlerden istikrarlı bir nakit akışı sağlayabilir.

Ancak, özellikle karşılıklı gümrük tarifesi politikalarının elektronik bileşenler/ekipmanlar, yapay zeka ve yarı iletkenler gibi son yıllarda önemli değişimler gösteren yüksek teknoloji sektörlerine doğrudan yabancı yatırım çekme önündeki engelleri artırması nedeniyle, küresel ticaret bağlamında kısa vadeli görünüm zorlu olmaya devam etmektedir. Bu durum, dolaylı olarak Saigon VRG Investment'ın müşteri çekme yeteneği üzerinde rekabet baskısı yaratmaktadır. Bu nedenle, 2025'in ikinci yarısında ve 2026'da Saigon VRG Investment'ın kiraladığı alanın 2024'e kıyasla yavaşlaması beklenmektedir.

Bununla birlikte, son derece savunmacı iş modeli, sanayi parkı olanaklarından elde edilen istikrarlı nakit akışı ve geniş temiz arazi rezervi, Saigon VRG Investment'ı uzun vadede sürdürülebilir büyümeyi sürdürme potansiyeline sahip bir şirket haline getirmektedir.

Kaynak: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html