Eski apartmanların yıkım, yenileme ve yeniden inşasında yaşanan darboğazların giderilmesi

Meclis Hukuk Komisyonu, Konut Kanunu Tasarısı (Değişik) hükümlerinin, çökme tehlikesi bulunan tehlikeli apartman binalarından sakinlerin taşınmasına ilişkin usul ve esaslar ile apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için yatırımcı seçimi, yatırımcı seçimi sonrası tazminat ve iskân planları üzerinde mutabakat sağlanması konularındaki darboğazları gidermesi gerektiği görüşündedir.

Ulusal Meclis Hukuk Komitesi Başkanı Hoang Thanh Tung, Konut Kanunu Tasarısı'nın (değiştirilmiş) incelenmesi hakkında rapor veriyor. (Fotoğraf: DUY LINH).

Taslak Arazi Kanunu (Değiştirilmiş) ile çakışma ve çakışmaların önlenmesi

5 Haziran sabahı, Konut Kanunu Tasarısı (Değiştirilmiş) hakkında inceleme raporunu sunan Ulusal Meclis Hukuk Komitesi Başkanı Hoang Thanh Tung, Konut Kanunu'nda değişiklik yapılırken aşılması gereken en önemli sorunlardan birinin eski, yıpranmış ve hasarlı apartmanların yıkılması, yenilenmesi ve yeniden inşa edilmesindeki zorluk olduğunu belirtti.

Mart 2023 tarihli Meclis Daimi Komisyonu'nun görüşlerini de içeren Kanun Tasarısı, apartmanların mülkiyet süresine ilişkin seçeneği kaldırmıştır. Ancak Kanun Komisyonu, Kanun Tasarısı'ndaki ek içeriklerin, sakinlerin başka yere yerleştirilmesi, güvenli olmayan apartmanların yıkılması, yenilenmesi ve yeniden inşası için yetki, düzen ve prosedürler açısından belirlilik ve uygulanabilirlik gerekliliklerini karşılamadığını ve tamamlanması için daha fazla inceleme ve araştırma yapılması gerektiğini tespit etmiştir.

Büyük şehirlerdeki apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin kanunun uygulanmasının araştırılması, incelenmesi ve denetlenmesi sonucunda Hukuk Komisyonu, bu konudaki Kanun Tasarısı hükümlerinin; çökme tehlikesi bulunan tehlikeli apartmanlardan sakinlerin taşınmasına ilişkin usuller; apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşası için yatırımcı seçimi; yatırımcı seçimi sonrasında tazminat ve iskân planları üzerinde anlaşmaya varılması; apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşası projelerine ilişkin karmaşık ve uzun yatırım usulleri konularındaki darboğazları gidermesi gerektiği kanaatindedir.

5 Haziran sabahı toplantıya katılan delegeler. (Fotoğraf: DUY LINH).

Özellikle çökme tehlikesi bulunan tehlikeli apartmanlardan sakinlerin zorla taşınması anayasal hakları (yasal ikamet hakkı, dokunulmaz konut hakkı, konut sahibi olma hakkı vb.) doğrudan etkilediğinden Kanunda düzenlenmesi gerekmektedir.

Bu nedenle, Hükümetin apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası politikasının etkili bir şekilde uygulanmasını sağlamak için yetkiyi, emri, yeniden yerleştirme prosedürlerini ve gerektiğinde uygun uygulama tedbirlerini incelemesi ve özel olarak düzenlemesi önerilir.

Aynı zamanda, Kanunda, kat maliklerinin tazminat ve iskân seçeneklerini seçmelerine ilişkin oy oranını belirlemek; Hükümet tarafından belirlenen belirli bir süre sonunda seçenek üzerinde anlaşmaya varılamaması halinde, Konut Kanunu'nda belirtilen tazminat ve iskân esasları esas alınarak İl Halk Komitesi'nin kararlaştıracağı seçeneğe göre tazminat ve iskân uygulanacağı yönünde düzenleme yapmak.

Mevcut Konut Kanunu'nun hükümlerini devralan Kanun Tasarısı'nın 72. maddesinin a bendinin 1. fıkrası, yıkılması gereken ancak imar planına göre yeniden inşa edilen apartmanlarda, malikler tarafından yerinde iskân sağlanacak ve apartmanın yeniden inşası için para ödenecek.

Hukuk Komisyonu, bu hükmü uygulamaya uygun olması ve yıkılan apartman sahiplerinin yasal arazi kullanım haklarını güvence altına alması nedeniyle onaylamıştır. Ancak, bu konuda, Tapu Kanunu Tasarısı'nın (Değiştirilmiş) 79. maddesinin 3. fıkrasının a bendi, Konut Kanunu hükümleri uyarınca apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşasına yönelik projelerin, ulusal ve kamu yararına sosyo -ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri kazanımı kapsamına girdiğini hükme bağlamaktadır. Bu durum, iki kanun arasında çakışmalara ve çelişkilere yol açmaktadır.

Bu nedenle, Hükümetin, İnşaat Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na, iki yasa tasarısında yer alan yukarıdaki içeriklerin ele alınması ve istikrarlı ve uzun vadeli konut arazisi olan kat maliklerinin meşru ve yasal hak ve çıkarlarının güvence altına alınması amacıyla, ortak bir çözüm önerisinin birlikte incelenmesi ve önerilmesi konusunda talimat vermesi önerilmektedir.

Hukuk Komisyonu ayrıca, uygun yatırım usul ve süreçlerine ilişkin düzenlemeler geliştirmek, çakışmaları ve tekrarları önlemek, uyumluluk maliyetlerini artırmak ve yatırım politikalarının incelenmesi, onaylanması ve onaylanması için gereken süreyi uzatmak amacıyla apartman binası yenileme ve yeniden inşa projelerinin özel niteliğinin araştırılması ve açıklığa kavuşturulması çalışmalarına devam edilmesini önerdi.

Sosyal konut projelerinde arsa kullanım bedeli ve arsa kirasının asgari oranının düzenlenmesi gerekmektedir.

Sosyal konut geliştirme politikasına ilişkin olarak, Kanun Tasarısı'nın 80. maddesinin 1. fıkrası, sosyal konut geliştirme için arazi fonlarının tahsisinin il Halk Komitesi'nin sorumluluğunda olduğunu hükme bağlamaktadır; 80. maddesinin 3. fıkrası, il Halk Komitesi'nin, ticari konut ve kentsel alan inşaat yatırım projelerinin arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarından toplanan fonların belirli bir oranını tazminat, saha temizliği (varsa) ve sosyal konut inşaat yatırım projeleri için teknik altyapı sistemlerinin inşasına veya sosyal konut projelerinin inşasına yatırım yapmak üzere tahsis etmek konusunda aynı düzeydeki Halk Konseyi'ne rapor vermekle yükümlü olduğu hükmünü eklemektedir.

Kanun Komisyonu'ndaki görüşlerin çoğunluğu, Kanun Tasarısı'nın hükümlerine katıldı. Ancak, şeffaflığın ve uygulanabilirliğin sağlanması ve yerel yönetimlerin uygulamada daha fazla sorumluluk üstlenmesi amacıyla, ticari konut projeleri ve kentsel alanlarda yerel bütçeden alınan arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının asgari yüzdesinin sosyal konut geliştirme için kullanılmasına ilişkin yönetmeliğe ekleme yapılması önerildi.

Ayrıca, Hukuk Komisyonu, mevcut Konut Kanunu hükümlerine göre, ticari konut projeleri ve kentsel alanlar inşa eden yatırımcıların, arsa fonunun %20'sini ayırmanın yanı sıra, sosyal konut inşa etmek için arsaya eş zamanlı teknik altyapı yatırımı yapmaları gerektiğini tespit etti. Sadece arsa kullanım bedeli ve arsa kirası kesilse bile, aslında bu tutar devlet bütçesinden karşılanıyor.

İnşaat Bakanı Nguyen Thanh Nghi, Hükümetin Konut Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş) hakkındaki teklifini sunuyor. (Fotoğraf: DUY LINH).

Bu nedenle ticari konut ve kentsel alan inşaat projelerinde yatırımcıların sosyal konut inşa etmek için fon sağlama sorumluluğuna ilişkin ek düzenlemelerin incelenmesi önerilmektedir.

Sosyal konut satışı, kiraya verilmesi veya kiraya verilmesi amacıyla yapılan yatırımlara ilişkin teşvikler bakımından, Kanun Tasarısı'nın 82'nci maddesinde, devlet bütçesinden ödenek, milli tahvil, bono, resmi kalkınma yardım sermayesi, sponsorlardan sağlanan imtiyazlı krediler vb. ile finanse edilmeyen sosyal konut inşaat projelerine yatırım yapan yatırımcıların, projenin tüm arsa alanı için arsa kullanım harcı ve arsa kirasından muaf tutulacağı ve arsa kanunu hükümlerine göre muaf tutulan arsa bedellerinin tespiti, arsa kullanım harcı ve arsa kiralarının hesaplanması gibi işlemleri yapmak zorunda kalmayacakları hükme bağlanmıştır.

Ayrıca, vergi kanunlarına göre tercihli katma değer vergisi ve kurumlar vergisi uygulanmaktadır.

Kanun Komisyonunda görüşülen Kanun Tasarısı hükümlerine görüş çoğunluğu katıldı; aynı zamanda, sosyal konut projelerinde iş, hizmet ve ticaret tesislerinin inşası için özel arazi fonunun azami oranına ilişkin düzenlemeye, sosyal konut yapımına yönelik yatırım projelerinin teklif edilmesinde suistimal edilebilecek boşlukların önlenmesi ve sıkı bir denetim sağlanması amacıyla 82. maddenin 2. fıkrasının eklenmesi önerildi, ancak asıl amaç iş, hizmet ve ticaret tesislerinin inşası için arazi bulunmasıydı.

Devlet tarafından yatırımı yapılmayan ve inşa edilen sosyal konutların satış bedeli, kira bedeli ve taksitli satış bedelinin tespiti konusunda Hukuk Komisyonunda görüşülenlerin çoğunluğu, Kanun Tasarısı'nın, yatırımcıların meşru hak ve menfaatlerini güvence altına alarak, işletmelerin yatırım sermayesini geri kazanmak amacıyla maliyetlerin satış bedeline tam olarak yansıtılmasına ilişkin hükümlerine katıldı.

Ancak şeffaflık ve titizliğin sağlanması açısından satış fiyatına dahil olan “diğer makul masrafların” incelenip açıklığa kavuşturulması veya satış fiyatına dahil edildiğinde masrafların makul sayılmasına ilişkin ilke ve koşulların belirlenmesi önerilir.

nhandan.vn'ye göre:

Kaynak bağlantısı: https://baothaibinh.com.vn/tin-tuc/1/176475/thao-go-diem-nghen-trong-pha-do-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-cu