Vietnam'ın gayrimenkul piyasasının acilen toplam talebi artırması ve arz yaratması gerekiyor.

Hükümet , son zamanlarda emlak piyasasının toparlanıp yükselişe geçmesini desteklemek için birçok güçlü çözüm ortaya koydu. Özellikle 33 sayılı Karar'da, piyasayı "kurtarmak" için birçok spesifik ve ayrıntılı çözüm önerdi. Aslında piyasa da bazı olumlu sinyaller aldı, ancak henüz bir çıkış yakalayamadı.

Gazeteci ve Kamuoyu Gazetesi muhabirlerine konuşan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, şunları söyledi: 2023 yılının ilk 7 ayında emlak piyasası birçok zorlukla karşılaşmaya devam etti.

+ 2023 yılı başından bugüne gayrimenkul piyasasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

- Gayrimenkul piyasası, Hükümet'in zorlukların üstesinden gelmek için aldığı çözümlerin ardından iyileşme belirtileri gösterse de, genel olarak son 7 ayda piyasa hala birçok zorlukla, zayıf likidite ve çok sınırlı arzla karşı karşıya kaldı.

Bunun başlıca nedenleri arasında, çözülemeyen hukuki sorunlar ve sermayeye erişimin sınırlı olması, 2022 yılının ikinci yarısında yatırımcı güvenini etkileyen bazı olayların yaşanması ve genel olarak piyasanın bazı temel sorunlarının (hukuki sorunlar, arz kıtlığı, arz-talep dengesizliği gibi) henüz çözüme kavuşturulmamış olması yer alıyor.

Aslında Vietnam, gayrimenkul piyasasının tüm potansiyelini ve güçlü yanlarını tam olarak kullanamamıştır. Endüstriyel, turistik ve eğlence amaçlı gayrimenkuller yalnızca bazı bölgelerde yoğunlaşmış olup, ülkenin her yerinde itici bir güç ve yaygın bir cazibe oluşturmamaktadır.

Vietnam gayrimenkul piyasasının acilen talebi artırması ve arz kaynağı yaratması gerekiyor. Resim 1

Le Hoang Chau, Vietnam gayrimenkul piyasasının 2023 yılı sonuna kadar durgun kalacağını ve ancak yasal ortamda sağlanan ilerlemeler, olumlu ekonomik büyüme beklentileri ve eş zamanlı ve modern altyapı geliştirmeleri sayesinde 2024 yılının ikinci veya üçüncü çeyreğinden itibaren daha sağlıklı, şeffaf ve daha standart bir şekilde toparlanıp gelişebileceğini öngörüyor.

Birçok yatırım piyasası segmenti hâlâ büyük engeller ve engellerle karşı karşıya. Potansiyel arazi kaynakları en iyi şekilde değerlendirilmedi. Sanayi bölgeleri, ekonomik bölgeler, ihracat işleme bölgeleri ve yüksek teknoloji bölgelerindeki gayrimenkuller, düşük doluluk oranlarıyla, temkinli ve ılımlı bir hızla gelişmeye devam ediyor.

Konut talebi tüm toplumsal sınıflar için, özellikle düşük ve orta gelirli kesimler için çok büyük, ancak taleplere yanıt sınırlı düzeyde.

+ Piyasanın içinde bulunduğu mevcut dönemdeki zorlukları daha net analiz edebilir misiniz?

- Şu anda gayrimenkul piyasasının atılım yapmasını engelleyen 3 temel zorluk ve engel bulunmaktadır.

Birincisi, arazi hukukundan kaynaklanan zorluklar, imar hukukundan kaynaklanan zorluklar ve yatırım hukukundan kaynaklanan bazı zorluklar gibi politika ve yasalarla ilgili zorluklar.

Örneğin planlama konusunda, 1/500'lük detaylı planlara sahip bazı projeler onaylanmış ancak imar ve genel planlarla uyumlu olmayıp, yönetmeliklere göre incelenmekte, düzeltilmekte ve güncellenmektedir.

Ya da arazi değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemeler nedeniyle birçok projede zorluklar, engeller ve yavaş uygulama yaşanmaktadır; çoğu durumda arazi kullanım planlaması ilan edilmiş ancak ilçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planı bulunmamaktadır...

İkincisi, sermaye akışındaki zorluklardır. Özellikle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin krediye erişimi, başlıca üç sorundan dolayı hâlâ kolay değildir: yüksek faiz oranları, projelerin yasallığı ve piyasa likiditesine duyulan güven. Nitekim reel faiz oranı yıllık %11-12 civarındadır.

Faiz oranlarının son dönemde %0,5-2 oranında düşürülmesi, Hükümet ve bankacılık sistemi tarafından büyük bir çabadır. Bu hamle, ekonomi ve gayrimenkul sektörü üzerinde olumlu bir etki yaratmaktadır.

Ancak proje süresinin 1 yıl kısaltılması, işletmelerin faizden kaynaklanan sermaye maliyetlerinden %12-15'e kadar tasarruf etmelerine yardımcı olabilir. Ayrıca, tüm yıl boyunca ücret, makine ve ekipman vb. maliyetlerinden tasarruf etmeleri de cabası.

Gayrimenkul kredilerinde risk kontrolüne ilişkin sıkı düzenlemeler, piyasanın daha sağlıklı olmasına, gerçek ihtiyaçlara daha yakın olmasına ve fiyat balonlarının oluşmasının önlenmesine yardımcı olur.

Ancak günümüzde gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin büyük çoğunluğunun finansal gücü sınırlı, öz sermayesi düşük, faaliyetleri ağırlıklı olarak banka kredi sermayesine dayalı olduğundan kredi sermayesine erişimde zorluk yaşanmaktadır.

Sosyal konutlar için 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi kapsamındaki kredilerin faiz oranları çok yüksek (işletmeler için %8,7, ev alıcıları için yıllık %8,2), bu da yatırımcılar ve ev alıcıları için zorluk yaratıyor.

Üçüncüsü, toplam talep ve piyasa güvenindeki zorluklar. Toplam talebin, özellikle lüks konut, lüks turizm ve tatil amaçlı gayrimenkul ve arsa gibi birçok segmentte keskin bir şekilde düştüğü görülüyor. Piyasa güveni de keskin bir şekilde azaldı.

Vietnam Emlak Birliği'nin yaptığı ön araştırmaya göre, proje geliştirme işletmelerinin üçte ikisi son bir yılda neredeyse hiç yeni proje geliştirme faaliyetinde bulunmadı.

Bu arada, emlak komisyonculuğu şirketleri personel sayısının yaklaşık %50-70'ini işten çıkardı. Yatırımcıların çoğunluğunu oluşturan yatırımcılar, son dönemde emlak piyasasına yatırım yapmadı.

+ Peki gayrimenkul piyasasının çıkışa geçmesi için ne gibi önerileriniz var?

- Şu anda en acil konu, toplam talebi artırmak ve Vietnam emlak piyasası için önemli bir arz kaynağı yaratmaktır. Vietnam emlak piyasasındaki en büyük talep şu anda uygun fiyatlı ticari konut segmentidir. Bu nedenle, toplam talebi artırmak için bu türün hızlı, güçlü ve çeşitli bir şekilde geliştirilmesi gerekmektedir.

Ancak yakın gelecekte Hükümetin 2023 ve 2023-2025 dönemi Sosyo-Ekonomik Kurtarma ve Kalkınma Programı kapsamında gayrimenkul piyasasını destekleyici çözümleri etkin bir şekilde uygulamaya koyması gerekmektedir.

Ayrıca, takvimin gerisinde kalan/askıya alınan gayrimenkul projelerine ilişkin hukuki süreçlerin gözden geçirilmesinin ivedilikle tamamlanması ve 2022 ve 2023 yıllarında projelerin yeniden hayata geçirilmesi için gerekli koşulların oluşturulması, piyasaya mal arzının sağlanması.

Ayrıca, Hükümetin 6 Haziran 2014 tarihli ve 43/NQ-CP sayılı, arazi kullanarak yatırım projelerinin oluşturulması ve uygulanmasında idari prosedürlerin yeniden düzenlenmesi ve iş ortamının iyileştirilmesine ilişkin bir dizi temel görev hakkında Kararnamesinin 2. maddesinin 1. fıkrasının h bendi uyarınca onaylı detaylı planlama yapılan 1/500 parselindeki yatırım projelerine yönelik inşaat izinlerinin Devlet tarafından muaf tutulmasını umuyorum.

Kredi sermayesi konusunda ticari bankaların da elektronik ödemeli ve nakit dışı ödemeli gayrimenkul işlemlerinde faiz oranları/ücretler konusunda desteğini artırması gerektiğini düşünüyorum.

Ayrıca, 2023-2025 döneminde gayrimenkul piyasası için kredi faiz oranının aşağıdaki gibi olmasını öneriyorum: Gelire uygun ticari konut segmentinde ise yıllık %7'nin altında olması önerilmektedir.

Sosyal konut segmenti: İşletmeler için önerilen oran yıllık %6'nın altında; konut alıcıları için önerilen oran yıllık %4,5'in altındadır. Turizm ve tatil köyü gayrimenkul segmenti için önerilen oran yıllık %9'un altındadır. Son olarak, lüks konut gayrimenkul segmenti ve diğer segmentler için önerilen oran yıllık %9-10 arasındadır.

Tahvillerin özel olarak ihraç edilmesi yerine halka arz edilmesi eğiliminin yönlendirilmesi ve teşvik edilmesi; kurumsal tahviller, mevduat iptali ve gayrimenkul devirlerinde "çift fiyat" bildirimi ile ilgili ihlallerin hem caydırıcılığı artırmak hem de yatırımcı haklarını güvence altına almak için sıkı bir şekilde ele alınmaya devam edilmesi, bütçe kayıplarının azaltılması; kurumsal tahviller ve fon sertifikalarındaki yatırımcıları koruyan yasal çerçevenin mükemmelleştirilmesi.

Son olarak, 10/2023/ND-CP sayılı, Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin kararnamelerin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan Kararname temelinde, turizm ve tatil amaçlı gayrimenkullerin geliştirilmesini teşvik etmek ve onlarca milyar ABD doları tutarındaki kaynağı hızla serbest bırakmak için ikincil yatırımcılara turizm ve tatil amaçlı gayrimenkuller için mülkiyet belgesi verilmesinin teşvik edilmesini öneriyorum.

Yorum (0)