Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki insanların gelirleri 'nefes nefese' kaldı, konut fiyatlarına yetişemiyor

30 Temmuz öğleden sonra düzenlenen "Yeni bağlamda gayrimenkul yatırım odağı" başlıklı tartışmada, CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Nguyen Hoai An şunları söyledi: Son zamanlarda Hanoi'deki daire fiyatları sürekli artıyor, hatta keskin bir şekilde artıyor. Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları durgunluk eğiliminde olsa da, bu durum iki pazar arasındaki uçurumun daralmasına neden oluyor.

Bayan Hoai An, konuyu daha detaylı bir şekilde analiz ederek şunları söyledi: 2019 yılında Ho Chi Minh şehrindeki dairelerin (birincil arz) fiyatı Hanoi'dekinden yaklaşık %30 daha yüksekken, 2024 yılına gelindiğinde bu oran %5-7'ye düştü. Benzer şekilde, ikincil piyasadaki fiyat farkı da %30'dan yaklaşık %10'a düştü.

CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An seminerde konuştu. (Fotoğraf: VV)

Hanoi'deki ikincil piyasada, alan ve ölçek açısından, merkezden banliyölere kadar neredeyse tüm bölgelerde %20-25 oranında fiyat artışları yaşandı. 3 No'lu Çevre Yolu çevresindeki bölgede, merkezden daha uzak bölgelere göre daha belirgin bir fiyat artışı görüldü.

Ho Chi Minh şehrinde, korelasyon karşılaştırması, ikincil piyasada nispeten ılımlı bir fiyat artışı kaydetti. Merkez bölgeler hariç, çoğu yalnızca %1-2 oranında arttı.

Göstergelere göre, bu ürünün arzı hem Hanoi'de hem de Ho Chi Minh şehrinde oldukça sınırlı. Özellikle Hanoi'de, 2022'de güçlü dalgalanmalar yaşadıktan sonra arz yavaşlıyor. Düşük katlı konutların satış fiyatı, dairelere kıyasla daha düşük bir fiyat artışıyla, arz artışına paralellik gösteriyor.

Ho Chi Minh City ve Hanoi'deki ikincil piyasada yıllık büyüme sadece %3-4 seviyesinde seyrediyor; Ho Chi Minh City'de bile ortalama fiyat aşağı yönlü ayarlanmış durumda. Düşük katlı gayrimenkullerdeki fiyat hareketi, mevcut piyasa odağının apartman segmentine odaklandığını gösteriyor.

Bu durum karşısında Bayan Hoai An şunları söyledi: Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki insanların ev satın alması giderek zorlaşıyor.

Bayan Hoai An şu kanıtı sundu: Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki konut fiyatları Kuala Lumpur (Malezya) ile aynı seviyede, ancak Kuala Lumpur sakinlerinin geliri Hanoi ve Ho Chi Minh City'dekinden 4 kat daha yüksek. Dolayısıyla, Kuala Lumpur'daki insanların ödeme gücü, Vietnam'daki şehirlere göre çok daha yüksek.

Bayan Hoai An, "Genel olarak, Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük şehirlerdeki insanların gelir artışının ev/apartman fiyatlarındaki artışa ayak uyduramadığı görülüyor" diye vurguladı.

Gelecekte Hanoi'deki daire arzının nispeten bol olması bekleniyor. Ayrıca, yakın gelecekte büyük kentsel alan projelerinin satışa sunulmasıyla birlikte arsa (arsaya bağlı gayrimenkul) arzının da artması bekleniyor.

2026 yılına kadar 55.000 üründen oluşan yeni gayrimenkul arzı, Ring Road 3'e yoğunlaşacak ve Ring Road 3'ün dışında şehrin Kuzeydoğusu ve Batısına doğru genişleyecek.

Son 20 yılda Hanoi'deki gayrimenkullerin oranı, çoğunlukla Çevre Yolu 3 bölgesi dışında konumlanmış olup, artmaya devam etmiştir. 2025 yılına kadar bu oranın yaklaşık %60'a ulaşması ve önümüzdeki dönemde de artmaya devam etmesi beklenmektedir.

Hanoi'deki kat mülkiyeti ve arsa arzının 2026 yılına kadar artmaya ve gelişmeye devam etmesi öngörülüyor. Hanoi'deki hem birincil hem de ikincil kat mülkiyeti piyasası için öngörülen fiyat artışları devam ediyor. Bu fiyat artış oranı yılda yaklaşık %20'nin üzerinde; bu daha önce hiç görülmemiş bir rakam.

2026 yılından itibaren yeni bir fiyat seviyesi oluştuğunda bu büyüme oranının istikrar kazanması mümkün olabilir.

Bayan Hoai An, "Bu arada, Ho Chi Minh Şehri yılda %5-6 oranında istikrarlı bir fiyat artışı kaydetti. Ho Chi Minh Şehri'ndeki emlak piyasasının son 2 yılda neredeyse hiç artmamışken, Hanoi bölgesinin neden güçlü bir artış gösterdiğini, 2015-2019 yılları arasında bu bölgede yıllık %15'lik bir artışla oluşan ve ardından duran fiyat seviyesine bakarak açıklayabiliriz," dedi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/thu-nhap-cua-nguoi-dan-ha-noi-tphcm-hut-hoi-kho-duoi-kip-gia-nha-post305582.html