Thanh Hoa'daki kentsel alan projelerinin mevcut durumu - Yatırımcı kapasitesinden devlet yönetimine kadar yetersizlikler (Bölüm 1): Kırmızı kitaplar için 7 yıllık bekleyiş

(Baothanhhoa.vn) - Son yıllarda, Thanh Hoa Şehri'ndeki yeni kentsel alanlardaki binlerce hane, arazi satın almak ve geniş evler inşa etmek için milyarlarca dong harcadı, ancak henüz arazi kullanım hakkı sertifikaları (GCNQSDD veya kırmızı kitaplar) alamadı. MBQH 2125'in 1. etabından, kırmızı kitaplara "asılan" bir dizi projeye kadar, kentsel yönetim tablosunun birçok eksikliği ortaya koyduğu görülüyor. Bu duruma son vermek ve daha sürdürülebilir, medeni ve insancıl bir kentsel gelişime yön vermek için güçlü ve çığır açan çözümlerin zamanı geldi.

Thanh Hoa şehri, Dong Ve semtindeki MBQH 2125 1. etap konut alanının bir köşesi. Fotoğraf: PV

Uygulamalardan hikayeler

Mart 2025'te Thanh Hoa Gazetesi, MBQH 2125 faz 1'de (Thanh Hoa Şehri, Dong Ve Mahallesi, Thanh Hoa Şehri Güney Kentsel Alanındaki Konut ve Yeşil Park Projesi'ne ait) yaşayan hanelerden bir dilekçe aldı.

Dilekçelerden biri şu ifadelerle başlıyor: “MBQH 2125 Projesi Faz 1 Yatırımcısı'nın kırmızı kitap vermemesi nedeniyle ilgili makamlara dördüncü kez dilekçe gönderiyoruz; MBQH 2125 Projesi Faz 1 Yatırımcısı'ndan ve ilgili makamlardan gelen yanıt tatmin edici olmayıp, hanelerin meşru isteklerinin yerine getirilmesinde gecikme ve ihmal belirtileri göstermektedir.”

MBQH 2125 Projesi 1. Aşama'nın, ^{82.188,8 m2'lik} bir alana sahip ve 633 arsa (85 villa arsası, 548 bitişik arsa) içeren Thanh Hoa şehrindeki büyük kentsel gelişim projelerinden biri olduğu bilinmektedir. Hanoi Hoang Gia Gayrimenkul Anonim Şirketi, projenin arazi kullanım hakları ihalesini kazanan birimdir (Thanh Hoa İl Halk Komitesi'nin 2 Ağustos 2018 tarihli ve 2939/QD-UBND sayılı Kararı uyarınca). Şirket, arazi kullanım ücretlerine ilişkin mali yükümlülüklerini yerine getirmiş ve arazi kullanım hakkı sertifikası almıştır. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı (şimdiki adıyla Tarım ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı), 2019 yılından bu yana sahadaki arazinin Hanoi Hoang Gia Gayrimenkul Anonim Şirketi'ne devrini organize etmek için ilgili birimlerle koordinasyon sağlamaktadır.

Devlet, proje yatırımcısına arazi kullanım hakkı belgesi vermiş olsa da, bu alanda arazi satın alan haneler henüz kırmızı kitap almamıştır. Bu durum, birçok hane için endişe ve kaygı kaynağı haline gelmiştir çünkü ilgili birçok hak da etkilenmektedir.

Devlet, proje yatırımcısına arazi kullanım hakkı belgesi vermiş olsa da, bu alanda arazi satın alan haneler henüz kırmızı kitap almamıştır. Bu durum, birçok hane için endişe ve kaygı kaynağı haline gelmiştir çünkü ilgili birçok hak da etkilenmektedir.

MBQH 2125 1. etap sakini Bayan NHA şunları söyledi: "Birçok kez bir araya gelerek yatırımcıdan arazi satın alan hanelere kırmızı kitap verilmesi için gerekli prosedürleri başlatmasını talep ettik, ancak bize yanıt vermediler. Şehrin hareketli bir kentsel bölgesinin ortasında yaşamamıza rağmen hala kırmızı kitabımızın olmaması, mahallede doğum, evlilik veya eğitim kaydı yaptıramama gibi insanların yaşamlarını ve faaliyetlerini büyük ölçüde etkiledi."

Bayan LTG'nin ailesi, MBQH 2125 1. etapta "kredi sözleşmesi" şeklinde arsa satın alıp 2022-2023 yıllarında ev inşa eden hanelerden biri. Evi, aynı zamanda, öngörülen projeye göre yanlış inşa edilmiş birçok daireden biri. Evin ön cephesinde 4 kat ve 1 çatı katı yok ve arka tarafta boş alan yok. Bayan G. şunları paylaştı: "Bu bölgede, 2024'ten önce inşa edilen evlerin çoğu onaylı modele göre tasarlanmıyor, çünkü o zamanlar yatırımcıdan hiçbir rehberlik, denetim veya hatırlatma olmadan arsayı alıp inşa ediyorlardı. Birçok hane şu anda ev tasarımı ve inşaat yoğunluğunun yanlış olduğundan endişe ediyor, gelecekte kırmızı kitap başvurusunu tamamlamak için bunun üstesinden gelmenin bir yolu olacak mı? Kırmızı kitabı olmayan evler nedeniyle, arsa kullanıcılarının birçok hakkı da sınırlı, bankadan ipotek alamıyorlar ve çalışmak için daha uygun bir yere taşınmak isterlerse, bunu ertelemek zorunda kalıyorlar!"

Hukuki ve sorumluluk sorunları

MBQH 2125 Projesi 1. Aşama'nın hukuki hikayesine dönersek, sorunun özü belki de yatırımcının projeyi uygulama biçiminden kaynaklanıyor. MBQH 2125 Projesi 1. Aşama yönetmeliklerine göre, yatırımcı, müşterilere satış yapabilmesi için ham evin tüm inşaat kalemlerini yetkili makam tarafından onaylanan tasarıma göre tamamlamak zorundadır, ancak gerçek tamamen farklıdır.

Yukarıdan görülen Thanh Hoa şehri. Fotoğraf: PV

"Arazi kullanım hakları ihalesini kazandıktan hemen sonra, ham bir ev inşa etmek için fon olmadığı için Hanoi Royal Real Estate Anonim Şirketi, Vietnam Prosperity Investment Group Anonim Şirketi ile koordinasyon halinde ham bir ev inşa etmedi; ancak müşterilerin ev inşa etmek için arazi satın alma ihtiyacına dayanarak, müşterilere "Kredi Sözleşmesi" şeklinde arazi satışı konusunda danıştılar. Bu kredi sözleşmesi bilgi gizliliğini gerektiriyor" dedi bu araziden arazi satın alan bir hane.

Bazı haneler şunları ekledi: "Müşteri ile yapılan anlaşmaya göre, "kredi sözleşmesi"nin parsel numarası, projedeki arsanın parsel numarası ve borç numarasıdır. Anlaşıldığı gibi tam tutarı ödeyen müşterilere, yatırımcı tarafından kredi sözleşmesi, arsa teslim tutanağı, müşterinin evi kendi inşa etmesi için ekli belgelerle birlikte evin tasarım çizimlerine göre inşa edileceğine dair taahhüt gibi belgeler teslim edilecektir. Müşteri kaba inşaatı tamamladığında, yatırımcı satış sözleşmesi yapma adımlarını kabul edecek ve müşteriye kırmızı kitap verme prosedürlerini uygulayacaktır."

Bu, "yasayı atlatmanın" oldukça yaygın bir biçimidir; ham bir ev inşa edip tamamlanmış evi satmak yerine, yatırımcı araziyi insanlara bir "kredi sözleşmesi" aracılığıyla satar ve ardından insanların kendi evlerini inşa etmelerine izin verir. Bu durum, iki önemli ve kolayca görülebilen sonuca yol açar: İnsanların yatırımcıyla arazi satışına ilişkin tam yasal belgeleri olmaması, ödedikleri arazinin mülkiyetine sahip olmamaları; gevşek yönetim nedeniyle birçok hane, onaylı kentsel tasarımlara uygun ev inşa etme yükümlülüğünü yerine getirmez ve bu da daha sonra birçok sonuca yol açar.

"Arazi kullanım hakları ihalesini kazandıktan hemen sonra, ham ev inşa etmek için yeterli fon olmadığı için Hanoi Royal Real Estate Anonim Şirketi, Vietnam Prosperity Investment Group Anonim Şirketi ile koordinasyon halinde ham ev inşa etmedi; ancak müşterilerin konut için arazi satın alma ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak, müşterilere "Kredi Sözleşmesi" aracılığıyla arazi satışı konusunda danışmanlık yaptı. Bu kredi sözleşmesi bilgi gizliliğini gerektiriyor."

Bu, "yasayı atlatmanın" oldukça yaygın bir biçimidir. Ham bir ev inşa edip tamamlanmış evi satmak yerine, yatırımcı arsayı insanlara "kredi sözleşmesi" yoluyla satar ve ardından insanların kendi evlerini inşa etmelerine izin verir...

MBQH 2125 1. etap sakini Bayan LT T şunları söyledi: "Başlangıçta, müşteriler ev inşa etmeye başladığında, yatırımcı kontrol ve denetim yapmıyordu, bu nedenle birçok hane, genel tasarım çizimlerine uymadan, kendi tasarımlarına göre keyfi olarak ev inşa ediyordu. Son yıllarda denetim daha sıkı hale geldi ve müşteriler onaylı tasarıma göre inşa ediyor. Dahası, her hane inşaata başladığında, tasarıma göre inşa etme taahhüdü için 100 milyon VND, proje yönetimi ve denetimi için de 30 milyon VND depozito ödemek zorunda."

MBQH 2125 1. etaptaki nüfus yoğunluğu şu ana kadar oldukça yoğun. Muhabirin sahadaki bazı ev sıralarında yaptığı gözlemler, bazı hanelerin projeye uygun, bazılarının ise yanlış projeye uygun olarak inşa ettiğini gösteriyor. Birçok hanenin endişesi, evin doğru projeye uygun inşa edilip edilmediği ve bu arazide arsa satın alan hanelere ne zaman kırmızı kitap verileceği. "Yatırımcının, artık toplam kırmızı kitapları yönetmediği için müşterilere kırmızı kitap verme prosedürlerini uygulamadığını duyduğumuz için endişeliyiz. Hanelerin varlıklarına zarar gelmesi mümkün mü?" diye sordu NTT sakini Bayan.

Halkın dilekçesi ve İl Halk Komitesi'nin yönlendirmesi üzerine, Şubat 2025'te Hanoi Kraliyet Gayrimenkul Anonim Şirketi yazılı yanıt verdi. Şirket, 10 Şubat 2025 tarihli 03/CV-HNHG ve 14 Şubat 2025 tarihli 04/CV-HNHG sayılı Resmi Gönderilerinde şunları belirtmiştir: "Şirket, ihaleyi kazanan toplam 633 arsadan 570'inin inşaatını bugüne kadar tamamlamış olup, kalan 63 arsanın inşaatına yatırım yapmaya devam etmektedir." Şirket, "kredi sözleşmeleri" yoluyla sermaye seferberliği konusunda, bunun 2020 tarihli İşletmeler Kanunu'nun 7. Maddesi 3. Fıkrası uyarınca yasal bir faaliyet olduğuna inanmaktadır. İlerlemedeki gecikmeyle ilgili olarak şirket, "özellikle COVID-19 pandemisinin uzun sürmesi ve genel olarak Vietnam ekonomisini ve özellikle de şirketi büyük ölçüde etkilemesi durumunda, hem öznel hem de nesnel birçok faktöre" atıfta bulunmuştur. Şirketin, "2025 yılının ikinci çeyreğinde uygun hanelere arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesinin tamamlanması bekleniyor" taahhüdünde bulunduğuna dikkat çekiliyor.

MBQH 2125 1. Aşama projesi, Thanh Hoa'daki kentsel proje yönetimindeki eksikliklerin tipik bir örneğidir. Yatırımcının, onaylanmış tasarıma göre ham evleri inşa etmemesi, hanelerin kendi evlerini inşa etmeleri için kredi sözleşmeleri aracılığıyla "arazi satışı" yöntemini kullanması ve inşaat sürecinde denetim ve yönetim eksikliği birçok sonuca yol açmıştır. Projenin başlamasından bu yana 7 yıl geçti, insanlar arazi satın alıp yerleştiler, ancak şimdiye kadar, birçok teklif ve dilekçeye rağmen, kırmızı kitap alamadılar ve bu da kamuoyunda büyük bir öfkeye yol açtı.

MBQH 2125 1. Aşama projesi, Thanh Hoa'daki kentsel proje yönetimindeki eksikliklerin tipik bir örneğidir. Yatırımcının, onaylanmış tasarıma göre ham evleri inşa etmemesi, hanelerin kendi evlerini inşa etmeleri için kredi sözleşmeleri aracılığıyla "arazi satışı" yöntemini kullanması ve inşaat sürecinde denetim ve yönetim eksikliği birçok sonuca yol açmıştır. Projenin başlamasından bu yana 7 yıl geçti, insanlar arazi satın alıp yerleştiler, ancak şimdiye kadar, birçok teklif ve dilekçeye rağmen, kırmızı kitap alamadılar ve bu da kamuoyunda büyük bir öfkeye yol açtı.

Yatırımcının kırmızı kitapların ihracını 2025 yılının ikinci çeyreğinde tamamlama taahhüdü olumlu bir sinyal olmakla birlikte, MBQH 2125 1. fazındaki sorunların çözümüne katkıda bulunacak şekilde, belirlenen yol haritasına uygun olarak uygulamanın sağlanması için yetkililerden yakın denetim gerekmektedir. Bu durumdan hareketle, devlet yönetim kurumlarının yeni kentsel alan projelerinde inşaat düzeni ve diğer konuların yönetiminde daha köklü çözümlere sahip olması ve gelecekte benzer durumların yaşanmaması gerekmektedir.

To Dung - Viet Huong

Ders 2: MBQH 2125 1. aşamanın "Klon" projeleri

Source: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm