Gayrimenkul devir vergisi: Uzmanlar, alım satım arasındaki fark üzerinden %20 oranında 'vergi' alınmasını öneriyor

ANTD.VN - Uzmanlar, gayrimenkul alım satımı arasındaki fark üzerinden, mevcut yüzde 2'lik devir bedeli üzerinden vergi uygulanması yerine, yüzde 20 oranında vergi uygulanmasını öneriyor.

Alış ve satış fiyatları arasındaki farka vergi uygulanmalı mı?

Birçok uzmana göre gayrimenkul transferlerinden elde edilen gelir, hâlihazırda kişisel gelir vergisi sisteminde önemli gelir kaynaklarından biri olmakla birlikte, vergilendirmede hâlâ birçok sınırlama ve eksiklik bulunmaktadır.

Ulusal Ekonomi Üniversitesi Bankacılık ve Finans Enstitüsü Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Phan Huu Nghi, gayrimenkul transferlerinden elde edilen gelirlere uygulanan kişisel gelir vergisinin şu anda iki şekilde uygulandığını söyledi.

Birincisi, kâr veya zarar olmasına bakılmaksızın işlem bedeli üzerinden %2 oranında vergi alınmasıdır. İkincisi ise alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden %20 oranında vergi alınmasıdır.

Uzmana göre, işlem bedeli üzerinden alınan %2'lik vergi basit ve tahsil edilmesi kolay olsa da, satış fiyatlarının beyanında büyük bir boşluk yaratıyor. Satıcılar, ödenecek vergi miktarını azaltmak için genellikle gerçek fiyattan daha düşük bir devir bedeli beyan ediyorlar. Bu durum, yalnızca devlet bütçesine gelir kaybına yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda emlak piyasasının şeffaflığını da olumsuz etkiliyor.

Aksine, alım fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden alınan %20'lik vergi, gerçek geliri doğru bir şekilde yansıttığı için avantajlıdır. Ancak bu yöntem, özellikle bugün olduğu gibi şeffaf bir alım-satım fiyat yönetimi mekanizmasının bulunmadığı yıllar önce gerçekleşen gayrimenkul işlemlerinde doğru alım fiyatını belirlemede zorluk yaratmaktadır.

Uzmanlar, mevcut gayrimenkul devir vergisinin hala yetersiz olduğunu söylüyor.

Doçent Dr. Phan Huu Nghi, adaletin sağlanması ve vergi kaçakçılığının sınırlandırılması için kurumlar vergisine benzer şekilde alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki farka yüzde 20 oranında vergi uygulanması gerektiğini söyledi.

"Şu anda vergi daireleri ve Tarım ve Çevre Bakanlığı, vergi hesaplamak için alım satım fiyatlarına ilişkin tam bilgiye sahip. Dolayısıyla, transfer fiyatlarının gerçek verilerle karşılaştırılması yoluyla kontrol edilmesi tamamen mümkün.

Alıcılar vergiden kaçınmak için düşük fiyat beyan etmeyi kabul ettiklerinde, yeniden satış zamanı geldiğinde piyasa fiyatından daha düşük bir satın alma fiyatı kaydetmekte zorluk çekeceklerdir, bu da alıcının iki fiyatlı satın almaya (yani düşük fiyat beyan etmeye) razı olmaması durumunda daha sonra yeniden satış işleminde ödenecek daha yüksek vergiye yol açabilir" - diye analiz etti.

Uzmana göre, alım-satım fiyatları arasındaki farka uygulanan %20'lik vergi, sahte fiyat beyanlarına karşı sıkı yaptırımlarla birlikte uygulanmalı. Böylece gayrimenkul işlemleri daha şeffaf hale gelecek, "iki fiyat" (gerçek fiyat ve beyan edilen fiyat) durumu sınırlanacak ve aynı zamanda devletin vergileri daha adil bir şekilde toplamasına yardımcı olunacak. Aracılar ve dolaylı alım-satımlar tarafından fiyatların yükseltilmesine yönelik piyasa, azami düzeyde sınırlandırılacak.

"Gerçek kârlara %20 vergi uygulanmasının önemli etkilerinden biri, gayrimenkul fiyatlarının yükselmesini sınırlamaya yardımcı olmasıdır. Katma değer vergisi politikası sıkı bir şekilde uygulanırsa, gayrimenkul şirketleri satış fiyatlarını belirlerken daha dikkatli hesaplamalar yapmak zorunda kalacak ve bu da piyasanın daha şeffaf ve etkili bir şekilde işlemesine yardımcı olacaktır." - Doçent Dr. Phan Huu Nghi görüşünü dile getirdi.

Benzer şekilde, Hanoi İşletme ve Teknoloji Üniversitesi Öğretim Görevlisi Dr. Nguyen Ngoc Tu, satış fiyatı üzerinden %2 vergi hesaplanmasının kolayca aşırı ücretlendirmeye yol açabileceğini ve yalnızca gelir üzerinden, yani mükellefin gelirinden giderleri çıkarılarak alınan kişisel gelir vergisinin doğasıyla uyuşmadığını söyledi.

Gayrimenkul değerine yıllık emlak vergisi getirilmesi önerisi

Küresel Finans ve Gayrimenkul Piyasaları Araştırma ve Geliştirme Enstitüsü Direktörü Uzman Nguyen Tri Hieu, Vietnam'da şu anda gayrimenkul vergisinin yalnızca tarım dışı arazi kullanım vergisi, gayrimenkul transferinden elde edilen kişisel gelir vergisi ve kayıt ücretleri gibi gelirlerde durduğunu söyledi.

Öte yandan ABD, Kanada, Japonya ve Güney Kore gibi gelişmiş ülkeler, varlık dağılımında adaleti sağlamak ve devlet bütçesine sürdürülebilir gelir yaratmak amacıyla gayrimenkul değerleri üzerinden yıllık emlak vergisi uyguluyor.

Uzmanlara göre, Vietnam'da gayrimenkul vergisinin etkin bir şekilde uygulanmaması bir dizi önemli sonuca yol açtı.

Öncelikle, gayrimenkul spekülasyonu ve stokçuluğu artıyor. Vergi baskısına maruz kalmadığı zamanlarda, birçok kişi ve kuruluş, gayrimenkulü değerlendirmek veya satmak yerine uzun vadeli elde tutmak için gayrimenkule yatırım yapma eğiliminde. Bu durum, gayrimenkul ihtiyaçlarını karşılamak için üretilen gayrimenkul arzının azalmasına ve gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden oluyor.

İkincisi, Devlet bütçesi önemli bir gelir kaynağından mahrum kalmaktadır. Gayrimenkuller düzenli emlak vergisine tabi olmadığında, Devlet istikrarlı ve uzun vadeli bir gelir kaynağını kaybederken, kurumlar vergisi ve katma değer vergisine (KDV) büyük ölçüde bağımlı hale gelmektedir. Bu durum, vergi sisteminin ekonomiyi düzenlemede etkisiz kalmasına neden olmaktadır.

Dr. Nguyen Tri Hieu, emlak vergisinin spekülasyonu kontrol altına almak, bütçe için istikrarlı bir gelir kaynağı oluşturmak ve varlıkları biriktirmek yerine ekonomik faaliyetlere sermaye akışını yönlendirmek için etkili bir araç olarak görüldüğünü söyledi. Ancak, uygulamanın her aşamada piyasa gerçekleri ve sosyoekonomik koşullarla uyumlu olduğundan emin olmak için dikkatlice değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Varlıkların vergilendirilmesi, vergi sisteminde adaletin sağlanmasını gerektirdiği gibi, özellikle piyasanın istikrara ihtiyaç duyduğu bir ortamda, istenmeyen etkilerin oluşmasını önlemek için makul bir yol haritasının oluşturulmasını da gerektirir.

Kaynak: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd