Ho Chi Minh Şehri, arazi değerlemesinin temeli olarak maliyet ve kâr yüzdesini kesinleştirir.

Bu, Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul projelerinde fazlalık yöntemi kullanılarak arazi fiyatlarının belirlenmesinde önemli dayanaklardan biridir.

Ho Chi Minh Şehri, arazi değerlemesinin temeli olarak maliyet ve kâr yüzdesini kesinleştirir.

Bu, Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul projelerinde fazlalık yöntemi kullanılarak arazi fiyatlarının belirlenmesinde önemli dayanaklardan biridir.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, kalkınma gelirini oluşturan faktörleri, fazlalık yöntemine göre belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde kalkınma maliyetlerinin tahmin edilmesine ilişkin faktörleri ve Şehirdeki arazi fiyatlarının belirlenmesinde arazi fiyatlarını etkileyen faktörleri düzenleyen 49/2025 sayılı Kararı imzaladı ve yayımladı.

Yatırımcıların toplam inşaat yatırım maliyetinin %15'ine eşit karı var

Geliştirme maliyeti tahmin faktörleri için, aynı ana arazi kullanım amacına sahip proje tipleri için proje grupları için işletme maliyetlerini; faiz giderlerini, öz sermayeyi de hesaba katarak yatırımcı karlarını, işletme risklerini belirlemek üzere yüzdelik oranlar (%) verilmesine karar verilmiştir.

Şehir, yüksek katlı konutlar, müstakil evler, villalar, arsa parselasyonu, arsa satışı, sanayi parkları, endüstriyel kümeler, ofisler, ticaret - hizmetler, oteller dahil olmak üzere her bir segmenti belirli bir şekilde bölmektedir. Her proje türüne bağlı olarak farklı yüzde düzenlemeleri uygulanacaktır.

Faiz maliyetleri, öz sermaye ve işletme riskleri dikkate alınarak yatırımcı kârları, toplam inşaat yatırım maliyetinin %15'i ile çarpılarak hesaplanacaktır. Fotoğraf: Le Toan

Özellikle pazarlama, reklam ve satış maliyetleri tüm segmentler için toplam gelirin %2'si üzerinden hesaplanacak.

Yönetim ve işletme giderleri, yüksek katlı konut projeleri, sanayi bölgesi ve sanayi kümeleri yatırım projeleri, ofis, ticaret ve hizmet yatırım projeleri için toplam kira gelirinin %15'i oranında, özellikle müstakil ev ve villa projeleri, parselasyon ve arsa satış projeleri için ise toplam kira gelirinin %5'i oranında uygulanacaktır.

Özellikle, faiz gideri, öz sermaye dikkate alınarak yatırımcı kârı ve işletme riski, toplam inşaat yatırım maliyeti, işletme maliyeti ve arsa kullanım hakkı değeri ile %15 çarpılarak hesaplanacaktır. Bu oran, yukarıdaki tüm segmentler için geçerlidir.

Otel, sağlık, eğitim , spor yatırım projeleri veya belirli özelliklere sahip projeler için arsa fiyat tespiti yapan kuruluş, pazarlama, reklam, satış giderleri; işletme yönetimi giderleri; kredi faiz giderleri, yatırımcı karları, öz sermaye, işletme riskleri ve diğer giderleri de dikkate alarak, arsa fiyat planı geliştirme açıklayıcı raporunda belirtilen hususu değerlendirip karara bağlamak üzere teklifte bulunur.

İlk yılda satılamayan projeler

Kalkınma gelirini oluşturan unsurlara ilişkin olarak 49/2025 sayılı Kararda ayrıca her segmentin satış başlangıç ​​saati, satış zamanı ve satış oranı da düzenlenmiştir.

Ancak bu oran, yatırım politikalarına ilişkin belgelerde veya yatırım projesi uygulamasına ilişkin ihale belgelerinde veya yatırım projelerini onaylama veya kabul etme kararlarında satış zamanının, ürün ve hizmetlerin satış ve ticaretine başlama zamanının ve ayrıntılı inşaat planlamasını onaylama kararlarında doluluk oranının belirtilmediği hallerde uygulanır.

Buna göre satış başlangıç ​​tarihi projenin ilk yılından itibaren olup, satış yüzdesi bodrum kat alanı da dahil olmak üzere inşaat kat alanına göre dağıtılmaktadır.

Satış süresi ve satış oranı açısından, 50.000 m2'nin altındaki inşaat alanına sahip yüksek katlı konut projelerinde satış süresi 2 yıl olacak ve ilk yıl %40, ikinci yıl %60 oranında satış oranı uygulanacak. 100'den az dairelik müstakil ev ve villa projeleri ile 200'den az parselin bölünüp satıldığı projelerde ise satış oranı 1 yıl içinde %100 olacak.

Satış süresi 4-5 yıl olan ve ilk yılda satışı yapılamayan büyük ölçekli projeler için: İnşaat alanı 150.000 m2 ve üzeri olan yüksek katlı konut projeleri, 1.000'den fazla ürün çeşidi bulunan müstakil ev ve villa projeleri.

Ofis, ticari ve hizmet yatırım projelerinde doluluk oranı ofis amaçlı projelerde %75, ticari amaçlı projelerde ise %70'tir.

Otel, sağlık , eğitim, kültür, spor veya özel projelere yönelik yatırım projeleri için, arsa fiyat tespitini uygulayan kuruluş, arsa fiyat planı geliştirme ile ilgili Açıklayıcı Raporda, belirli Arsa Fiyat Takdir Kurulunun değerlendirip karara bağlaması için geliştirme gelirinin tahminine ilişkin diğer faktörleri önerecektir.

Fazlalık yöntemi, yetkili merci tarafından onaylanmış imar planı ve detaylı yapılaşma planlamasına göre en etkin arazi kullanımına (arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, yapının kat sayısı) göre toplam tahmini geliştirme gelirinden, arsa veya arsa alanının toplam tahmini geliştirme maliyetinin çıkarılmasıyla uygulanır.

Bir arsa veya arsa alanının toplam geliştirme geliri; devir bedeli, arsa kira bedeli, işyeri kira bedeli, ürün ve hizmet işletmesi bedeli, proje uygulama döneminde devir bedeli, arsa kira bedeli, işyeri kira bedeli, ürün ve hizmet işletmesi bedeli dalgalanmaları ile satış zamanı, satış, ürün ve hizmet işletmesinin başlangıç ​​saati, satış oranı, doluluk oranı gibi gelir yaratan diğer unsurlar dikkate alınarak tespit edilir.

Devir bedeli, arsa kira bedeli ve işyeri kira bedeli tahsil edilemeyen hallerde, ürün ve hizmetlerin işletme bedelleri uygulanır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html