Maliye Bakanlığı, 2015 yılından 2023 yılı sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme alanındaki politika ve mevzuatın uygulanmasına ilişkin Ulusal Meclis Daimi Komisyonuna sunduğu raporda, ticari konut projelerinin inşası, yatırım projelerinin devri ve gayrimenkul devri için yatırım sermayesinin harekete geçirilmesinde birçok boşluk, eksiklik ve sınırlamaya dikkat çekti.

Yatırım projelerinin devri sırasındaki riskler

Maliye Bakanlığı, ticari konut projelerinin inşasına yatırım için sermaye seferberliğine ilişkin olarak, daha önce Konut Kanunu hükümlerine göre yatırımcıların konut inşaatına yatırım yapmak isteyen kurum ve kişilerle sözleşme, sermaye katkı belgesi veya yatırım işbirliği sözleşmeleri ve belgeleri imzalamalarına izin verildiğini, sermaye katkı sahipleri veya yatırım işbirliği katılımcılarının konut ürünlerini kararlaştırılan sermaye katkı oranına göre bölüştürmelerine izin verildiğini belirtti.

Ancak, mevcut düzenlemelere göre, yatırımcıların konut ürünlerini bölmek veya sermayesi harekete geçirilen taraf adına tescil, tevdi ve konut satın alma hakkını kullanmak veya projede arsa kullanım hakkını bölmek için sermaye seferberliği yapmaları, Devlet tarafından konut inşaat projesinin yatırımcısı olarak atanacak yeni bir tüzel kişilik kurmak için sermaye koymaları durumu hariç olmak üzere, mümkün değildir.

71 sayılı Kararname hükümlerine göre konut temelinin inşasının tamamlanmasının ardından yatırımcı, daha önce imzalanmış sermaye katkı sözleşmelerinin yerine geçecek gelecekteki konut ve yapıların alım-satım sözleşmesini imzalayabilir.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Maliye Bakanlığı'na göre, yasayı atlatmanın birçok yolu var ve bu da devlet kurumlarının gayrimenkul devir işlemlerinin gerçek değerini doğrulamasını zorlaştırıyor. Fotoğraf: Hoang Ha

Gelecekteki konut veya inşaat işlerinin satışına ilişkin sözleşmenin imzalanmasından sonra, sermayedar, gelecekte gerçekleşecek konut veya inşaat işlerinin satışına ilişkin sözleşmeyi devredebilir.

Ancak Maliye Bakanlığı, gerçekte devlet kurumlarının yatırımcıların bireylerle (çeşitli biçimlerde) sözleşme imzalamaya devam etmesini henüz kontrol edemediğini belirtti. Bireyler ancak vergi dairelerine belge göndermeleri ve ibraz etmeleri gerektiğinde bu durumu fark ediyorlar.

Ayrıca yatırımcıların alıcı adına kişisel gelir vergisi (GV) ödemeyi kabul ettiği, sermaye katkı sözleşmesini devrederken alıcıdan GV tahsil ettiği ancak devlet bütçesine vergi ödemediği durumlar da bulunmaktadır.

Maliye Bakanlığı, yatırım projelerinin devrine ilişkin olarak, mükellefin, arsa, yatırım, konut ve gayrimenkul işlerine ilişkin kanunlarda düzenlenen hükümlere tabi olarak, yatırım haklarını, bir yatırım projesinin bir kısmını veya tamamını, ayrılma, birleşme, işletme türü değişikliği veya sermaye katkısı transferi şeklinde başka kuruluş veya kişilere devreden tüzel kişiler olduğunu bildirdi.

Devir yapan kuruluşun kamu iktisadi teşebbüsü olması halinde, işletmelerde üretim ve işletmeye yatırılan devlet sermayesinin yönetimi ve kullanılmasına ilişkin kanun ile kamu mallarının yönetimine ilişkin kanun hükümlerine de uymak zorundadır.

Maliye Bakanlığı'na göre bu faaliyet, kuruluşun gerçeğe uygun olmayan transfer fiyatları açıklaması, Devlet bütçesini zarara uğratması, kanunda öngörülen devir şartlarını taşımayan projeleri devretmesi, varlıkları ihalesiz satarak Devlet kamu varlıklarını zarara uğratması, arazileri amacına aykırı kullanması gibi pek çok riske maruz kalmaktadır.

Devlet, sermayedar veya ilk kurucu ortak olan kişilere arazi tahsis eder ve arazi kullanım bedelleri tahsil edilir, Devlet, yatırım projelerini yürütmek üzere araziyi kiralar (yıllık veya peşin ödenen) ve bir dizi sermaye payı ve hisse senedi devrinden sonra, tüm ilk sermayedarların ve kurucu ortakların yerini alır.

Aslında, yatırım projesini uygulayan işletme değişmemiştir (işletme vergi kanunu değişmemiştir), ancak işletmenin sermayedarları değişmiştir. Gayrimenkul projesinin esasen sermayedarların veya kurucu ortakların sermaye transferi yoluyla satıldığı söylenebilir.

Maliye Bakanlığı, yukarıda adı geçen mükelleflerin faaliyetlerinin çok sayıda vergisel risk taşıdığını, devlet bütçesine gelir kaybına yol açtığını ve arazi yönetimine ilişkin kanun hükümlerinin ihlal edilmesi riskini taşıdığını belirtti.

Transfer işleminin gerçek değerini doğrulamak zor

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul devir bedeliyle ilgili olarak, mükelleflerin vergi hesaplamak için devir bedelini beyan ettiklerini ve bunun gerçek devir bedeliyle uyuşmadığını belirtti. Alıcı ve satıcı, mahkemede anlaşmazlık yaşanmaması için gerçek işlem bedelini kaydeden, her iki tarafça imzalanmış el yazısı bir sözleşme kullandı.

Maliye Bakanlığı raporunda, "Bu nedenle, özellikle vergi dairelerinin şu anda soruşturma fonksiyonu bulunmadığından, yetkili devlet kurumlarının gayrimenkul devir işlemlerinin gerçek değerini doğrulaması çok zor" ifadelerine yer verildi.

Konut ve inşaat işleri alım satım sözleşmesinin geleceğe devredilmesi sözleşmesinde, ikinci taraftan üçüncü tarafa devredilen konut ve inşaat işleri alım satım sözleşmesinin bedeli, yatırımcının satın alma bedeline eşit olmaktadır. Ya da defter düzenlendiğinde, mükellef yatırımcının bedelinden daha düşük beyanda bulunmakta ve bu da bütçe gelirlerinin hesaplanmasında gelir kaybına yol açmaktadır.

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul ve gayrimenkul projelerinin alım-satım yöntemine ilişkin olarak, yatırımcının gayrimenkul devrinden doğan kişisel gelir vergisinden kaçınmak için alıcının yeni bir alıcıyla gelecekteki konut için sözleşmeyi yeniden imzalamasına izin vermeyi kabul ettiğini bildirdi.

Raporda, "Yatırımcı, uzun vadeli kira sözleşmeleri imzalayarak ve kiracıya ev sahibi olarak tüm haklar tanıyarak, Konut Kanunu'nun yabancılara ait konut sayısına ilişkin düzenlemelerini delerek; hisse senedi satın alarak ve ardından işi bölerek gerçek gayrimenkul işlemini yasallaştırıyor" ifadeleri yer aldı.

Taşınmaz mal devri yetkisi için, taşınmaz malını devreden mükellef bir devir sözleşmesi imzalamaz, ancak yetki sözleşmesi (yetkili kişiye taşınmaz mal üzerinde tasarruf etme, kullanma ve tasarruf etme hakkının verildiği) imzalayarak taşınmaz mal devrinden doğan kişisel gelir vergisinden kaçınır.

Maliye Bakanlığı verilerine göre, 2017-2022 döneminde gayrimenkul devirlerinden elde edilen gelir vergisi geliri, bir önceki yıla göre artış gösterdi.

2017 yılında gelir 10.818 milyar VND olarak gerçekleşti. 2018 yılında gelir 12.963 milyar VND olarak gerçekleşti ve bu da %19,82'lik bir artışa denk geliyor. 2019 yılında gelir 14.447 milyar VND olarak gerçekleşti ve bu da %11,44'lük bir artışa denk geliyor. 2020 yılında gelir 16.213 milyar VND olarak gerçekleşti ve bu da %12,22'lik bir artışa denk geliyor. 2021 yılında gelir 21.142 milyar VND olarak gerçekleşti ve bu da %30,4'lük bir artışa denk geliyor. En yüksek gelir ise 2022 yılında 34.746 milyar VND olarak gerçekleşti ve bu da 2021'e kıyasla %64,34'lük bir artışa denk geliyor.

Sadece 2023 yılında, piyasa zorlukları ve azalan işlemler nedeniyle kişisel gelir vergisi geliri sadece 18.618 milyar VND'ye düşecek.