VRES 2025: Apartmanlar ve müstakil evler piyasa beklentilerine öncülük ediyor.

(CLO) Vietnam Gayrimenkul Konferansı - VRES 2025'te uzmanlar, yükselen faiz oranları nedeniyle 2022'de piyasanın çalkantılı geçtiğini ancak daha parlak bir görünüm de sergilediğini belirtti. Yıl sonuna doğru faiz oranlarının artmasına rağmen, sermaye akışları hala apartman daireleri ve müstakil evler gibi gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan segmentlere öncelik veriyor.

Batdongsan.com.vn tarafından Hanoi ve Ho Chi Minh City'de düzenlenen VRES 2025, yaklaşık 1800 katılımcıyı ağırladı. Etkinlikte ayrıca, profesyonel emlak danışmanlarını onurlandırmak ve sürdürülebilir pazar gelişimini teşvik etmek amacıyla Vietnam Emlak Danışmanı Ödülü de verildi.

Vietnam Gayrimenkul Konferansı - VRES 2025, Ho Chi Minh Şehrinde.

İyileşme süreci ilerliyor ancak bölgesel farklılıklar mevcut.

Vietnam Gayrimenkul Konferansı - VRES 2025'te konuşan Batdongsan.com.vn Güney Bölge Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, 2025 yılında piyasanın toparlandığını ancak bölge ve segmentlere göre büyük farklılıklar gösterdiğini belirtti. Batdongsan.com.vn'den alınan veriler, ülke genelinde satılık gayrimenkullere olan ilginin 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla tekrar arttığını ve gerçek konut talebinin olduğu veya altyapıdan faydalanan bölgelerde satış fiyatlarının yükselmeye devam ettiğini gösteriyor.

2025'in 4. çeyreğinde yapılan aracı kurum anketi, farklı bir eğilimi açıkça yansıtıyor: Aracı kurumların %48'i işlem sayısında azalma, %14'ü artış bildirdi ve %35'i işlemlerin istikrarlı olduğunu değerlendirdi.

Bu bağlamda, apartman daireleri piyasaya öncülük etmeye devam ediyor; emlakçıların %37'si işlem sayısında artış olduğunu bildiriyor; bu da konutlara yönelik gerçek talebin güçlü kaldığının bir kanıtı. Müstakil evler de kendi yerlerini koruyor; emlakçıların %26'sı işlem sayısında artış olduğunu bildirirken, yarısından fazlası piyasanın istikrarlı olduğunu belirtiyor.

Öte yandan, arsa ve villa fiyatlarında bir düşüş yaşandı; emlakçıların yaklaşık %40'ı işlem sayısında azalma olduğunu bildirdi. Sıra ev piyasasında da durgunluk görüldü; emlakçıların %29'u işlem sayısında azalma olduğunu, yarısı ise piyasanın yatay seyrettiğini belirtti.

Bununla birlikte, çoğu emlakçı önümüzdeki altı ay içinde dairelerin ve müstakil evlerin piyasanın iki ana segmenti olmaya devam edeceğini öngörüyor.

Hanoi - Kuşağın büyüme potansiyelini genişletmek

Hanoi'de toparlanma, şehir merkezindeki konutlara yönelik gerçek talep ve çevre yolu sisteminin güçlü genişlemesiyle destekleniyor. Batdongsan.com.vn'den alınan verilere göre, çevre yolları boyunca yer alan apartman projelerinin sayısı 2015 öncesinde 269 iken şu anda yaklaşık 700'e ulaşmış durumda; bu da sadece on yılda neredeyse 2,6 katlık bir artış anlamına geliyor.

Daireler, piyasanın itici gücü olmaya devam ediyor. İlgi odağı, 2025 yılının ilk 11 ayında arama hacmi bakımından Nam Tu Liem'in (eski adıyla) liderliğini üstlendiği, ardından Ha Dong, Cau Giay ve Hoang Mai'nin (eski adıyla) geldiği 2 ve 3 numaralı Çevre Yolları içindeki bölgelerde yoğunlaşmış durumda.

En dikkat çekici gelişmeler banliyö bölgelerinden geldi. 2025'in 4. çeyreğinde, 3. Çevre Yolu içindeki bölgelerde güçlü fiyat artışları kaydedildi; eski Thanh Tri'nin metrekare fiyatı 74 milyon VND'ye ulaşarak 2023'ün 1. çeyreğine göre %158 arttı; eski Gia Lam ve eski Ha Dong'da ise yaklaşık %143'lük bir artış görüldü...

Bu artış, fiyatların yalnızca %69-92 oranında arttığı Ba Dinh veya Hai Ba Trung (eski adıyla) gibi birçok merkezi bölgenin artışını çok aşmaktadır. Bu durum, daha düşük fiyatlara, geniş arazi rezervlerine ve yeni mega kentlerin avantajlarına sahip bölgelere yönelik bir tercihi göstermektedir.

Müstakil ev segmentinde, ilgi azalmasına rağmen, daha önceki düşük fiyat seviyeleri nedeniyle çoğu banliyö bölgesinde satış fiyatları yükselmeye devam etti. 2025'in 4. çeyreğinde, Ha Dong, Hoang Mai, Bac Tu Liem ve Long Bien (eski adıyla) gibi bölgelerde 2023'ün 1. çeyreğine kıyasla %110'un üzerinde artış kaydedildi.

Bu arada, cadde cepheli gayrimenkul kiralama talebi bir önceki çeyreğe göre %9 artarken, satış işlemleri %6 azaldı. Yüksek satış fiyatları nedeniyle kar marjları artmadı, kira fiyatları ise değişmeden kaldı.

Hanoi'deki talepteki değişim de açıkça görülüyor. Hanoililerin şehir içinde gayrimenkul arama oranı %81'den (2023'ün 1. çeyreği) 2025'in 4. çeyreğinde %59'a düştü. Buna karşılık, Ho Chi Minh şehrine olan ilgi %6'dan %20'ye yükseldi ve Hung Yen, Bac Ninh , Quang Ninh vb. bölgelerdeki gayrimenkul talebi de arttı.

Sayın Dinh Minh Tuan'a göre, bu eğilim, alıcıların yaşam alanlarını genişlettiğini ve bölgeler arası altyapının iyi gelişmiş olduğu alanlarda fırsatlar aradığını gösteriyor.

Ho Chi Minh Şehri - Kentsel dekompresyon ve yeni merkezlerin yükselişi

Ho Chi Minh Şehri, metro, Ben Luc - Long Thanh otoyolu ve Dong Nai'ye bağlanan köprü sistemi gibi bir dizi önemli altyapı projesiyle önemli bir kentsel dekompresyon evresine giriyor ve bu durum Thuan An, Di An ve Vung Tau gibi uydu şehirlerin gelişmesine güçlü bir ivme kazandırıyor.

Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir analize göre, Ho Chi Minh şehrinin doğu bölgesi ve eski Binh Duong eyaletine sınır bölgeleri, 2025 yılında en fazla talebi çekecek bölgeler olacak.

Ho Chi Minh Şehri pazarının önde gelen segmenti olan apartman dairelerinin arzı, son on yılda keskin bir şekilde arttı. 2015'ten önce Ho Chi Minh Şehrinde iç çevre yolu (2. Çevre Yolu) içinde sadece 324 apartman projesi bulunurken, bugün bu sayı yaklaşık 1.050 projeye ulaşarak 3,2 kat arttı. Şehir sınırlarının güçlü bir şekilde genişlemesi, işletmelerin arzı özellikle Kuzeydoğu olmak üzere banliyö bölgelerine doğru itmesine yardımcı oldu.

2025'in 4. çeyreğinde, eski Nha Be bölgesi (%64 artış), eski 7. Bölge (%63 artış), Binh Thanh bölgesi (%57 artış) ve Thu Duc Şehri (eski 2, 9 ve Thu Duc Bölgeleri) (%32-48 artış) gibi birçok bölgede daire fiyatlarının önemli ölçüde artması bekleniyor. Özellikle, dairelere olan talep komşu Binh Duong iline de yayılıyor. 2025'in ilk 11 ayında, Thuan An'da arama hacminde %129, Di An'da ise %103 artış görüldü...

Bay Tuan'ın değerlendirmesine göre: "Şehir merkezi artık tek merkez değil. Çevre yolları Thu Duc, Di An, Thuan An, Thu Dau Mot, Nha Be gibi yerlerde yeni büyüme merkezleri yaratıyor ve bu da kentsel dekompresyonun şimdiye kadarki en yoğun dönemini işaret ediyor."

Özel konut segmentinde işlemler istikrarlı seyrediyor ancak ilgi önemli ölçüde artmadı. Şehir merkezindeki özel evlerin fiyatları 210-286 milyon VND/m²'ye ulaşarak apartman dairelerinden 1,4-2,2 kat daha yüksek oldu. Binh Thanh, Phu Nhuan, 11. ve 7. bölgeler gibi yerlerde fiyatlar 125-204 milyon VND/m²'ye düştü. Banliyö bölgelerinde ve Thu Duc şehrinde ise özel evler apartman dairelerinden sadece 1,1-1,8 kat daha pahalı, özellikle Binh Chanh, Nha Be ve 12. bölgelerde fiyat farkı önemli ölçüde azaldı ve bu da daha fazla fiyat artışı için alan yarattı.

Cadde cepheli mülklerin satışlarında hafif bir toparlanma görülüyor, ancak arz-talep dengesizliği nedeniyle kiralama talebi durgun kalmaya devam ediyor: arz şehir merkezinde yoğunlaşırken, talep ağırlıklı olarak merkeze yakın bölgelerde. Eski 2. Bölge, rekabetçi fiyatlar ve iyi kira getirileri sayesinde daha fazla ilgi çekiyor.

Sayın Dinh Minh Tuan, yatırımcılara, piyasanın son derece kutuplaşmış olduğu bir ortamda psikolojik dalgalanmaların veya söylentilerin peşinden koşmak yerine, gerçek büyüme potansiyeli olan doğru bölgeleri -özellikle iyi altyapıya, kaliteli arz ve gerçek konut talebine sahip olanları- seçmek için piyasa verilerine güvenmelerini tavsiye etti.

Kaynak: https://congluan.vn/vres-2025-chung-cu-va-nha-rieng-dan-dat-ky-vong-thi-truong-10322196.html