İkinci gayrimenkul vergisi politikasının başarısı veya başarısızlığı için belirleyici faktör

İkinci gayrimenkul vergisi politikasının başarısı veya başarısızlığı için belirleyici faktör

Vietnam'daki emlak fiyatları piyasada sadece "dans etmekle" kalmıyor, aynı zamanda kağıt ve defterlerde de "değişiyor". Rakamlar tutarsız olduğunda, ikinci el gayrimenkulleri etkili bir şekilde vergilendirmek zor olacaktır.

Her geçen gün daha fazla insan ikinci ev sahibi oluyor. (Açıklayıcı fotoğraf)

Gayrimenkul konusunda ulusal veri tabanının erken inşası

İkinci emlak vergisi konusunda vergi oranı, uygulanabilir konular, etki alanı gibi konularda hâlâ birçok görüş mevcut. Ancak çoğu işletme ve uzmanın hemfikir olduğu bir konu var: Emlak piyasası hakkında ulusal bir veri tabanına ihtiyaç duyulması. Bu, vergi politikasının başarısını veya başarısızlığını belirleyecek ve önceliklendirilmesi gereken bir faktör olacak.

Ulusal Ekonomi Üniversitesi'nden Dr. Tran Xuan Luong, piyasa veri tabanı sistemi olmadan vergi politikalarının etkili olmayacağını, hatta toplumsal dengesizlik ve istikrarsızlığa yol açacağını söyledi.

Luong, "Devletin şeffaf veri kaynakları, gayrimenkul değerlemesinin nesnel ve doğru yapılmasına temel oluşturacak, yeni vergilendirme doğru konuları hedefleyecek ve piyasayı düzenleme amacına ulaşacaktır" dedi.

Uzman ayrıca, ekonomisini yönetmek isteyen bir ülkenin, insanların gelir ve varlıkları hakkında bilgi içeren bir veri tabanı sistemine sahip olması gerektiğini vurguladı. Bu, dünyada uzun zamandır uygulanan bir yöntem.

Gayrimenkul piyasasına ilişkin ulusal bir veri tabanının oluşturulması, ikinci gayrimenkul vergisi politikasının başarısı veya başarısızlığında belirleyici faktör olacak.

"Emlak piyasasına ilişkin ulusal veri tabanı sistemini hayata geçirmek için birçok bakanlık ve birimin eş zamanlı katılımı gerekiyor. Bu sadece İnşaat Bakanlığı'nın sorumluluğunda değil, aynı zamanda Genel İstatistik Ofisi'nin (Planlama ve Yatırım Bakanlığı), Maliye Bakanlığı'nın, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın da görevi..." diye ekledi Bay Luong.

Küresel Finans ve Gayrimenkul Piyasaları Araştırma ve Geliştirme Enstitüsü Direktörü Dr. Nguyen Tri Hieu, Vietnam'da gayrimenkul değerlemesinin hâlâ birçok eksikliğe sahip olduğunu, standart fiyat belirlenemediği takdirde vergilendirmenin neredeyse imkansız olduğunu söyledi.

Benzer şekilde, DHCONS İnşaat Anonim Şirketi İşletme Direktörü Sayın Tran Vu, bakanlıkların ve şubelerin uygulaması gereken en önemli önceliğin, gayrimenkul piyasası hakkında ulusal bir veri tabanı sistemi oluşturmak olduğunu belirtti. Bu, yalnızca vergi politikasını etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda gayrimenkul sektöründe baş ağrısına neden olan bir "sorun" olan arazi fiyat listesi de dahil olmak üzere bir dizi başka düzenlemenin uygulanabilirliğini belirleyen temel bir faktör.

Bay Tran Vu, "Emlak piyasasına ilişkin ulusal veri tabanı, 'yüzyılın projesi' olarak değerlendirilebilir. Tamamlandığında, Vietnam bunu başarabilen az sayıdaki Güneydoğu Asya ülkesinden biri olacak," diye belirtti.

Veri toplamakta zorluk çekiyorum

Bay Nguyen Tri Hieu'ya göre, Vietnam'da sözleşmedeki ev satın alma fiyatı ile gerçek işlem fiyatı "cennet ve dünya gibi" iki farklı rakamdır. Bu durum, satış fiyatlarına ilişkin bilgilerin "uydurulmasının" neredeyse imkansız olduğu ABD ile karşılaştırıldığında tam tersidir.

"Amerikalılar ev satın almak için borç para aldıklarında, sigorta şirketleri ve ekspertizciler mülkün yasallığını ve değerini dikkatlice araştırırlar. Veriler daha sonra daha fazla doğrulama için bankaya iletilir ve ardından ödeme aşamasına geçilir. Bu kadar çok filtreden geçtikten sonra, ev fiyatını tahrif etmek çok zordur," dedi Bay Hieu.

Kişiler mevcut paralarıyla ev satın aldıklarında, vergi dairesine beyanda bulunmalıdır. Bu birim, verginin doğru ve eksiksiz ödendiğinden emin olmak için gayrimenkulün değerini yeniden değerlendirmek üzere birini gönderecektir.

ABD'deki gayrimenkul işlemlerinde, esasen değeri bağımsız olarak kaydeden ve belirleyen üçüncü bir taraf her zaman bulunur. Bu, hem fiyat sahtekarlığını önler hem de ulusal veri tabanı sistemi için bilgilerin güncellenmesine yardımcı olur.

Vietnam'da, ulusal veri tabanını doldurmanın en zorlu kısmı, özellikle satış fiyatları olmak üzere piyasa bilgilerini toplamaktır. Arazi değerlemesi konusunda uzun yıllara dayanan deneyime sahip işletmeler bile bunu zor bir görev olarak görmektedir.

Vietnam Değerleme ve Denetleme Şirketi Limited (VAI) Direktörü Bay Ngo Gia Cuong, gerçek bir hikayeyi paylaşarak, ikincil piyasada sözleşmede belirtilen fiyatların çoğunun her zaman gerçek değerden ve arsa fiyat listesinden düşük olduğunu söyledi. Bu, satıcıların özellikle kişisel gelir vergisi olmak üzere mali yükümlülüklerini azaltmalarının bir yoludur.

Sözleşmede kayıtlı rakamlar çoğunlukla "sanal" olduğunda, piyasa bilgilerinin toplanması ve sağlanmasının kaynakları yalnızca birkaç kanaldır: Tapu Sicil Müdürlüğü; arazi kullanım hakkı ihaleleri düzenleyen birimler ve kuruluşlar; varlıkları açık artırmayla satan birimler ve kuruluşlar; ticaret katları, gayrimenkul işletmeleri...

Aslında, gayrimenkul fiyatlarıyla ilgili bilgi kaynakları yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü'nden edinilebilmektedir. Ancak bu birimlerde veriler dijital ortama aktarılmadığından, arama çoğunlukla manuel olarak yapılmakta ve personel çoğunlukla deneyimlidir. Bu nedenle, işlem çok zaman almakta ve birçok potansiyel hata içermektedir.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Kayıt ve Bilgi Verileri Dairesi Başkan Yardımcısı Vo Anh Tuan, Eylül 2024 itibarıyla Merkez Hükümeti tarafından oluşturulan arazi veri tabanının, arazi fiyat çerçevesi verileri de dahil olmak üzere 4 bileşenli veriyi tamamladığını belirtti. Yerel yönetimler açısından ise, şu anda yalnızca 300/705 ilçe düzeyindeki birim arazi fiyat veri tabanının oluşturulmasını tamamladı.

Ülke çapında bir arazi veri tabanı oluşturma çalışmalarının ilerleyişi hakkında yorum yapan Tuan, bilgi sisteminin tamamlanmadığını ve Hükümet tarafından yönlendirilen gereksinimleri karşılamadığını söyledi.

Hükümet daha önce, 2025 yılına kadar merkezi, birleşik, senkronize, çok amaçlı ve birbirine bağlı bir dijital veri tabanı ve ulusal arazi bilgi sisteminin oluşturulmasının tamamlanması hedefini belirten 37/NQ-CP sayılı Kararı yayınlamıştı.

İkinci emlak vergisi, sağlıklı, istikrarlı ve şeffaf bir piyasanın inşasına katkıda bulunacaktır. Bu, ulusal bir veri tabanına dayandırılırsa zor olsa da imkansız değildir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html