Ціни на землю в Ханої та Хошиміні різко зросли, але все ще «далеко» від ринкових.

(CLO) Новий прайс-лист на землю в Ханої та Хошиміні, хоча й різко зростає, не повністю відображає ринкову вартість. Оскільки багато районів, особливо «золота земля» та «діамантова земля», мають набагато вищі фактичні ціни угод.

Хошимін нещодавно подав проєкт прейскуранту на землю, який застосовуватиметься з 1 січня 2026 року, а Ханой також опублікував новий прейскурант на землю, який набув чинності одночасно. Примітною спільною рисою є те, що обидва населені пункти скоригували рівень цін на землю, різко збільшившись порівняно з попереднім періодом.

У Ханої та Хошиміні незабаром будуть запроваджені нові ціни на землю.

У Хошиміні прейскурант земельних цін, який застосовуватиметься з 1 січня 2026 року, перебуває на стадії розробки. Департамент сільського господарства та навколишнього середовища Хошиміна заявив: «Це «важливе та термінове» завдання, оскільки прейскурант земельних цін, що застосовується вперше з 1 січня 2026 року, є обов’язковою вимогою згідно із Законом про землю 2024 року та водночас відповідає потребам управління земельними ресурсами в новому контексті».

Департамент сільського господарства та навколишнього середовища міста Хошимін наголосив: Новий прейскурант земельних цін подолає низку обмежень чинної цінової системи.

Згідно з проектом прейскуранту земельних ділянок Хошиміна, місто буде забудовано у 3 районах (Фото: ST)

Згідно з проектом прейскуранту земельних ділянок Хошиміна, місто буде побудовано у 3 зонах на основі меж, що існували до об'єднання: Зона 1 (Хошимін), Зона 2 (Біньзионг) та Зона 3 ( Ба Ріа - Вунгтау ).

У Зоні 1 ціни на землю в деяких районах, які вважаються «золотою землею» та «діамантовою землею» міста, залишаються незмінними. Наприклад, ціни на землю на трьох головних вулицях Нгуєн Хюе, Ле Лой та Донг Кхой у районі Сайгон залишаються найдорожчими – 687 мільйонів донгів/м2.

Деякі інші маршрути також належать до району Сайгон, ціни на яких залишаються на поточному рівні, такі як площа Лам Сон (491,7 млн. донгів/м2), Хай Ба Чунг (450,8 млн. донгів/м2), Хюїнь Тхук Кханг (430,4 млн. донгів/м2), Хам Нгі (429,3 млн. донгів/м2).

Тим часом очікується, що ціни на землю на багатьох дорогах також зростуть, навіть на 30-40%, особливо в центральних районах, таких як райони Сайгон, Тандінь та Бентхань.

Згідно з проектом, Канджіо – це район за межами центру Хошиміна (старого міста), де зафіксовано зростання на 10-20% на деяких важливих маршрутах, що з'єднують житлові райони та морські порти, такі як вулиці Дуєн Хай, Дао Ку, Зйонг Ао, Зйонг Чай та Рунг Сак.

У районі 2 найвища очікувана ціна на землю становить 89,6 мільйона донгів/м2, що належить вулицям Єрсін та Бах Данг, району Тху Дау Мот. Також у цьому районі є багато вулиць з цінами від 50 до 60 мільйонів донгів/м2, такі як бульвар Бінь Дуонг, Дінь Бо Лінь, Хунг Вуонг, Доан Тран Нгіеп... Деякі вулиці перевищують 60 мільйонів донгів/м2, такі як Тхіт Куанг Дик, Кач Манг Тханг Там.

У зоні 3 очікується, що ціни на землю в цих районах зростуть у середньому приблизно на 13%, а в деяких районах – на 30%.

У Ханої місто опублікувало повний прейскурант на землю та офіційно запровадить його через 1 місяць. Ціни на землю після адміністративного узгодження поділені на 17 зон, а не за районами, як раніше.

У центральних районах Ханоя ціни на землю були скориговані на 2% та зросли. З них найвища ціна на житлову землю становить близько 702 мільйонів донгів/м2, що застосовується до ділянок, що виходять на дорогу (локація 1) на серії маршрутів, таких як Ба Трієу (ділянка від Ханг Кхай до Чан Хунг Дао), Дінь Тьєн Хоанг, Хай Ба Трунг (ділянка від Ле Тхань Тонг до Куан Су).

2% також пропонується для загального збільшення площі в районах 2 (райони в межах кільцевої дороги 2), районі 3 (райони від кільцевої дороги 2 до кільцевої дороги 3), районах 4 та 5 (райони за межами кільцевої дороги 3 на правій стороні Червоної річки, крім Чуонг Мі, Сон Тай, Тунг Тхіен), районі 6 (райони в межах Червоної річки - річки Дуонг - кільцевої дороги 3).

Згідно з новим прайс-листом Ханоя, ціни на землю переважно коливалися та різко зросли в приміських комунах. (Фото: CD)

Згідно з новим прайс-листом, ціни на землю різко коливалися переважно в приміських комунах. З них найбільше – на 26% – зросла в районі 9 (включаючи 7 комун: Льєнмінь, О Дьєн, Дан Фуонг, Хоай Дик, Дуонг Хоа, Донг Сон, Ан Кхань).

Найвища нова ціна в цій групі зафіксована на Національній автомагістралі 32 від району Суан Фуонг до перетину дороги до міської зони Кім Чунг Ді Трач – 64,7 мільйона донгів/м2. Середня ціна на землю в позиції 1 в районі 9 становить близько 30,4 мільйона донгів/м2, тоді як згідно з чинним прайс-листом вона становить 26,8 мільйона.

Далі йде зона 7 (включаючи 9 комун Тьєн Тханг, Йен Ланг, Куанг Мін, Ме Лінь, Фук Тхін, Тху Лам, Донг Ань, Вінь Тхань, Тхіен Лок) і зона 10 (включаючи 12 комун Дай Тхань, Тхань Трі, Нгок Хой, Нам Фу, Бінь Мін, Там Хунг, Тхуонг Тін, Хонг Ван, Тхань Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) з тим же запропонованим підвищенням на 25%.

Для чого використовується прайс-лист на землю?

Пан Нгуєн Чунг Туан, експерт з нерухомості, зазначив, що новий прейскурант на землю був виданий для управління земельними ресурсами та слугував основою для розрахунку низки фінансових зобов'язань.

Це є правовою основою для розрахунку плати за користування землею під час розподілу державою земельних ділянок, дозволу на зміну цільового призначення земельних ділянок, розрахунку орендної плати за землю та податку на доходи фізичних осіб під час передачі нерухомості, а також визначення рівня компенсації під час повернення земель державою.

Пан Туан вважає, що коригування прейскуранта на землю в бік збільшення матиме двосторонній вплив. З одного боку, люди, чиї землі будуть повернуті, отримають компенсацію на вищому рівні, що зменшить кількість скарг та негативних реакцій порівняно з попереднім періодом. З іншого боку, ті, хто проходить процедури видачі «червоних книг», змінює цільове призначення або сплачує податки під час передачі, можуть нести додаткові витрати.

За словами цього експерта, протягом багатьох років прайс-лист на землю в певних населених пунктах був значно нижчим за фактичну ціну угоди на ринку, в деяких місцях лише на 20-40%. Це призводить до втрат бюджету, створює можливості для спекуляції, спричиняє спотворення у компенсаціях, зборах за користування землею та податках. Тому таке коригування прайс-листа на землю допоможе наблизити ціни до ринкових, підвищити прозорість та обмежити поведінку, спрямовану на ухилення від законодавства.

Однак, пан Туан також наголосив, що новий прайс-лист на землю все ще не повністю відображає ринкову вартість. Оскільки багато районів, особливо «золота земля» та «діамантова земля», мають значно вищі фактичні ціни угод. Наприклад, у деяких престижних районах Ханоя ринкова ціна може сягати 1 млрд. донгів/м2, що приблизно в 1,5 раза вище, ніж у прайс-листі на землю. Це показує, що, незважаючи на суттєві коригування, прайс-лист все ще є лише довідковим і не може замінити ринкову ціну у фактичних угодах.

Джерело: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html