Скасування щорічного прейскуранта цін на землю: чи знизяться ціни на житло?

Річний прейскурант цін на землю буде замінено 5-річним прейскурантом цін на землю та щорічним коефіцієнтом коригування ціни на землю. Держава контролюватиме ціни на первинну землю, щоб зменшити вхідні витрати на житлові проекти, тим самим сприяючи зниженню цін на житло.

За словами експертів, 5-річний прейскурант на землю згідно з переглянутим проектом допоможе контролювати ціни на землю та охолодити ціни на житло - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Експерти з нерухомості кажуть, що це доречний напрямок для внесення змін до чинного Закону про землю, але окрім зниження вартості землі для житлових проектів, щоб знизити ціни на житло, необхідно усунути перешкоди для тисяч заблокованих проектів, щоб збільшити пропозицію житла.

Ціни на землю для проектів, що підлягають зниженню

Вартість землі становить близько 15-30% від загальних інвестиційних витрат на житлові проекти, а в центральному районі вартість землі становить до 50% інвестиційних витрат на будівництво житла. З моменту застосування Закону про землю 2024 року вартість землі в житлових проектах має тенденцію до зростання, оскільки населені пункти впроваджують політику застосування прайс-листів на землю, близьких до ринкових.

У розмові з Туой Тре пан Нгуєн Куок Хіеп, голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників, сказав, що якщо застосовуватиметься чинний прейскурант на землю, ціни на землю будуть наздоганяти ціни на житло. Зараз ми вносимо зміни до закону в напрямку створення прейскуранту на землю, чинного протягом 5 років, з коефіцієнтом коригування ціни на землю для контролю вхідних цін на землю для житлових проектів.

Це відповідає очікуванням усього ринку та всіх землекористувачів. Держава також контролює вхідні фактори виробництва та бізнесу.

«Внесення змін до закону щодо заміни річного прейскуранту на землю на 5-річний прейскурант на землю є дуже розумним. Якщо його не змінити, провінції не матимуть можливості сформувати річний прейскурант на землю, близький до ринкового. Зміна прейскуранту на землю раз на рік не спрацює», – наголосив пан Хіеп.

За словами пана Ле Хоанг Чау - голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, механізм видачі щорічних прайс-листів на землю зробив величезний обсяг роботи, що дуже ускладнило роботу всього державного апарату. Видання прайс-листа на землю з терміном дії 5 років буде придатним для адміністративного потенціалу чинної дворівневої системи місцевого самоврядування.

Крім того, держава також може використовувати коефіцієнт коригування ціни на землю для регулювання ринку нерухомості. Після більш ніж року впровадження, Закон про землю 2024 року також показав недоліки, неадекватність та слабкі місця, які потребують змін. І в цьому проекті переглянутого Закону про землю коефіцієнт коригування ціни на землю – це не просто один коефіцієнт.

«Буде багато коефіцієнтів коригування цін на землю. За необхідності державне управління видасть коефіцієнти коригування цін на землю для кожного проекту. Раніше, застосовуючи Закон про землю 2013 року, Хошимін видавав в середньому близько 30 рішень щодо коефіцієнтів коригування цін на землю щороку», – сказав пан Чау.

Збільшення пропозиції призведе до зниження цін на житло

Деякі експерти вважають, що зниження вартості землі все ще залежить від місцевості, яка видає коефіцієнт землекористування. Найближчим часом уряду необхідно видати постанову з конкретними правилами, які б регулювали видачу коефіцієнтів землекористування та розмір доходу від землекористування, це надзвичайно важливо.

Окрім контролю за вхідними витратами на землю для житлових проектів, за словами пана Чау, необхідно збільшити пропозицію житла, щоб знизити ціни на житло, оскільки високі ціни на житло значною мірою зумовлені попитом та пропозицією. Низька пропозиція та дефіцит призводять до високих цін на житло. А для збільшення пропозиції житла необхідно швидко вирішити проблему з приблизно 3000 проектами через юридичні проблеми. Коли пропозиція збільшиться, більше не буде маніпуляцій з цінами та цінової інфляції.

«Ціни на житло занадто високі частково тому, що ми самі собі створюємо труднощі через брак пропозиції житла, оскільки тисячі проектів мають юридичні проблеми, що призводить до зростання цін на житло. Тепер, якщо ми зможемо вирішити юридичні проблеми проектів, ми збільшимо пропозицію житла, тоді ринок збалансується, і ціни на житло знизяться», – додав пан Чау.

Доктор Ву Дінь Ань, експерт з економіки , вважає, що якщо ми й надалі дотримуватимемося точки зору, що оцінка землі близька до ринкової ціни, ми ніколи фундаментально не вирішимо проблему. Натомість нам потрібно стверджувати принцип оцінки землі відповідно до ринкових механізмів, а водночас створювати об'єктивний, прозорий та професійний ринок оцінки землі.

Пан Ань запропонував повністю скасувати систему цін на землю та прейскурант земельних ділянок, які спричиняли багато проблем. Натомість існуватимуть лише конкретні ціни на землю, що визначатимуться компетентними органами під час виділення землі, оренди землі або за результатами аукціонів з продажу прав землекористування. Оскільки ціни на землю є основою для фінансових зобов'язань (податки, збори, плата за користування землею, орендна плата за землю), їх слід визначати за допомогою механізму масового ціноутворення за регіонами та за цілями використання.

«Управління цінами на землю розпорошене в багатьох різних законах, від Закону про ціни, Закону про землю, Закону про аукціон майна, що призводить до дублювання та невідповідності. Тільки за умови узгодженості, синхронізації та особливо суворого дотримання ринкових принципів оцінки землі ми можемо створити прозору та ефективну правову базу, яка відповідає вимогам розвитку», – запропонував пан Ань.

Згідно з проектом переглянутого Закону про землю, держава визначає ціни на первинну землю. Що стосується вторинного ринку землі, то держава регулюватиме його за допомогою податків, кредитів, планування та планів землекористування. Завдяки цьому переглянутому положенню ціни на землю на первинному ринку не будуть слідувати за цінами угод на вторинному ринку; навпаки, держава контролюватиме ринок.

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників, зазначив, що плата за користування землею є питанням життя та смерті для багатьох інвестиційних та торговельних підприємств у сфері нерухомості. Фактично, для того самого житлового проекту в Ханої , з моменту прийняття першого рішення про виділення землі до другого рішення про виділення землі, ціна на землю зросла на 20% і продовжила зростати на 20% після третього виділення землі.

«Щоразу, коли виділяється земля, ціна зростає, що призводить до необґрунтованого зростання витрат бізнесу. Це найбільша проблема», – наголосив пан Хіеп.

Повернутися до теми

BAO NGOC

Джерело: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm