Попередження щодо використання земельних аукціонів для спекуляцій, 4 випадки захоплення земель розглядаються для видачі в Червоній книзі

Бінь Дуонг виставляє на аукціон десятки лотів «золотої землі», ціна перетворення сільськогосподарських угідь на житлові згідно з новим законом, 4 випадки посягань та порушень, які розглядаються для занесення в червону книгу... ось останні новини ринку нерухомості.

Нерухомість: Земля, виставлена ​​на аукціон, у районі Хоай Дик, Ханой . (Джерело: Vietnamnet)

Попередження щодо використання земельних аукціонів для спекуляцій та підвищення цін

Останніми днями увага громадськості була зосереджена на аукціоні 19 земельних ділянок у районі Лонг Кхук (комуна Тьєн Єн, район Хоай Дик, Ханой). Ціна, що виграла, вважається «рекордною» порівняно з попередніми цінами в деяких приміських районах Ханоя, яка сягала 133,3 млн донгів/м2. Багато «земельних брокерів» оголосили про продаж земельних ділянок, які, як очікується, будуть успішно продані на аукціоні з різницею в 200 млн донгів або більше.

Згідно з інформацією на Lao Dong , пан Дінь Мінь Туан, експерт з нерухомості, прокоментував: «Оскільки ціна на аукціоні в 2-3 рази вища за середню, люди, які володіють землею в навколишньому районі, мають схильність підвищувати ціну продажу своєї землі. Раптове зростання ціни на землю також може створити тенденцію до спекуляцій землею, коли багато людей поспішають купувати землю в надії отримати прибуток від постійного зростання цін на землю. Однак це може призвести до ситуації, коли гроші застоюються на землі, замість того, щоб обертатися в інших видах економічної діяльності».

Для забезпечення дотримання закону, публічності та прозорості, прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь звернувся з проханням внести зміни до земельних аукціонів. У депеші чітко зазначено, що в деяких випадках ціна, що виграла, була у багато разів вищою за початкову ціну, включаючи надзвичайно високі випадки. Тому прем'єр-міністр доручив головам народних комітетів провінцій та міст доручити компетентним органам переглянути організацію аукціонів з надання прав користування землею в цьому районі.

В очікуванні розслідування та остаточного висновку влади, акціонерна аукціонна компанія Lac Viet оголосила про призупинення двох аукціонів з продажу 52 земельних ділянок. Експерти кажуть, що контроль над спекуляціями землею є невідкладним завданням. Контроль та врегулювання спекуляцій та інфляції цін з самого початку сприятимуть здоровому та сталому розвитку ринку нерухомості.

Адвокат Труонг Ань Ту – голова юридичної фірми TAT (Асоціація адвокатів Ханоя) зазначив, що спекуляції землею стають актуальною проблемою, що призводить до зростання цін на нерухомість та ускладнює доступ молоді та людей із середнім рівнем доходу до житла. Щоб запобігти цій ситуації, адвокат Ту запропонував низку рішень для стримування спекуляцій та стабілізації ринку нерухомості.

«Одним із ефективних заходів є запровадження високих податків на купівлю землі без реального використання. Коли особа чи організація купує землю та не будує протягом певного періоду часу, вона оподатковуватиметься вищими податками. Це не лише створює економічний тиск на спекулянтів, але й стимулює ефективніше використання землі».

Застосування правил щодо обов'язкових термінів будівництва на землі, що виставляється на аукціон, є ще одним рішенням для боротьби зі спекуляціями. Якщо переможець аукціону не здійснює будівництво у встановлений термін, право власності на землю може бути анульовано. Це гарантує, що земля не накопичується марнотратно, та сприяє розвитку міст.

За словами адвоката Труонг Ань Ту, обмеження часу на передачу землі після її купівлі також є важливим заходом.

Крім того, уряд може скоригувати кредитну політику, посиливши умови кредитування нерухомості для інвесторів, які не мають реальної потреби у використанні землі. Це не лише зменшує обсяг спекулятивного капіталу, що надходить на ринок нерухомості, але й захищає покупців житла з реальними потребами в житлі. Забезпечення великої кількості проектів соціального житла та недорогого житла допоможе збалансувати попит і пропозицію на ринку. Коли буде багато варіантів житла, що підходять для бюджету людей із середнім рівнем доходу, тиск на ціни на землю зменшиться, що зробить ціни на нерухомість більш розумними.

Зрештою, реформування Закону про нерухомість, щоб дозволити поділ та продаж земельних ділянок у деяких конкретних випадках, також може бути рішенням для збільшення пропозиції землі на ринку, що допоможе знизити ціни на землю», – сказав пан Ту.

Бінь Дуонг продає на аукціоні десятки ділянок «золотої землі»

Щоб отримати дохід, провінція Біньзионг вирішила продати з аукціону десятки земельних ділянок, зокрема багато районів, які колись були урядовими штаб-квартирами та вважаються «золотою землею» з високою вартістю.

Таку інформацію надав на нещодавньому засіданні Керівний комітет з реалізації Проекту з експлуатації земельного фонду, що генерує дохід від землі для соціально-економічного розвитку провінції Біньзионг у період 2024-2025 років з перспективою до 2030 року.

Відповідно, земельні ділянки, що будуть виставлені на аукціон, в основному належать до земель, призначених для офісів та операційних приміщень державних установ та установ державного обслуговування; земель, повернутих та переданих для управління організаціям з розвитку земельного фонду; земель державного значення, що управляються населеними пунктами; земель акціонерних державних підприємств, реорганізованих підприємств з питань управління та відновлення; земель індивідуального та організаційного походження, що наразі використовуються та очікується, що будуть повернуті відповідно до планування землекористування та планування розвитку міських територій, промислових парків, торговельних послуг, логістики тощо.

Серед них є багато земельних ділянок, розташованих у престижних районах провінції Біньзионг, де розташовані штаб-квартири багатьох державних установ та підрозділів, і які вважаються «золотою землею» завдяки своїй високій цінності.

Очікується, що на аукціоні буде виставлено 38 земельних ділянок площею майже 400 гектарів (права користування землею, державні активи). Аукціон проводитиметься поетапно, лише у 2024 році буде виставлено на аукціон 10 земельних ділянок загальною площею близько 8,3 гектара.

До 2025 року область продовжить продаж з аукціонів 17 земельних ділянок загальною площею понад 331 гектар, а в період 2026-2030 років – 11 земельних ділянок загальною площею 52,2 гектара.

Продаючи вищезгадані земельні ділянки з аукціону, Бінь Дуонг збере «величезну» суму грошей на потреби соціально-економічного розвитку.

Керівник Центру розвитку земельного фонду провінції Біньзионг заявив, що окрім продажу земельних ділянок на аукціоні, провінція також проведе тендер на вибір інвесторів для 75 земельних ділянок, які являють собою 75 нових міських районів та зон міської забудови.

Наразі проєкт подається до Народного комітету провінції Біньзионг для розгляду та коментарів перед його впровадженням.

4 випадки посягання на землю та порушень розглядаються для видання в Червоній книзі

Згідно із Законом про землю 2024 року, який набрав чинності з 1 серпня, існує 4 випадки використання землі з порушеннями земельного законодавства до 1 липня 2014 року, які будуть розглянуті для видачі сертифікатів права користування землею (червоних книг).

Зокрема, стаття 139 Закону про землю 2024 року передбачає, що у першому випадку домогосподарства та особи, які використовували землю до 1 липня 2014 року, через порушення безпечного коридору будівельних робіт після оголошення та встановлення державою маркерів; порушення доріг, узбіччя та тротуарів після оголошення меж будівництва; порушення земельної ділянки, що використовується для будівництва штаб-квартир агентств, громадських робіт та інших громадських робіт, держава повертає землю для будівництва без видання червоної книги для захопленої ділянки.

Однак, у вищезазначених випадках порушень земельного законодавства, якщо відбулися коригування плану землекористування та плану будівництва, затвердженого компетентним органом, але зайнята земельна ділянка більше не знаходиться в коридорі безпеки громадських робіт; не знаходиться в межах дорожньо-будівельних робіт; не призначена для використання як штаб-квартири установ, громадських робіт, інших громадських робіт, тоді особа, яка використовує землю, буде розглянута для внесення до червоної книги. Землевласник повинен виконати фінансові зобов'язання під час складання червоної книги для цієї землі.

У другому випадку особа, яка використовує зайняту земельну ділянку, що належить до лісового планування для лісів спеціального використання та захисних лісів, отримує від Провінційного народного комітету вказівку рекультивувати зайняту землю та передати її Лісовому управлінню для управління та використання. Особа, яка використовує зайняту землю, розглядається Лісовим управлінням для охорони та розвитку лісів відповідно до положень закону про лісове господарство.

Якщо в населеному пункті немає Ради з управління лісами, особі, яка використовує захоплену або зайняту землю, держава виділить землю з метою охорони та розвитку захисних лісів, і її буде розглянуто для внесення до Червоної книги.

Якщо зайнята земельна ділянка має сільськогосподарське або лісове походження та планується для громадської інфраструктури, Провінційний народний комітет поверне її та передасть інвестору для будівництва. Особа, яка використовує цю землю з порушенням, матиме право тимчасово користуватися нею, доки держава не поверне її, і повинна буде підтримувати поточний статус та зареєструвати землю.

Землі, що були зайняті лісовими господарствами та використовуються для сільськогосподарського виробництва або житлового будівництва до 1 липня 2014 року, не включені до планування лісового господарства для лісів спеціального використання, захисних лісів, не включені до планування землекористування з метою будівництва об'єктів громадської інфраструктури, повинні розглядатися для видачі Червоної книги та виконувати фінансові зобов'язання відповідно до положень законодавства.

У третьому випадку, домогосподарства та окремі особи, які використовують землю внаслідок посягання або зайняття, що не підпадає під вищезазначені випадки, та використовують землю не за призначенням, якщо вони використовують землю стабільно відповідно до районного планування землекористування, генерального планування, зонування, будівництва чи сільського планування, будуть розглянуті на предмет видачі червоної книги та повинні виконувати фінансові зобов'язання відповідно до положень законодавства.

Якщо земля, що порушує правила, використовується нестабільно або не відповідає плануванню, користувач може використовувати землю лише тимчасово, коли держава поверне її собі.

Зрештою, домогосподарства та особи, які використовують сільськогосподарські угіддя, які вони самі рекультивували та не мають жодних суперечок, отримають від держави червоні книги відповідно до ліміту виділення сільськогосподарських угідь, встановленого Провінційним народним комітетом. Площа землі, що перевищує ліміт, буде передана в державну оренду.

У випадку, якщо домогосподарства та особи, які користуються землею, порушують земельне законодавство, як зазначено з 1 липня 2014 року, держава не видаватиме червоні книги та розглядатиме їх відповідно до положень закону.

Ціна перетворення сільськогосподарських угідь на землі житлової забудови згідно з новим законом

Згідно з пунктами 1 та 2 статті 8 Декрету 103/2024/ND-CP, коли компетентний державний орган видає рішення, що дозволяє домогосподарствам та фізичним особам змінити цільове призначення земельної ділянки на землю житлової забудови, плата за користування землею розраховується таким чином:

У якому: Плата за користування землею такого типу після перетворення розраховується таким чином:

Плата за користування землею та орендна плата за типи земель до зміни цільового призначення земель (далі – плата за землю до зміни цільового призначення земель) розраховуються таким чином:

Для земельних ділянок до зміни цільового призначення, які є сільськогосподарськими угіддями домогосподарства або особи, яким держава виділила землю без стягнення плати за користування землею, або сільськогосподарськими угіддями з законним походженням передачі від іншого домогосподарства або особи, яким держава виділила землю без стягнення плати за користування землею, ціна землі до зміни цільового призначення землекористування розраховується як (=) площа земельної ділянки, помножена (x), на ціну відповідного типу сільськогосподарських угідь у Прейскуранті цін на землю.

За землю до зміни цільового призначення, яка є сільськогосподарськими угіддями, держава здає землю в оренду та сплачує орендну плату за землю одноразово за весь термін оренди, орендна плата за землю до зміни цільового призначення розраховується таким чином:

Там:

Ціна землі, що відповідає терміну оренди землі до зміни цільового призначення, є ціною землі у Прейскуранті цін на землю для розрахунку орендної плати за землю, що сплачується одноразово за весь термін оренди.

Термін користування землею, що залишився, визначається (=) терміном виділення землі або оренди до зміни цільового призначення мінус (-) період користування землею до зміни цільового призначення.

У випадку, якщо час користування землею, що залишився, визначений за формулою, встановленою в цьому пункті, не дорівнює повному року, він розраховується помісяця; якщо час не дорівнює повному місяцю, час не дорівнює повному місяцю, час не дорівнює повному місяцю, час не дорівнює повному місяцю, від 15 днів і більше вважається 1 місяцем, менше ніж 15 днів, плата за користування землею за цю кількість днів не нараховується.

Для земель до зміни цільового призначення, тобто сільськогосподарських угідь, орендованих державою у формі щорічної орендної плати за землю, орендна плата за землю до зміни цільового призначення дорівнює нулю (= 0).

Примітка: У випадку, якщо плата за користування землею відповідного типу після зміни цільового призначення землі менша або дорівнює ціні землі до зміни цільового призначення землі, плата за користування землею під час зміни цільового призначення землі дорівнює нулю (=0).

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html