Зупинити інвесторів на заклад будинків клієнтів

Підвищити прозорість, посилити санкції

За словами експерта з нерухомості Фан Конг Чаня, коли будинок заставлений і банк погоджується дозволити інвестору продати його без вимоги звільнення від іпотеки, банк та інвестор повинні вирішити це питання між собою. Якщо виникнуть будь-які ризики, банк та інвестор нестимуть відповідальність, тоді як законні права людей будуть захищені законом.

Багато інвесторів іпотечують банкам будинки, які вони продали клієнтам.

Але щоб зупинити ситуацію, коли інвестори закладають будинки клієнтів, пан Фан Конг Чань запропонував владі розробити рекомендації та правила для вирішення таких випадків у вигідний для людей спосіб. Особливо коли люди дотримуються закону, процедур і сплачують повну суму, держава повинна їх захищати, видавати їм «рожеві книжки» та не допускати збитків через суперечки чи виконання зобов’язань інвестора.

«Хоча закон має багато положень, але все ще містить лазівки, необхідно, щоб органи влади втручалися та оперативно їх вирішували. За потреби люди можуть подати позов до суду. Суд також повинен мати дуже чіткі рішення, майже типові ситуації, як прецеденти, щоб інші інвестори, банки та люди могли чітко бачити проблему та почуватися в безпеці. Водночас, щоб мінімізувати ризики, які несуть клієнти, необхідно бути прозорим та оприлюднювати інформацію про іпотечні проекти. Розкриття інформації має бути чітким, детальним та регулярно оновлюватися, щоб люди могли зрозуміти, а не лише загальне розкриття інформації, лише із зазначенням назви проекту», – запропонував пан Чанх.

З іншої точки зору, доктор Фан Фуонг Нам (Юридичний університет міста Хошимін) навів Декрет № 16, в якому аналізується, що за нерозкриття, неповне розкриття або неправильне розкриття змісту проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва може бути накладено штраф у розмірі від 100 до 120 мільйонів донгів. Штраф для бізнесу в сфері нерухомості, який не повністю забезпечує умови відповідно до правил, становить 600 мільйонів донгів. Однак, порівняно з вигодами, отриманими від використання правових лазівок у масштабному проекті нерухомості вартістю сотні мільярдів донгів, цей штраф є занадто низьким. Тому багато інвесторів навмисно порушують закон, погоджуються сплачувати штрафи, що значною мірою впливає на права інших суб'єктів.

Наразі, Закон про діяльність у сфері нерухомості 2024 року вніс деякі позитивні корективи до зобов'язання розкривати інформацію про підприємства, що займаються нерухомістю. Однак, обмеженням закону також є відсутність посилення штрафних санкцій для забезпечення належного розгляду порушень.

Крім того, закон передбачає, що після того, як Департамент будівництва видасть письмове повідомлення про те, що житло відповідає вимогам для продажу або оренди з правом купівлі-продажу, інвестор заставить проєкт і також повинен зняти іпотеку перед продажем покупцям. Водночас необхідно виконати процедури, щоб Департамент будівництва видав повідомлення про те, що житло відповідає вимогам. Однак пан Чанх зазначив: «Це положення дуже важко запровадити, коли немає механізму, який би гарантував, що інвестор дотримуватиметься правил. Тому що одразу після повідомлення Департаменту будівництва про те, що інвестор здає іпотеку, він покладатиметься на це повідомлення, щоб якомога швидше мобілізувати капітал від клієнтів».

Потрібно погасити іпотеку, перш ніж продавати покупцям

Щоб контролювати практику інвесторів, які заставляють будинки клієнтів банкам, пан Нго Зіа Хоанг (Юридичний університет міста Хошимін) зазначив, що замість вимоги проведення угод через торгові майданчики з нерухомістю необхідно посилити та розширити сферу діяльності нотаріальних організацій, вимагаючи, щоб угоди з нерухомістю, в яких однією стороною або сторонами, що беруть участь в угоді, є організації, що займаються нерухомістю, також були нотаріально посвідчені... Оскільки незалежний характер нотаріальної діяльності допоможе перевірити та контролювати виконання та дотримання закону інвесторами, брокерами з нерухомості та консультантами для захисту вразливих верств населення.

Водночас, для підтримки стабільності та порядку в економічному розвитку необхідно побудувати механізм контролю за майбутніми операціями з житлом підприємств нерухомості.

«Для забезпечення безпеки покупців житла, закон необхідно доповнити положеннями щодо посилення відповідальності банків за управління іпотечними активами. Тому що, продаючи майбутнє житло, інвестори як позичають гроші в банках, так і мобілізують капітал від клієнтів. Якщо мобілізований капітал не контролюється ретельно, інвестори можуть зловживати ним, інвестувати гроші в багато проектів одночасно, що призводить до ризику втрати інвесторами своєї платоспроможності, неможливості завершити проект і передати будинок клієнтам. У цей час зачіпаються не лише покупці житла, а й права банку-іпотекаря. Тому, приймаючи іпотеку на житловий проект, банк повинен нести відповідальність за управління та нагляд за іпотечними активами», – запропонував пан Хоанг.

За його словами, необхідно мати чіткіші правила щодо забезпечення прав покупців житла під час розпорядження іпотечними активами у формі передачі проекту. Оскільки сторони можуть розпоряджатися активами, передаючи іпотечний проект нерухомості для стягнення боргу.

Для забезпечення безпеки покупців житла закон має доповнити положення щодо посилення відповідальності банків за управління іпотечними активами. Адже, продаючи майбутнє житло, інвестори як позичають гроші в банках, так і мобілізують капітал від клієнтів.

Пан Нго Гіа Хоанг (Юридичний університет міста Хошимін)

Інвестор квартири у місті Фу Тхань зобов'язується сплатити борг

25 червня компанія «585», інвестор багатоквартирного будинку Фу Тхань (район Тан Фу, місто Хошимін), опублікувала прес-реліз, в якому підтвердила, що вона погасить борг, щоб «викупити» будинок для клієнта.

Наразі загальна кількість квартир у проекті становить 833. З них компанія заклала червонокнижні активи у вигляді майбутніх активів на 219 квартир згідно з іпотечним договором № 104 від 4 серпня 2010 року. Під час діяльності у сфері нерухомості, у 2010-х роках, нерухомість потрапила у заморожений стан, банківська процентна ставка сягала 22-23%/рік, що спричинило труднощі для компанії у веденні бізнесу, а також у вирішенні проблем із заборгованістю перед банком.

Зіткнувшись із труднощами підприємства, 3 листопада 2022 року відділення Viet A Bank у місті Хошимін погодилося дозволити інвестору сплатити борг відповідно до кожного коду квартири, а банк звільнить іпотеку для кожної квартири. На сьогоднішній день Компанія 585 оформила звільнення іпотек для 6 квартир (з яких 1 квартира була звільнена на початку червня 2024 року). Інвестор запропонував, щоб відділення Viet A Bank у місті Хошимін продовжувало підтримувати компанію протягом наступних 3 років, щоб компанія мала більше часу на підготовку еквівалентних активів для обробки звільнення іпотек для решти 213 квартир (відтепер до 2027 року). З 213 квартир, що наразі іпотековані у Viet A Bank, Компанія 585 все ще повинна стягнути з мешканців 5% від вартості квартири, що еквівалентно понад 41 мільярду донгів. Компанія 585 підтвердила, що мешканці не несуть відповідальності перед банком, а є відповідальністю компанії.

Джерело: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm