Ханойські апартаменти втрачають «форму» та обмежують кількість транзакцій на рік для фізичних осіб, які займаються нерухомістю

На ринку Ханоя спостерігається зниження інтересу та кількості оголошень, дефіцит соціального житла у двох спеціалізованих міських районах, а особам, які займаються нерухомістю, заборонено купувати та продавати більше 10 разів на рік... ось останні новини ринку нерухомості.

Найновіші новини про нерухомість: У травні 2024 року ринок квартир у Ханої був єдиним сегментом зі зростанням, тоді як інтерес до більшості інших сегментів та типів знизився. (Фото: Лінь Ан)

Кількість оголошень про продаж квартир у Ханої зменшилася на 9%

Згідно з ринковими даними Batdongsan.com.vn , у травні 2024 року ринок квартир у Ханої був єдиним сегментом, який зріс, тоді як інтерес до більшості інших сегментів та видів нерухомості знизився. Зокрема, інтерес до сегмента квартир на ринку купівлі-продажу у травні зріс на 9%, а ринок оренди – на 6%.

Примітно, що в червні ринок квартир у Ханої більше не зміг підтримувати темпи зростання, як у травні, коли рівень інтересу залишився таким самим, як і попереднього місяця, а кількість оголошень на ринку купівлі-продажу зменшилася на 9%. У сегменті оренди ринок квартир у Ханої також зафіксував не дуже позитивні тенденції, коли рівень інтересу зріс лише незначно на 4%, але кількість оголошень дещо зменшилася на 4%.

Згідно з Batdongsan.com.vn , спад на ринку квартир у Ханої є частиною загального спаду на ринку нерухомості Ханоя, при цьому рівень інтересу до всього ринку знизився на 9%, а кількість оголошень – на 6%. Майже у всіх районах Ханоя спостерігалося зниження на 3–19%.

Не лише квартири, а й інші сегменти та типи також зафіксували зниження інтересу та кількості оголошень. Зокрема, порівняно з попереднім місяцем, на ринку купівлі-продажу інтерес до приватних будинків у Ханої зменшився на 16%, кількість оголошень зменшилася на 3%; інтерес до земельних ділянок зменшився на 16%, кількість оголошень залишилася незмінною, аналогічні показники для сегмента будинків на вулиці Ханоя становили 14% та 10% відповідно. Ринок вілл у Ханої не кращий, інтерес знизився на 11%, а кількість оголошень зменшилася на 12%.

На ринку оренди квартири та пансіонати – це єдині два сегменти, які спостерігали зростання інтересу з конкретними показниками 4% та 5%. Однак кількість оголошень для цих двох сегментів зменшилася, що свідчить про те, що пропозиція за останній місяць була невеликою, зі зменшенням на 4%.

Для приватних будинків в оренду рівень зацікавленості та кількість оголошень про оренду приватних будинків знизилися на 7%. Для таунхаусів рівень зацікавленості знизився на 13%, кількість оголошень зросла на 6%. Рівень зацікавленості в офісах знизився на 9%, кількість оголошень зменшилася на 15%.

Згідно з фактичним опитуванням, проведеним Batdongsan.com.vn , рівень цін на ринку квартир у Ханої дещо зростає або залишається незмінним порівняно з травнем 2025 року. Зокрема, ціна продажу квартир у проєкті Hei Tower дещо зросла з 4,9 до 5,2 млрд донгів/квартира за квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами до 4,95 до 5,3 млрд донгів/квартира.

Середня ціна 3-кімнатних квартир становить від 5,3 млрд. донгів і більше. У проекті Hapulico Complex ціна 2-кімнатних квартир з 2 ванними кімнатами зросла з 4,1 - 4,3 млрд. донгів/квартира до 4,2 - 4,4 млрд. донгів/квартира. 3-кімнатні квартири в проекті Bohemia Residence все ще пропонуються на продаж за ціною 7 - 7,3 млрд. донгів/квартира.

Очікується, що ціни на оренду промислової землі в Північному регіоні продовжать зростати.

У першій половині 2024 року ринок нерухомості індустріальних парків продовжував фіксувати позитивні зрушення. Імпортно-експортна та виробнича діяльність продовжували демонструвати ознаки відновлення, коли загальний імпортно-експортний обіг зріс на 15,7% порівняно з аналогічним періодом минулого року та досяг 368,53 млрд доларів США.

У звіті CBRE за другий квартал йдеться, що на ринку промислової землі ціни на промислову землю на ринках першого рівня на Півночі дещо зросли на 0,3% порівняно з попереднім кварталом та на 4,5% порівняно з аналогічним періодом, досягнувши середнього показника 134 дол. США/м2/залишок терміну. ​​Площа поглинання за перші 6 місяців 2024 року досягла понад 220 гектарів, що сприяло збереженню рівня зайнятості на Півночі на рівні 83%, що на 0,4 процентного пункту більше, ніж за аналогічний період минулого року. Виробники електроніки продовжують лідирувати на північному ринку з великими угодами з Victory Giant або Foxconn у Бакніні .

Що стосується ринку готових складських приміщень на Півночі, то в першій половині 2024 року на ринках першого рівня було побудовано приблизно понад 225 000 м2 готових складських приміщень, з яких площа готових фабрик становила 95%. Площа поглинання готових фабрик також була вражаючою та більш ніж у 4 рази перевищувала площу поглинання готових складів. До кінця другого кварталу 2024 року рівень заповнюваності готових фабрик досяг 89%; тим часом склади в Північному регіоні підтримували поріг заповнюваності на рівні 79%.

Вартість оренди готових заводів досягла 4,9 дол. США/м2/місяць, що на 1,9% більше, ніж у попередньому році, а готових складів – 4,6 дол. США/м2/місяць, що на 1,0% менше, ніж у попередньому році. Основними орендарями готових складів/заводів на Півночі у першій половині цього року були галузі електроніки, напівпровідників, меблів та логістики.

CBRE прогнозує, що протягом наступних 3 років ціни на оренду промислової землі на Півночі зростуть на 5-8% на рік. Тим часом ціни на оренду готових складів/фабрик, за прогнозами, незначно зростуть на 1-4% на рік.

В середньому, Ханою та Хошиміну щороку бракує понад 50 000 житлових одиниць. (Фото: Ке Тоай)

Дефіцит соціального житла у двох особливих міських районах

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), наразі у двох особливих міських районах, Ханої та Хошиміні, пропозиція соціального житла все ще є обмеженою.

VARS зазначила, що кількість соціального житла, зареєстрованого в рамках цільового плану розвитку житла на 2024 рік у цих двох містах, все ще дуже низька порівняно з фактичним попитом. У середині першого кварталу 2024 року на конференції з розгортання проекту «Інвестування в будівництво щонайменше одного мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених людей та працівників промислових парків у період 2021-2030 років» міністр будівництва Нгуєн Тхань Нгі зазначив, що у 2024 році в Ханої було зареєстровано лише близько 1181 квартири, а в Хошиміні – понад 3700 квартир.

Тим часом, дані дослідження VARS показують, що в середньому в Ханої та Хошиміні щороку не вистачає понад 50 000 житлових одиниць. Таким чином, навіть якщо плани розвитку цих двох міст будуть реалізовані в повному обсязі, пропозиція соціального житла все одно не зможе задовольнити нагальні потреби в житлі цих двох особливих міських районів.

Таким чином, VARS вважає, що для розвитку сегмента соціального житла, особливо у двох спеціалізованих міських районах, окрім швидкого затвердження кредитного пакету на суму 140 трильйонів донгів (з 4 іншими приватними акціонерними комерційними банками, які також зареєструвалися для участі з 5000 мільярдів донгів/банк), скоригованого у більш преференційному напрямку, державному управлінському агентству необхідно ретельно контролювати та забезпечувати повну підготовку умов для впровадження нових правил.

Зокрема, Закон про житло 2023 року та Указ № 100/2024/N-CP, що детально описують низку статей Закону про житло щодо розвитку та управління соціальним житлом, одночасно набудуть чинності з 1 серпня. Це синхронний правовий коридор, що сприяє подальшому просуванню завершення проектів соціального житла, розпочатих у містах з великим попитом на житло, таких як Ханой та Хошимін.

Водночас, щоб забезпечити належне виконання цілей політики та уникнути зловживання політикою та негативною практикою, необхідно оприлюднювати інформацію та бути прозорими у сфері купівлі-продажу соціального житла; ретельно контролювати та забезпечувати, щоб відповідні суб'єкти купували, орендували та викуповували соціальне житло в оренду.

У двох спеціалізованих міських районах, для створення земельного фонду для розвитку соціального житла, необхідне більше втручання з боку державного управління. Планування земельного фонду для будівництва соціального житла має забезпечити задоволення величезного попиту міста.

Крім того, для сприяння зростанню та забезпечення соціального забезпечення необхідно запровадити більш пільгову політику для інвесторів, які будують доступне комерційне житло, – запропонувала VARS.

Фізичним особам, які займаються нерухомістю, не дозволяється купувати та продавати більше 10 разів на рік.

З 1 серпня малим підприємствам з нерухомості не дозволяється укладати угоди більше 10 разів на рік та на суму менше 300 мільярдів донгів за контракт.

Вищезазначені положення викладені в Указі № 96/2024/ND-CP (Указ 96), що детально описує низку статей Закону про діяльність у сфері нерухомості.

Указ чітко визначає вимоги до фізичних осіб, які здійснюють малий бізнес у сфері нерухомості. Відповідно, фізичні особи, які здійснюють малий бізнес у сфері нерухомості, не зобов'язані готувати інвестиційний проект.

Кількість транзакцій обмежена менш ніж 10 разами на рік, а сума кожного контракту не перевищує 300 мільярдів донгів. У разі однієї транзакції на рік вартість не враховується.

Згідно із Законом про ріелторську діяльність 2023 року, фізичні особи, які займаються малим бізнесом у сфері нерухомості, не зобов'язані створювати бізнес, але повинні декларувати та сплачувати податки.

Аналогічно, організації, які продають або здають в оренду будинки, будівельні споруди або частину площі будівель не для комерційних цілей, також обмежені в кількості продажів і також повинні декларувати та сплачувати податки.

Таким чином, нове положення спеціально обмежило кількість угод та вартість договорів у цьому випадку. Це новий пункт порівняно з попереднім, оскільки старе положення не визначало умов для фізичних осіб, які можуть займатися малим бізнесом у сфері нерухомості.

Багато експертів вважають, що чітке визначення критеріїв для осіб, які займаються малим бізнесом у сфері нерухомості, обмежить спекуляції та «серфінг» на ринку.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html