Чи варто мені купувати більше землі в передмісті, якщо я вже володію трьома об'єктами нерухомості?

Експерти радять ретельно розглянути купівлю землі в передмісті, оскільки це зменшує диверсифікацію активів, коли у вас вже є два будинки в центрі міста та ділянка землі в сільській місцевості.

Мені 38 років, моїй дружині 33 роки, у нас є 5-річна дитина, і вона вагітна нашою другою дитиною. Я єдиний, хто працює в сім'ї, моя дружина сидить вдома та займається онлайн-бізнесом, переважно хатньою роботою. Мій дохід від стабільної роботи становить близько 100-120 мільйонів донгів на місяць, а сімейні витрати – близько 50 мільйонів.

Наразі у мене є 2 будинки в центрі міста, кожен вартістю близько 6-7 мільярдів донгів, і я здаю кожен будинок в оренду за 12 мільйонів донгів на місяць, що загалом становить 24 мільйони донгів. Вся родина орендує квартиру за 13 мільйонів донгів на місяць. У мене також є ділянка землі в сільській місцевості вартістю близько 1 мільярда донгів та заощадження у розмірі 2 мільярдів донгів.

Відсоткова ставка за заощадженнями низька, тому цього року я хочу зняти 2 мільярди заощаджень для інвестування. Я можу позичити більше за хорошими процентними ставками в іноземних банках (фіксовані на 3 роки з процентною ставкою 7-8% річних) та щомісяця погашати борг на основі суми, що залишилася.

Я переважно працюю за зарплату, не дуже добре розбираюся в бізнесі, можу йти на відносно високі ризики, не дуже добре знаюся на ринку нерухомості, такій як приміська земля... Досі я здебільшого заощаджую достатньо грошей, щоб купувати будинки в центрі міста для здачі в оренду. Я чув, що цей рік – гарний час для інвестицій у приміську землю, за умови, що це має бути довгострокове інвестування на 3-5 років. Однак, боюся, що скоро буде прийнято другий закон про податок на нерухомість, і людям, які володіють багатьма об'єктами нерухомості, як і мені, доведеться платити багато податків.

Отримайте експертну пораду щодо відповідного напрямку інвестування найближчим часом.

Тхієн Сон

Нерухомість у східній частині Хошиміна, місто Тху Дик, листопад 2023 року. Фото: Куїнь Тран — Нерухомість у східній частині Хошиміна, місто Тху Дик, листопад 2023 року. Фото: *Куїнь Тран*

Консультант:

Спираючись на вищезазначену інформацію, я надам деякі аналізи та поради, які допоможуть вам отримати уявлення про фінансове благополуччя вашої родини. Звідси ви зможете приймати відповідні інвестиційні рішення.

Спочатку проаналізуємо фінансове становище. Загальний дохід вашої родини становить близько 110 мільйонів донгів на місяць (середній), дохід від оренди двох будинків – 24 мільйони. Загальні сімейні витрати становлять близько 50 мільйонів донгів на місяць (якщо припустити, що це включає оренду квартири в розмірі 13 мільйонів, необхідні витрати та задоволення). Таким чином, щомісячний профіцит родини становитиме 84 мільйони донгів на місяць.

Ваша сім'я має досить непоганий профіцит, який сягає 63%. Однак, оскільки старша дитина ось-ось піде до першого класу, а сім'я вітає нового члена, фінансові потреби зростуть, особливо витрати на освіту та охорону здоров'я. Це вимагає більшої гнучкості та детального планування для забезпечення довгострокової фінансової безпеки сім'ї.

Далі ми оцінюємо поточний портфель активів. Два будинки в центральній частині міста вартістю 12 мільярдів, земля в сільській місцевості вартістю 1 мільярд, заощадження вартістю 2 мільярди. Загальна сума активів становить 15 мільярдів, боргів немає.

Ваша родина наразі володіє значним портфелем активів, переважно зосередженим у нерухомості (87%). Інвестиційна ефективність невисока, оскільки процентні ставки за заощадженнями падають до 5-6% на рік для строкових депозитів на 1 рік, а темпи зростання цін на будинки в центральних частинах міста, згідно з даними відстеження FIDT, коливаються в середньому на рівні 8-9% на рік. Хоча нерухомість часто приносить вищу прибутковість, ніж процентні ставки за заощадженнями, надмірна зосередженість на одному типі активів також має ризики та може знизити ліквідність інвестиційного портфеля.

Процентні ставки за кредитами наразі низькі, лише 5-8% протягом пільгового періоду та 9,5-10% через рік після закінчення пільгового періоду. Це можливість використовувати фінансовий леверидж для підвищення ефективності інвестицій.

Далі ми обговоримо фактори, які слід враховувати під час інвестування в заміську нерухомість. Ви маєте намір зняти 2 мільярди зі своїх заощаджень, плюс банківський кредит для володіння заміською нерухомістю протягом 5 років. Завдяки такому підходу ви диверсифікуєте свій портфель нерухомості, темпи зростання заміської нерухомості коливаються на 12-15% на рік, але це знизить ліквідність класу активів, яким ви володієте.

Інвестуючи в землю в передмісті, коли у вас немає знань і часу, існує великий ризик не обрати землю з реальним потенціалом. Крім того, ви також можете зіткнутися з ризиками, пов'язаними з законністю, ліквідністю та потенціалом зростання цієї землі. Тому пошук хороших брокерів або довіра авторитетним організаціям пошук потенційної нерухомості в передмісті є фактором, який слід враховувати.

Можливість високих податків на другу нерухомість також буде фактором, який слід враховувати. Наразі, згідно з дорожньою картою, пропозиція щодо розробки проекту Закону про податок на нерухомість буде представлена Національним зборам для коментарів на 8-й сесії (жовтень 2024 року) та схвалена на 9-й сесії (травень 2025 року). Незрозуміло, коли закон набуде чинності та який конкретний графік оподаткування для передачі нерухомості. Диверсифікація вашого інвестиційного портфеля та виділення відповідної суми у вашій загальній фінансовій картині на землю в передмістях обмежить вплив податків на активи.

Я хотів би додати більше про рішення щодо фінансового захисту. Ви не уточнили, чи має вся родина страхування життя, тому моя порада — переконатися, що кожен член родини має страхування життя та медичне страхування. Страхування захистить вас від непередбачених ризиків та забезпечить стабільність вашого доходу. Рекомендований річний внесок становить 5-8% від вашого загального доходу за рік.

Наступний клас активів, який вам потрібно буде підготувати, перш ніж продовжувати інвестувати, – це створити резерв для вашої родини, щоб забезпечити фінансову безпеку на випадок надзвичайної ситуації, зазвичай це 3-6 місяців витрат. Зокрема, у випадку вашої родини, це буде в діапазоні 150-300 мільйонів донгів. Цей резерв можна розділити на пакети ощадних депозитів зі строком на 1 місяць, 6 місяців та 12 місяців.

Щодо інвестиційних рішень, у мене є такий аналіз. Наразі економіка переходить до нового циклу: відновлення - зростання - насичення - рецесія. Кожна фаза матиме кожен клас активів з відповідними характеристиками для успішного зростання в цей період.

На етапі відновлення нового циклу очікується, що цінні папери загалом та акції зокрема зростатимуть найкраще. Тому, щоб мати хороші показники зростання активів, вам слід мати клас акційних активів протягом наступних 2-3 років. Не маючи часу, досвіду та відносно високої схильності до ризику, ви можете інвестувати в сертифікати фондів, накопичувати акції або довіряти інвестиції авторитетним фінансовим установам та вибирати інвестиційні сегменти, які відповідають вашому ризику.

Золото також буде інвестиційним каналом, що підходить для людей з схильністю до ризику. Наразі ціна на дорогоцінний метал зафіксована на досить високій рівні та коливається. На відповідних етапах ціни на золото ви також можете розглянути можливість утримання активу. Однак не слід інвестувати більше 10% від загальної кількості активів родини.

Зрештою, кожне інвестиційне рішення, яке ви приймаєте, слід розглядати в рамках комплексного фінансового плану, розробленого з урахуванням вашої толерантності до ризику, ваших довгострокових фінансових цілей та нагальних потреб вашої родини. Сподіваємося, що наведені вище поради допоможуть вам керувати та розвивати ваші особисті фінанси.

Ву Тхі Хьонг
Експерт з особистого фінансового планування
Компанія з інвестиційного консалтингу та управління активами FIDT

Коментар (0)