Чи варто купувати більше землі в передмістях, якщо у вас вже є три об'єкти нерухомості?

Експерти радять ретельно обмірковувати купівлю землі в приміських районах, оскільки це зменшує диверсифікацію активів, якщо ви вже володієте двома будинками в місті та земельною ділянкою в сільській місцевості.

Мені 38 років, моїй дружині 33, у нас є 5-річна дитина, і вона вагітна нашою другою дитиною. Я єдиний працюючий батько; моя дружина сидить вдома, продає речі онлайн і переважно займається домашньою роботою. Мій дохід від моєї оплачуваної роботи становить стабільні 100-120 мільйонів донгів на місяць, а сімейні витрати становлять близько 50 мільйонів донгів.

Наразі я володію двома будинками в центрі міста, кожен вартістю приблизно 6-7 мільярдів донгів, і здаю їх в оренду за 12 мільйонів донгів на місяць кожен, що загалом становить 24 мільйони донгів. Моя сім'я орендує квартиру за 13 мільйонів донгів на місяць. Я також володію земельною ділянкою у своєму рідному місті вартістю близько 1 мільярда донгів і маю 2 мільярди донгів заощаджень.

З огляду на низькі процентні ставки за заощадженнями, я хочу цього року зняти 2 мільярди донгів зі своїх заощаджень для інвестування. Я також можу позичити більше за хорошою процентною ставкою в іноземному банку (фіксованою на 3 роки з процентною ставкою 7-8% на рік) та щомісяця погашати борг на основі суми, що залишилася.

Я переважно найманий працівник, не дуже добре розбираюся в бізнесі та можу прийняти відносно помірний рівень ризику. Я не дуже добре знаюся на ринку нерухомості, особливо на землі в передмістях. Досі я здебільшого заощаджував достатньо грошей, щоб купувати будинки в центрі міста та здавати їх в оренду. Я чув, що цей рік – гарний час для інвестування в землю в передмістях, за умови, що ви тримаєтесь за нею 3-5 років. Однак я хвилююся, що з майбутнім законом про оподаткування другої нерухомості ті, хто володіє кількома об'єктами нерухомості, як я, зіткнуться з дуже високими податками.

Зверніться за порадою експертів щодо відповідних інвестиційних стратегій на найближче майбутнє.

Тянь-Шань

Нерухомість у східній частині Хошиміна, місто Тху Дик, листопад 2023 року. Фото: Куїнь Тран — Нерухомість у східній частині Хошиміна, місто Тху Дик, листопад 2023 року. Фото: *Куїнь Тран*

Консультант:

На основі вищезазначеної інформації я надам деякі аналізи та поради, які допоможуть вам отримати уявлення про фінансове благополуччя вашої родини. Звідси ви зможете приймати відповідні інвестиційні рішення.

Спочатку давайте проаналізуємо фінансове становище вашої родини. Загальний щомісячний дохід вашої родини від зарплати становить приблизно 110 мільйонів донгів (середній), а дохід від оренди двох будинків – 24 мільйони донгів. Загальні сімейні витрати становлять приблизно 50 мільйонів донгів на місяць (якщо припустити, що сюди входить 13 мільйонів донгів на оренду квартири, необхідні витрати та інші задоволення). Таким чином, щомісячний профіцит вашої родини становитиме 84 мільйони донгів.

Ваша сім'я наразі має непоганий профіцит – 63%. Однак, оскільки ваша старша дитина ось-ось піде до першого класу, а також наближається поява нового члена сім'ї, фінансові потреби зростуть, особливо на освіту та охорону здоров'я. Це вимагає більшої гнучкості та детальнішого планування для забезпечення довгострокової фінансової безпеки вашої родини.

Далі ми оцінюємо поточний портфель активів. Два будинки в центрі міста вартістю 12 мільярдів донгів, земля в сільській місцевості вартістю 1 мільярд донгів та заощадження у розмірі 2 мільярди донгів. Загальні активи наразі становлять 15 мільярдів донгів, і боргів немає.

Ваша родина наразі володіє значним портфелем активів, переважно зосередженим на нерухомості (87%). Інвестиційна ефективність була низькою через зниження процентних ставок за заощадженнями на 5-6% річних за строковими депозитами на 1 рік та середнє річне зростання цін на нерухомість у центральних частинах міста на 8-9%, згідно з даними FIDT. Хоча нерухомість зазвичай приносить вищу прибутковість, ніж процентні ставки за заощадженнями, надмірна концентрація на одному класі активів несе ризики та може знизити ліквідність портфеля.

Поточні процентні ставки за кредитами низькі та коливаються від 5 до 8% протягом пільгового періоду до 9,5-10% річних після закінчення пільгового періоду. Це дає можливість залучити фінансові ресурси для підвищення ефективності інвестицій.

Далі обговоримо фактори, які слід враховувати під час інвестування в заміську нерухомість. Ви маєте намір зняти 2 мільярди донгів зі своїх заощаджень, а також банківський кредит, щоб утримувати заміську нерухомість протягом 5 років. Такий підхід диверсифікує ваш портфель нерухомості, і хоча заміська нерухомість зазвичай зростає в ціні на 12-15% щорічно, це знизить ліквідність ваших активів.

Інвестування в землю в передмісті без достатніх знань та часу несе значний ризик не знайти справді перспективну ділянку. Крім того, ви можете зіткнутися з ризиками, пов'язаними з юридичними питаннями, ліквідністю та потенціалом зростання землі. Тому пошук авторитетних брокерів або довіра пошуку перспективної заміської нерухомості надійним організаціям є вирішальним фактором.

Потенційно високі податки на другу нерухомість також будуть фактором, який слід враховувати. Наразі, згідно з дорожньою картою, запропонований Закон про податок на нерухомість буде подано до Національних зборів для коментарів на 8-й сесії (жовтень 2024 року) та прийнято на 9-й сесії (травень 2025 року). Незрозуміло, коли закон набуде чинності та якими будуть конкретні ставки податку на передачу майна. Диверсифікація вашого інвестиційного портфеля та виділення відповідної суми грошей на землю в передмістях у рамках вашої загальної фінансової картини обмежить вплив податків на активи.

Я хотів би додати кілька порад щодо фінансового захисту. Ви не вказали, чи має вся ваша родина страхування життя, тому моя порада — переконатися, що кожен член родини має страхування життя та здоров’я. Страхування захистить вас від непередбачених ризиків, зберігаючи стабільність вашого потоку доходів. Рекомендований річний внесок становитиме 5-8% від вашого загального річного доходу.

Наступний клас активів, який вам потрібно підготувати, перш ніж продовжувати інвестувати, – це сформувати фінансовий резерв для вашої родини, щоб забезпечити фінансову безпеку на випадок надзвичайних ситуацій, який зазвичай покриває витрати на 3-6 місяців. Зокрема, у випадку вашої родини це буде близько 150-300 мільйонів донгів. Цей резерв можна розділити на ощадні рахунки зі строком погашення 1 місяць, 6 місяців та 12 місяців.

Щодо інвестиційних рішень, у мене є наступний аналіз. Наразі економіка переходить до нового циклу, проходячи від відновлення - зростання - насичення - рецесії. Кожна фаза матиме різні класи активів з характеристиками, придатними для сильного зростання протягом цього періоду.

На етапі відновлення нового циклу очікується, що цінні папери загалом та акції зокрема показуватимуть найкращі результати. Тому, щоб досягти гарного зростання активів, вам слід мати портфель акцій на наступні 2-3 роки. Якщо вам бракує часу, досвіду та відносно високої толерантності до ризику, ви можете інвестувати у взаємні фонди, накопичувати акції або довіряти свої інвестиції авторитетним фінансовим установам, вибираючи інвестиційні сегменти, які відповідають вашій толерантності до ризику.

Золото також є підходящим інвестиційним каналом для тих, хто має високу толерантність до ризику. Наразі ціна на дорогоцінний метал прив'язана до відносно високої, і він схильний до волатильності. У періоди сприятливих цін на золото ви можете розглянути можливість його утримання. Однак не слід інвестувати більше 10% від загальної кількості активів вашої родини.

Зрештою, всі ваші інвестиційні рішення слід розглядати в рамках загального фінансового плану, розробленого з урахуванням прийнятних рівнів ризику, довгострокових фінансових цілей та нагальних потреб вашої родини. Сподіваємося, що наведені вище поради допоможуть вам керувати та розвивати ваші особисті фінанси.

Ву Тхі Хьонг
Експерт з особистого фінансового планування
Компанія з інвестиційного консалтингу та управління активами FIDT

Посилання на джерело