Бізнес з нерухомості застряг через плату за користування землею

Хоча вже збудовано понад 20 поверхів, проєкт ще не сплатив державі плату за користування землею, тому не може продавати будинки в майбутньому, що ставить бізнес у скрутне становище.

Бізнес «зв'язаний» земельними грошима

Як велике підприємство в провінції Біньзионг , з 2018 року по теперішній час Bcons Group залишила свій слід, розробивши, побудувавши та передавши клієнтам десятки проектів середнього класу нерухомості. Однак, з 2023 року по теперішній час, хоча нові проекти постійно отримували дозволи на будівництво, це підприємство все ще стикається з величезними труднощами: проект отримав дозволи на будівництво, але досі не отримав рішення про сплату зборів за користування землею.

Керівник цієї групи заявив, що Bcons має проект, в рамках якого збудовано понад 20 поверхів, але Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Бінь Дуонг ще не оголосив рішення щодо зборів за користування землею, які підприємство має сплачувати.

Несплата плати за користування землею означає, що підприємство не може побудувати будинок за ціною продажу проекту, не може подати документи до Міністерства промисловості і торгівлі для отримання схвалення проекту, щоб мати право продавати будинки та підписувати договори купівлі-продажу з покупцями. Коли умови для відкриття продажу не виконані, підприємство не може мобілізувати капітал для отримання коштів на будівництво.

Недостатність плати за користування землею не лише призводить до марнування земельних ресурсів, що призводить до економічних збитків як для бізнесу, так і для клієнтів, але й негативно впливає на ринок нерухомості та економіку загалом.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін

Акціонерне товариство Phu Dong Real Estate повідомило, що у 2022 році підприємство отримало схвалення на інвестиційну політику, планування та дозвіл на будівництво житлового проєкту в місті Ді Ан (провінція Бінь Дуонг). Відразу після отримання дозволу на будівництво інвестор отримав капітальну підтримку від банку на будівництво. Наразі цей проєкт зведено до 10 поверху, але плата за користування землею ще не сплачена, оскільки Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища ще не оцінив розмір плати за користування землею.

Як і Bcons, без виконання своїх фінансових зобов'язань, Phu Dong не може розпочати продаж майбутніх проектів.

У Біньзионг не лише два вищезгадані підприємства мають проекти, що застрягли через плату за користування землею, але й багато інших проектів, таких як PiCity Sky Park групи Pi у місті Діан, A&T Sky Garden, інвестований акціонерною компанією A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... Не лише Біньзионг, але й Лонг Ан також опинився в подібній ситуації. Наприклад, житловий комплекс Destino Centro в районі Бен Люк отримав дозвіл на будівництво, але не зміг сплатити плату за користування землею.

Пан Ле Ван Тханг, генеральний директор акціонерного товариства з нерухомості «Тан Дай Тхань», заявив, що до 2022 року провінції спочатку видаватимуть інвестиційну політику, потім планування 1/500, а потім розраховуватимуть плату за користування землею для бізнесу, щоб виконати свої фінансові зобов'язання перед видачею дозволів на будівництво. Однак наразі провінції спочатку видають дозволи на будівництво, а плата за користування землею оцінюється та залишається на розгляд підприємств пізніше. Однак цей крок наразі перевантажений, що ставить підприємства у скрутне становище.

«Якщо ви не знаєте, скільки плати за користування землею вам потрібно сплатити, ви не можете встановити ціну продажу будинку для клієнтів. І навіть якщо ви побудуєте будинок, але не сплатили плату за користування землею, ви не зможете виставити його на продаж, підписувати договори або збирати гроші з клієнтів, тому у підприємств не буде грошей на будівництво. Якщо ви позичите в банку, відсотки, які вам доведеться сплатити за позику, доведеться додати до ціни продажу будинку пізніше, і якщо ціна будинку занадто висока, клієнти його не купуватимуть… Ось чому підприємства застрягли на платі за користування землею», – сказав пан Тханг.

Потрібно "розв'язати"

За словами пані Нгуєн Тхі Біч Тхуй, заступниці директора Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Бінь Дуонг, причина, чому місцеві проекти нерухомості застрягли на етапі сплати плати за користування землею, полягає в тому, що в провінції не вистачає оціночних підприємств, і дуже важко найняти підприємства для оцінки цін на землю.

Пан Нгуєн Ван Зунг, генеральний директор компанії Hoang Long Real Estate, зазначив, що проблема перевантаженості розрахунком плати за користування землею для проектів нерухомості для підприємств не є складною, оскільки Закон про землю передбачає, що коли неможливо знайти підприємство для оцінки цін на землю, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища пропонує Народному комітету провінції створити міждисциплінарну команду для оцінки плати за користування землею для проекту. Однак насправді, після численних порушень в оцінці цін, які останнім часом призвели до збитків для державного бюджету, місцеві чиновники бояться помилок, відповідальності та юридичних ризиків. Щоб бути впевненими в оцінці та уникнути ризику притягнення до відповідальності пізніше, місцеві чиновники часто вирішують затверджувати високі ціни на землю або затримувати затвердження.

Пан Зунг зазначив, що необхідно «розв’язати» підприємства з нерухомості у затвердженні плати за користування землею. Зокрема, держава переглядатиме та перераховуватиме плату за користування землею для проектів, які були затверджені для сплати плати за користування землею, і підприємства повідомляли про необґрунтовані терміни та методи розрахунку. Водночас, звільняти підприємства від штрафів за прострочення платежу, якщо буде зроблено висновок, що ціна проекту визнана необґрунтованою.

Для нових проектів, які проходять процедури затвердження та ще не сплатили плату за користування землею, державні органи управління повинні остаточно узгодити з підприємствами терміни та метод розрахунку, щоб підприємства могли розрахувати витрати та ефективність проекту під час його реалізації.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), зазначив, що тривале затвердження цін на землю, яке може тривати кілька років або навіть десятиліть, не лише спричиняє стагнацію, але й збільшує витрати для бізнесу, оскільки, очікуючи оцінки, підприємствам все ще доводиться нести відсоткові витрати та альтернативні витрати.

За словами пана Чау, коли процес затвердження затягується, а вартість землекористування неможливо точно передбачити, це також створює труднощі для бізнесу в прогнозуванні та фінансовому плануванні, що призводить до ризику фінансової нестачі або неможливості сплатити борги.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html