Ціни на нерухомість досягли піку, незважаючи на тиск від погашення облігацій

TPO – облігації нерухомості на суму 17 500 мільярдів донгів погашаються у серпні. Однак багато компаній з нерухомості все ще відмовляються знижувати ціни на житло, незважаючи на труднощі з грошовими потоками для погашення боргів.

Báo Tiền Phong•12/08/2025

Пік погашення облігацій

Згідно зі звітом постачальника фінансових даних та аналізу FiinGroup, у другій половині цього року підлягають виплаті корпоративні облігації нерухомості на суму понад 100 000 мільярдів донгів. Ця цифра демонструє існуючий тиск на грошові потоки, пов'язані з виплатами. У серпні цього року обсяг облігацій, випущених компаніями з нерухомості, з терміном погашення досяг піку в близько 17 500 мільярдів донгів.

Статистика компанії VNDirect Securities показує, що у третьому кварталі цього року загальна вартість корпоративних облігацій, що наближаються до погашення, оцінювалася приблизно в 67 000 мільярдів донгів, що є найвищим показником року. Примітно, що на групу нерухомості припадало понад 57%, що еквівалентно майже 38 200 мільярдам донгів, більшість з яких становили облігації, погашення яких було пролонговано з 2023 року.

Незважаючи на сильний тиск щодо погашення облігацій, багато компаній з нерухомості все ще дотримуються стратегії «утримання цін», відмовляючись знижувати ціни для відновлення грошового потоку.

За словами бізнесу, основною причиною, чому вони не можуть знизити ціни, є тиск капітальних витрат та фінансових зобов'язань перед власниками облігацій. Лоти облігацій нерухомості наразі мають звичайні процентні ставки 10-12%/рік, що значно вище, ніж процентні ставки за банківськими кредитами. Якщо активи будуть швидко продані за низькими цінами, виручених коштів не вистачить для сплати основної суми та відсотків за облігаціями, і це може порушити умови зобов'язань перед власниками облігацій. Тому ціни на нерухомість у всіх сегментах різко зросли з початку року.

Згідно зі звітом Міністерства будівництва про ринок нерухомості у другому кварталі , сегмент квартир у великих містах є винятком, продовжуючи «панувати» та встановлюючи найвищий рівень цін майже за десятиліття.

У Ханої середня ціна продажу у другому кварталі досягла 80 млн. донгів/м2, що на 5,6% більше порівняно з попереднім кварталом і до 33% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Згідно з опитуванням, багато проектів квартир у Ханої зафіксували зростання цін приблизно на 5-6%. Зокрема, деякі елітні проекти зафіксували «шокуючі» ціни продажу, такі як проект Noble Crystal зі 160-270 млн. донгів/м2, The Matrix One зі 120-150 млн. донгів/м2.

У серпні цього року обсяг облігацій, випущених компаніями з нерухомості, з погашенням досяг піку в близько 17 500 мільярдів донгів. Ілюстративне фото: VOV.

У Хошиміні середня ціна на квартири досягла 89 млн. донгів/м2, що не сильно змінилося порівняно з попереднім кварталом, але зросло приблизно на 36% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Хоча загалом ціна стабільна, деякі сегменти розкішного житла все ж зафіксували локальне зростання та встановили нові рівні цін, головним чином завдяки видатним перевагам інфраструктури, таким як лінії метро, кільцеві дороги, тунелі Катлай та розширення багатьох ключових маршрутів у Тху Тхьєм, Тхао Дьєн, Ан Фу, Тхань Мі Лой.

Сегмент вілл та таунхаусів у проекті також зафіксував незначне зростання порівняно з попереднім кварталом, особливо в Хошиміні та Кханьхоа .

Дефолт за облігаціями малоймовірний

Експерти SSI Securities Corporation оцінюють, що стратегія підтримки цін на нерухомість для виживання триватиме лише короткий час. Якщо довіра до ринку продовжуватиме знижуватися, стан «затриманого дихання» перестане бути рішенням, а стане поширеним ризиком ліквідності. Тому необхідні сильні та синхронні рішення та політика для зменшення тиску на погашення та відновлення ліквідності ринку.

Експерти вважають, що найближчим часом механізм випуску індивідуальних облігацій потребує подальшого вдосконалення в напрямку обов'язкового розкриття інформації, періодичного аудиту та посилення незалежних кредитних рейтингів; необхідно розширити правову базу для реструктуризації боргу, такої як конвертація облігацій в акції або умовне продовження для проектів з повним юридичним статусом та чітким прогресом.

Стратегія утримання низьких цін на нерухомість для виживання діє лише короткий час. Ілюстративне фото.

У довгостроковій перспективі кредитування сектору нерухомості потребує вибіркового регулювання, надаючи пріоритет соціальному житлу та орендному житлу, обмежуючи приплив капіталу в спекулятивні проекти. Ринок нерухомості поступово покращується, і якщо підприємства зможуть продавати свою продукцію, терміни погашення облігацій більше не будуть проблемою.

Доктор Кан Ван Люк, головний економіст BIDV, зазначив, що тиск на облігації цього року не викликає занепокоєння. Дефолти менш імовірні, оскільки ринок нерухомості поступово стає більш позитивним. Багатьом підприємствам достатньо встановити знижку на продукцію близько 10%, щоб продавати свою продукцію, замість 40-50%, як у попередньому періоді.

За словами аналітиків, цього року індустрія нерухомості продовжує потужно зростати. У всій країні завершилася реорганізація адміністративних одиниць та стабілізувалася політична ситуація. Індустрія нерухомості виграє від низьких процентних ставок та інституційних реформ. Три закони про нерухомість, постанова про пілотну реалізацію проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав користування землею, зусилля щодо сприяння державним інвестиціям та скорочення адміністративних процедур...

Нещодавні зусилля уряду щодо усунення правових перешкод для проектів у сфері нерухомості створять умови для відновлення реалізації проектів підприємствами та покращення грошового потоку, що полегшить їм швидке відкриття продажів та складання фінансових планів щодо погашення боргу перед власниками облігацій.