Ціни на нерухомість стрімко зростають, незважаючи на тиск, пов'язаний з погашенням облігацій.

TPO – термін погашення облігацій нерухомості на суму 17,5 трильйона донгів настане у серпні. Однак багато компаній з нерухомості все ще не бажають знижувати ціни на житло, незважаючи на труднощі з погашенням боргів.

Báo Tiền Phong•12/08/2025

Термін погашення облігацій досяг піку.

Згідно зі звітом постачальника фінансових даних та аналізу FiinGroup, у другій половині цього року настане термін погашення корпоративних облігацій нерухомості на суму понад 100 трильйонів донгів. Ця цифра свідчить про існуючий тиск на грошові потоки для погашення. У серпні обсяг облігацій, випущених компаніями з нерухомості, що підлягають погашенню, досяг піку в приблизно 17,5 трильйонів донгів.

Статистика компанії VNDirect Securities показує, що у третьому кварталі цього року загальна вартість корпоративних облігацій, що підлягають погашенню, оцінювалася приблизно в 67 000 мільярдів донгів, що є найвищим показником за весь рік. Примітно, що на сектор нерухомості припало понад 57%, що еквівалентно майже 38 200 мільярдам донгів, в основному з випусків облігацій, погашення яких було продовжено з 2023 року.

Незважаючи на сильний тиск щодо виплат за облігаціями, багато компаній з нерухомості все ще дотримуються стратегії «утримання цін», відмовляючись знижувати ціни для відновлення грошового потоку.

За словами підприємств, основною причиною, чому вони не можуть знизити ціни, є тиск капітальних витрат та фінансових зобов'язань перед власниками облігацій. Облігації нерухомості наразі мають звичайні процентні ставки 10-12% річних, що значно вище, ніж ставки банківських кредитів. Швидкий продаж активів за низькою ціною не принесе достатнього доходу для покриття основної суми боргу та відсоткових платежів, а також може порушити умови угод з власниками облігацій. Таким чином, ціни на нерухомість у всіх сегментах продовжують різко зростати з початку року.

Згідно зі звітом Міністерства будівництва про ринок нерухомості у другому кварталі , сегмент квартир у великих містах є винятком, продовжуючи «панувати» та встановлюючи найвищий рівень цін майже за десятиліття.

У Ханої середня ціна продажу у другому кварталі досягла 80 млн. донгів/м2, що на 5,6% більше порівняно з попереднім кварталом і на 33% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Згідно з опитуваннями, багато житлових проектів у Ханої зафіксували зростання цін приблизно на 5-6%. Примітно, що деякі елітні проекти зафіксували напрочуд високі ціни пропозиції, такі як Noble Crystal зі 160-270 млн. донгів/м2 та The Matrix One зі 120-150 млн. донгів/м2.

У серпні цього року обсяг облігацій, випущених компаніями з нерухомості, що підлягають погашенню, досяг піку приблизно в 17 500 мільярдів донгів. (Ілюстративне фото: VOV)

У Хошиміні середня ціна на квартири досягла 89 мільйонів донгів/м2, що майже не змінилося порівняно з попереднім кварталом, але зросло приблизно на 36% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Хоча загалом ситуація стабільна, деякі сегменти елітної нерухомості все ж зафіксували локальне зростання та встановили нові рівні цін, головним чином завдяки перевагам чудової інфраструктури, таким як лінія метро, кільцева дорога, тунель Катлай та розширення багатьох ключових доріг у Тху Тхьєм, Тхао Дьєн, Ан Фу та Тхань Мі Лой.

Сегмент вілл та таунхаусів у проектах також зафіксував незначну тенденцію до зростання порівняно з попереднім кварталом, особливо в Хошиміні та Кханьхоа .

Дефолт за облігаціями малоймовірний.

Експерти SSI Securities Corporation оцінюють, що стратегія підтримки цін на нерухомість для витримки ринкових наслідків буде ефективною лише протягом короткого часу. Якщо довіра до ринку продовжуватиме знижуватися, підхід «затримки дихання» перестане бути рішенням, а стане поширеним ризиком ліквідності. Тому необхідні сильні та скоординовані рішення та політика для зменшення тиску на погашення та відновлення ліквідності ринку.

Експерти вважають, що в короткостроковій перспективі механізм випуску приватних облігацій потребує подальшого вдосконалення в напрямку обов'язкового розкриття інформації, періодичних аудитів та покращення незалежних кредитних рейтингів; необхідно розширити правову базу для реструктуризації боргу, наприклад, конвертувати облігації в акції або умовно продовжити термін дії проектів за умови повного дотримання законодавчих вимог та чіткого прогресу.

Стратегія підтримки цін на нерухомість, щоб витримати ринкові наслідки, працює лише короткий час. (Ілюстративне зображення.)

У довгостроковій перспективі кредитування сектору нерухомості потребує вибіркового регулювання, надаючи пріоритет соціальному житлу та орендному житлу, а також обмежуючи приплив капіталу в спекулятивні проекти. Ринок нерухомості поступово відновлюється; доки підприємства можуть продавати свою нерухомість, термін погашення облігацій більше не буде головною проблемою.

Доктор Кан Ван Люк, головний економіст BIDV, вважає, що тиск на облігації цього року не є причиною для занепокоєння. Дефолти малоймовірні через покращення ринку нерухомості. Багато підприємств можуть продавати свою продукцію зі знижками близько 10%, порівняно з 40-50% у попередні періоди.

За прогнозами аналітиків, сектор нерухомості продовжить демонструвати значне зростання цього року. Країна завершила реорганізацію адміністративних одиниць та стабілізувала політичну ситуацію. Сектор нерухомості виграє від низьких процентних ставок та інституційних реформ. Три закони про нерухомість, резолюція про пілотні проекти комерційного житла через угоди про право користування землею, зусилля щодо стимулювання державних інвестицій та скорочення адміністративних процедур – все це є факторами, що сприяють цьому.

Нещодавні зусилля уряду щодо усунення правових перешкод для проектів у сфері нерухомості створять сприятливі умови для бізнесу, щоб відновити реалізацію проектів та покращити грошовий потік, сприяючи ранньому запуску продажів та дозволяючи їм розробляти фінансові плани для погашення боргів власникам облігацій.