Бізнеси з нерухомості використовують гроші для погашення боргів

Багато компаній з нерухомості продають активи, використовують банківські кредити або пропонують акції, щоб мати гроші для сплати боргів та будівництва проектів.

Продаж активів для вгамування спраги капіталу

Наразі група Novaland фактично завершила реструктуризацію своїх кредитів та облігаційної заборгованості, але у звіті про аудит за 2023 рік PwC Vietnam все ще зазначила припущення про безперервність діяльності Novaland.

За словами незалежного аудитора, сукупний вплив дефіциту грошових потоків, настання термінів погашення короткострокової заборгованості та обмежень на можливість залучення капіталу на фінансовому ринку посилив тиск на короткострокову ліквідність Novaland. Крім того, станом на дату консолідованого балансу Novaland порушила певні зобов'язання за кредитними та облігаційними договорами.

Щодо цього питання, Novaland заявила, що комерційні банки зобов'язалися продовжувати надавати фінансову підтримку для реалізації будівельних проектів, щоб забезпечити хід передачі будинків покупцям на кожному етапі. Зокрема, банки продовжуватимуть виплачувати додаткові кредитні ліміти на суму 15,816 млрд донгів найближчим часом.

Зокрема, Novaland планує продати активи приблизно на 2,870 млрд донгів для погашення боргів, що підлягають сплаті у термін, зазначений у контракті. Водночас Компанія також отримала листи про зацікавленість від інвесторів щодо продажу активів очікуваною вартістю 8,917 млрд донгів. Компанія заявила, що завершить продаж цих активів протягом наступних 12 місяців.

Багато підприємств доклали зусиль для поступового або повного списання своєї облігаційної заборгованості, щоб очистити свої баланси, перш ніж отримати право на доступ до банківського кредиту.

Аналогічно, акціонерне товариство LDG Investment також реалізує плани щодо співпраці в галузі розвитку, передачі проектів та продажу акцій для погашення облігаційних, банківських та інших боргів.

Зокрема, LDG передасть проект туристичної зони Бай Бут - Сон Тра, інвестований акціонерною компанією Хай Дуй (дочірньою компанією LDG). Проект має комерційну назву LDG Grand Central, його площа становить 29 гектарів, а загальний обсяг інвестицій перевищує 4 600 мільярдів донгів.

Водночас, LDG також хоче передати ділянку C1 проекту житлового комплексу в районі Бінь Ан, місто Ді Ан, провінція Бінь Дуонг , а також інші активи та проекти.

Ще один типовий випадок – компанія Phat Dat. Пан Нгуєн Ван Дат, голова ради директорів компанії Phat Dat, оцінив, що неочікувані ринкові потрясіння за останні 2 роки значно уповільнили темпи зростання Phat Dat. Довгострокові плани, які були ретельно підготовлені, також довелося змінити. Багато показників зростання довелося скоригувати...

У цьому контексті Phat Dat рішуче впровадила стратегію реструктуризації свого інвестиційного та фінансового портфеля. Зокрема, вона погодилася пожертвувати короткостроковими вигодами, такими як продаж деяких активів, передача акцій у деяких дочірніх компаніях... щоб зосередитися на більш нагальних питаннях.

Зокрема, у 2022-2023 роках компанія Phat Dat продасть дві дочірні компанії: Saigon - KL Real Estate Company (інвестор проекту Astral City Binh Duong) та Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

В результаті, Phat Dat зняла фінансовий тиск, особливо успішно погасивши всі облігації вчасно та до кінця 2023 року, ставши рідкісним підприємством з нерухомості без боргів за облігаціями на тлі вкрай похмурої діяльності всієї галузі.

Тиск на капітал поступово послабшає.

У нещодавньому оновленому звіті про ринок житлової нерухомості, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) оцінила, що здатність підприємств у сфері нерухомості до погашення боргів залишається слабкою, навіть за умови покращення грошового потоку через високий рівень левериджу та значний борг, термін погашення якого настає у 2024 році. Коефіцієнт боргу/EBITDA (що вимірює здатність компанії погасити борг) у 2023 році збільшився у 8,7 раза порівняно з 7 разами у 2022 році через вищі темпи зростання боргу, ніж зростання прибутку. Коефіцієнт короткострокового боргу до загального боргу у 2023 році досяг 45%, що є найвищим показником за останні 5 років.

Крім того, у 2024 році настане термін погашення облігацій нерухомості на суму близько 130 000 мільярдів донгів – найвищий рівень за останні 5 років, що створює ризики рекапіталізації для інвесторів. Інвестори, чиї проекти стикаються з юридичними проблемами або реалізують спекулятивні проекти, можуть зіткнутися з ризиками несвоєчасної виплати основної суми боргу та відсотків за облігаціями, а також слабким грошовим потоком. Тому саме ці компанії найбільше потребують рекапіталізації.

Фактично, попри труднощі, особливо з точки зору капіталу, багато підприємств доклали зусиль для поступового або повного погашення непогашеної облігаційної заборгованості з надією очистити свої баланси, перш ніж отримати право на доступ до банківських кредитів та залучення капіталу на фондовій біржі.

Наприклад, після реструктуризації для адаптації до коливань ринку, Phat Dat зараз зосереджується лише на секторі цивільної нерухомості, маючи на ринку 6 великих проектів, з оціночним загальним доходом від цих проектів близько 40 000 мільярдів донгів.

Щоб мати обіговий капітал, Компанія планує запропонувати понад 134,3 мільйона акцій існуючим акціонерам за ціною 10 000 донгів за акцію, співвідношення емісії становить 5,5:1 та у формі реалізації прав. У разі успіху Phat Dat може зібрати понад 1 340 мільярдів донгів. Вся сума зібраних коштів буде використана для реалізації проектів нерухомості Компанії та її дочірніх компаній.

Аналогічно, DIC Corp планує випустити 410 мільйонів акцій, щоб залучити майже 6 500 мільярдів донгів. Компанія використає залучені кошти для доповнення інвестиційного капіталу для комплексного проекту Cap Saint Jacques Faze II та III за адресою 169 - Thuy Van (провінція Ba Ria - Вунгтау); проекту комерційного житлового району Vi Thanh (провінція Hau Giang); проекту нового міського району Nam Vinh Yen (провінція Віньфук); проекту житлового району Lam Ha Centre Point в районі Lam Ha (місто Фулі, провінція Ха Нам).

Згідно з VIS Rating, ризики рефінансування найближчим часом зменшаться завдяки покращеному доступу до банківських кредитів та ринків капіталу. Відповідно, стрес ліквідності, з яким інвестори стикалися з четвертого кварталу 2022 року, послабився. Банківське кредитування бізнесу в сфері нерухомості значно зросло, досягнувши 28% у 2023 році, і продовжить зростати у 2024 році для підтримки потреб інвесторів у капіталі та ліквідності.

Джерело