Підприємства відмовляються від проєктів лише через регулювання житлової нерухомості

Відмовитися від проекту, оскільки його неможливо вирішити

Дані Міністерства будівництва показують, що у другому кварталі 2023 року по всій країні було ліцензовано лише 15 нових проектів комерційного житла. З них у Північному регіоні було 7 проектів, у Центральному регіоні – 3 проекти, а у Південному регіоні – 5 проектів.

Після приблизно року , протягом якого уряд постійно усував труднощі, ринок нерухомості досі не вирішив проблему пропозиції, оскільки 70% проблем проектів пов'язані з юридичними питаннями.

Хоча очікується, що проєкт переглянутого Закону про землю створить правовий імпульс для ринку нерухомості, підприємства стурбовані тим, що деякі нормативні акти стануть вузькими місцями у відновленні ринку.

Зокрема, пункт b частини 1 та пункт 6 статті 128 передбачають використання землі для реалізації проектів соціально -економічного розвитку шляхом укладання угод про отримання права користування землею або про наявність права користування землею.

Відповідно, у разі використання земельної ділянки для реалізації проекту комерційного житла укладається договір про отримання права користування: земельною ділянкою житлової забудови або земельною ділянкою житлової забудови та несільськогосподарськими землями, крім земель житлової забудови, за які сплачено плату за користування землею або одноразово за весь період оренди сплачено орендну плату за землю.

Як повідомляє PV VietNamNet, голова ради директорів Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) пан Нгуєн Куок Хіеп, який був змушений відмовитися від проекту через правила щодо житлової нерухомості, заявив, що його компанія мала б реалізувати проект площею 4 гектари в Хадонзі (Ханой) та проект у 12-му районі (Хошмин)... Однак йому довелося відмовитися, оскільки він кілька років безуспішно намагався його реалізувати, і ніхто не вирішив це питання лише через правила щодо житлової нерухомості.

Підприємства відмовляються від проєктів лише через правила щодо житлової нерухомості. (Фото: Хоанг Ха)

За словами пана Хіепа, з 2021 року Декрет 30 (що вносить зміни та доповнення до низки статей Декрету 99/2015, що деталізують та спрямовують виконання низки статей Закону про житло - PV) передбачає, що перетворення інших земель на житлові землі повинно мати принаймні невелику кількість житлових земель, що дуже важко реалізувати.

«Саме тому сотні проектів застрягли і не можуть бути перепроектовані. Навіть у випадку людей, які користуються землею, планування існує, але вони не можуть перепроектувати, бо на ній немає жодного квадратного метра землі».

У проекті переглянутого Закону про землю слід було врахувати, які з них доцільно залишити, а які недоцільно змінювати. Однак стаття 128 повторюється, я думаю, що це дуже складно для бізнесу, який розвиває житлові проекти; редакційний комітет мав би це побачити», – сказав пан Хіеп.

Тим часом, пан Ву Куонг К'єт, генеральний директор Dat Xanh Mien Bac, заявив, що ці правила створюють обмеження для державних установ.

Пан Куєт навів приклад: округ хоче спланувати проект, але цей проект не розташований на житловій землі. Чи можуть ці округи скласти план виставлення його на аукціон?

«Я хвилююся, що самі державні установи також зіткнуться з труднощами через дублювання законів. Що стосується бізнесу, то під час планування на землі без житлової забудови більшість із них – це землі комерційного обслуговування, землі для посадки дерев... розташовані поблизу житлових районів, розташовані в районах, запланованих під житлові забудови. У той час, якщо немає житлової забудови, бізнес не зможе планувати, навіть якщо планування включає житлову забудову, але характер землі не був перетворений на житлову забудову. Ці речі спричинять багато труднощів та ускладнень для бізнесу, який розробляє проекти нерухомості», – сказав пан Куєт.

Крім того, цей лідер сказав, що навіть у Ханої зараз відбувається широка забудова третього, четвертого поясів... але саме в третьому поясі є багато сільськогосподарських угідь; якщо це буде регулюватися, як у проекті, земля буде витрачена даремно, оскільки ця територія запланована під житлову забудову, можна будувати висотні та малоповерхові будівлі, але якщо там немає жодного метра існуючої житлової землі, то зрештою виникне глухий кут.

Пан Ву Кім Зянг, голова ради директорів акціонерного товариства SGO Group (SGO Group), запитав: Якщо положення проекту будуть прийняті, це матиме багато наслідків, оскільки походження землі з минулого значною мірою переплетене. Якщо в загальному проекті є частина таких типів земель, як сільськогосподарські угіддя, виробничі угіддя тощо, як це буде вирішено?

«Я боюся, що якщо цей проект закону буде прийнято, нам доведеться переглянути генеральні плани планування та плани зонування кожної місцевості, оскільки в минулому багато місцевостей майже повністю оновили землеустроювальні плани в кожній зоні», – сказав пан Джанг.

Вплив на пропозицію житла та ціни на міське житло

У розмові з репортером VietNamNet, адвокат Нгуєн Тхань Ха, голова компанії SBLaw, оцінив, що вищезгадане регулювання призведе до «блокування» та додаткових труднощів на ринку нерухомості, оскільки сотні старих проектів мають вирішувати юридичні питання; а нові проекти також важко реалізувати, що призведе до ще меншої пропозиції житла.

Юрист проаналізував, що складність полягає в регулюванні, яке передбачає наявність земель житлового призначення на землі, що подається на перетворення землекористування, для реалізації проекту. У той час як більшість нових проектів розвитку нерухомості наразі реалізуються на початковому земельному фонді сільськогосподарських угідь, несільськогосподарських угідь, виробничих угідь та інших видів земель.

Складність регулювання визнається лише за наявності несільськогосподарських земель, які не є землями житлової забудови та за які сплачено плату за користування землею або орендну плату за землю одноразово за весь період оренди. Але насправді більшість поточних проектів реалізуються у формі підприємств, які щорічно сплачують орендну плату за землю. Таким чином, за проектів, які щорічно сплачують орендну плату за землю, неможливо розвивати проекти нерухомості.

Поряд з цим, положення ускладнює переговори щодо передачі проектів для реалізації проектів комерційного житла, оскільки положення поширюється лише на несільськогосподарські землі, а не на землі житлової забудови, за які сплачено плату за користування землею або орендну плату за землю сплачено один раз за весь період оренди.

Фактично, чинні правила заохочують інвесторів до переговорів щодо передачі прав користування землею для реалізації міських та комерційних житлових проектів; однак вимога мати несільськогосподарські угіддя, за які повністю сплачено орендну плату, унеможливить перетворення багатьох проектів.

«Якщо відповідно до пункту b, пункту 1 та пункту 6, статті 128 проекту Закону про землю, підприємства не зможуть реалізовувати проекти комерційного житла. Це вплине на пропозицію квартир та ціни на міське житло».

Цей регламент також суперечить чинним рекомендаціям щодо усунення правових перешкод для проекту, оскільки він вужчий за чинні регламенти Закону № 03/2022/QH15, що вносить зміни до 9 законів, зокрема до пункту 1 статті 23 Закону про житло 2014 року щодо видів земель, що використовуються для комерційного житла. Відповідно, регламент передбачає, що підприємства отримують дозвіл на інвестиційну політику; водночас інвестори в проекти комерційного житла отримують дозвіл, якщо вони мають права користування землею або отримують права користування землею для житлової нерухомості або житлової нерухомості та іншої землі, що не є житловою нерухомістю, яка відповідає умовам для отримання дозволу на зміну цільового призначення земельної ділянки для реалізації інвестиційних проектів», – сказав пан Ха.

Проект Закону про землю: У багатьох думках все ще висловлюються занепокоєння щодо повернення земель для соціально-економічного розвитку . Багато депутатів Національних зборів продовжують висловлювати занепокоєння та стурбованість щодо положень про повернення земель для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах у проекті Закону про землю (зі змінами).

Джерело: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html